Рынок земли: сценарии могут быть разные
Цены упадут в 1,5—2 раза даже без участия крестьянских наделов на рынке.
Президент ветировал принятый ВР закон о продлении моратория на продажу земель сельхозназначения до 1 января 2010 г. Аргумент: эти земли должны стать товаром, как только, согласно переходным положениям Земельного кодекса, будут приняты Законы «О государственном земельном кадастре" и «О рынке земель». Вроде бы, исходя из слабости пропрезидентских сил в ВР, шансы на их принятие в ближайшее время невелики. Но тут может сработать требование отменить запрет на продажу сельхозземель со стороны МВФ, выделившего Украине антикризисный кредит в $16,4 млрд. Эту линию МВФ может и закрыть, если заемщик будет несговорчив. Что невыгодно не только власти, но и оппозиции.
Итак, представим, что селяне, получившие земельные паи, ринутся их продавать. Главное для горожан — повлияет ли это на стоимость небольших, в 10—20 соток, участков под индивидуальную жилищную застройку. Ведь именно такие наделы легально можно использовать для возведения загородных домов. Эксперты по-разному оценили перспективу отмены моратория.
ПОВЛИЯЕТ. «Если селяне смогут свободно продавать землю, предложение на рынке увеличится в разы, что серьезно ускорит темпы падения цен, — полагает управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-классик» Артем Новиков. — Многие будут выставлять наделы в 2 раза дешевле среднерыночных: например, по $2—3 тыс./сотка за привлекательные участки против теперешних $5—6 тыс.». Заметим, однако, что и сейчас такая уступка возможна в ходе торга, если вы платите наличными, а не пытаетесь получить кредит, что сегодня практически нереально.
«Смена целевого назначения сельхозземель на жилстроительство займет полгода, а потом наделы «от сохи» станут катализатором падения цен, возможно — в 1,5—2 раза, — говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Селяне при оформлении собственности на землю потратили в среднем 1000 грн., поэтому будут выставлять ее по любым ценам, лишь бы купили. Притом речь идет не об участках в чистом поле — на них клиентов вообще не будет — а о расположенных вблизи населенных пунктов, с инфраструктурой, близостью коммуникаций». Выходит, наделов в продаже станет больше, а покупателей, из-за кризиса, — напротив, меньше. Думается, крестьянская земля при этом должна будет стоить в 3 раза меньше.
НЕ ПОВЛИЯЕТ. «Неважно, начнет ли продаваться крестьянская земля, — считает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Смена целевого назначения с сельхозугодий на жилзастройку стоит всего $200—$1000, т.е. мораторий не является определяющим фактором в цене участков, раз их можно так дешево «перепрофилировать». Важнее, что сейчас предложение в 30-километровой зоне от Киева превышает спрос в 10 раз. За полгода цены упадут еще на 50%, если не оживится спрос. А он будет и дальше падать, если банки не возобновят выдачу кредитов и не закончится кризис, с его увольнениями и урезаниями зарплат».
Очевидно, на завершение кризиса в ближайшее время рассчитывать не стоит. И даже если уже через полгода полегчает, вряд ли люди сразу ринутся скупать землю. Значит, спрос не оживится и удешевление участков вдвое станет реальностью, даже если крестьяне не выйдут со своими наделами на рынок.
