Рынок земли: в мае наступит паралич?
Парламент предпринял очередную попытку навести порядок в сфере земельных отношений, одновременно упростив и удешевив процедуру приобретения прав на землю.
Однако профильные чиновники и юристы утверждают, что новые правила, наоборот, только активизируют тенезацию сферы и приведут к приостановлению регистрации прав на землю, пишет УГМК.
Госакт потеряет монополию
2 мая вступит в силу закон, согласно которому государственный акт права собственности на землю перестанет быть единственным правоустанавливающим документом. ВР разрешила удостоверять его и гражданско-правовыми договорами.
Если раньше процедура получения госакта длилась не менее года, то с принятием этого документа покупатель будет получать право собственности на землю в момент заключения сделки купли-продажи.
Ведь на сегодняшний день собственик не может осуществить свое законное право распоряжаться своей собственность, т.е. продать или обменять ее, пока не получит на руки зарегистрированный государственный акт. В то же время, не имея юридического права пользования землей, он вынужден платить земельный налог на нее.
Кроме того, таким образом разработчики документа планируют преодолеть бюрократизм и поборы в сфере выдачи госактов. Ведь в сельских районах пожилые люди уже один раз изготовили госакты и заплатили за это деньги.
И зачастую возникает ситуация, когда после их смерти наследники ввиду нехватки времени либо средств не ввязываются в «тягомотину» переоформления права собственности. Как результат – многие участки остаются бесхозными.
Землю «сравняли» с квартирами и машинами
Согласно принятому закону, госакт на право собственности на земучасток будет прилагаться к договорам об отчуждении участка в каждом случае их заключения, а это купля, продажа, дарение и обмен.
Внедрение этого механизма, по сути, приближает способ оборота земучастков к операциям с иным недвижимым имуществом.
Ведь, приобретая автомобиль или квартиру, документы на него передаются при осуществлении сделки новому собственнику. А договор купли-продажи, зарегистрированный в установленном законом порядке, является основанием для возникновения права собственности на нее.
Согласно принятому документу, госакт остается единственным правоустанавливающим документом только в случаях его приобретения из земель государственной и коммунальной собственности. Новый госакт придется оформить и в том случае, если изменялись границы земельного участка.
Таким образом, госакт становится как бы довеском при заключении очередной сделки купли-продажы земельного участка и переходит из рук в руки при каждой очередной сделке и его не нужно переоформлять каждый раз.
Это, безусловно, довольно удобно, т.к. покупатель сразу становится владельцем земли, а не ждет несколько лет оформления нового документа, как это происходит сейчас.
До последнего времени неурегулированным был вопрос, до какого минимального размера можно «дробить» земучасток. Теперь же четко прописано: минимальный размер участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также личного сельского хозяйства составляет 0,25, для садоводства - 0,04 га.
Это будет препятствовать парцеляции - чрезмерному дроблению участка, что ставило под угрозу ее использование по назначению.
И еще одна, пожалуй, самая наболевшая проблема, которая есть в сфере земотношений сегодня – один государственный акт на право собственности на несколько земельных участок. Теперь будет функционировать система: один участок – один акт, в котором будет содержаться информация о всех сделках с этой недвижимостью.
Это позволит снять вопрос о порядке переоформления госакта в случае отчуждения собственником одного из участков с сохранением прав на остальные. Правда, с вступлением в силу закона лица, владеющими несколькими наделами, должны будут сначала оформить госакт на каждый из них, а уже только после этого продавать.
Безусловно, идеи в закон заложены вполне здравые и расставляющие многие вещи по своим местам. Однако в профильном ведомстве считают его принятие преждевременным. Так, после прохождения этого законопроекта ВР в первом чтении, замглавы Госкомзема Антон Третьяк утверждал, что законодательное утверждение этой нормы приведет к еще большей «тенезации» рынка земли.
«Пока в Украине не работает система госрегистрации имущественных прав, функционирующая вместе с системой госкадастра земель, до тех пор этого делать нельзя», - уверен чиновник. Госкомзем тогда заявлял о своем намерении внести свои предложения в профильный комитет ВР.
Покой нам только снится?
С одной стороны, закон действительно решает многие проблемные вопросы, среди которых еще и перманентная проблема дефицита госактов и регламентация сроков регистрации прав на земельные участки. Однако порождает ряд новых.
В частности, его принятие, по мнению Натальи Доценко-Белоус, адвоката ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», вместо упрощения приобретения прав собственности на землю может привести к обратному эффекту.
«Порядок регистрации прав на приобретенный земельный участок с проставлением отметки на акте пока не определен, и может, оказаться, что он не будет утвержден и до 2 мая, что приведет к приостановлению регистрации прав на приобретаемые земельные участки», - считает юрист.
Рядовым собственникам земучастков его принятие грозит еще и необходимостью обмена госактов старого образца на новые (не получив документ новой формы владелец участка просто не сможет его продать) , которые разработает и утвердит Кабмин. Ведь в госакты, действующие сегодня, вносить какие-либо пометки нельзя.
А законом предусмотрено, что в момент заключения сделки купли-продажи нотариус делает отметку о следующем собственнике участка. В то же время, новая форма госактов должна быть утверждена Кабмином, но пока ее нет.
Кроме того, нет четких разъяснений относительно того, как будет проводиться замена актов, а прошедшие процедуру их получения знают, что «удовольствие» это сомнительное и отнюдь не бесплатное.
Ответ на вопрос, нужно все-таки гражданам менять в срочном порядке акты или нет, по мнению Н. Доценко-Белоус, будет получен после утверждения Кабмином положения о порядке осуществления отметки.
А в Госкомземе (по крайней мере, в лице заведующей группы советников главы ведомства Людмилы Колодяжной) прояснить эту ситуацию отказались, сославшись на занятость.
Остается надеяться, что на этот раз чиновники проявят расторопность и урегулируют все эти вопросы. Иначе проводить какие-либо сделки с землей после вступления в силу закона будет невозможно.
Госакт потеряет монополию
2 мая вступит в силу закон, согласно которому государственный акт права собственности на землю перестанет быть единственным правоустанавливающим документом. ВР разрешила удостоверять его и гражданско-правовыми договорами.
Если раньше процедура получения госакта длилась не менее года, то с принятием этого документа покупатель будет получать право собственности на землю в момент заключения сделки купли-продажи.
Ведь на сегодняшний день собственик не может осуществить свое законное право распоряжаться своей собственность, т.е. продать или обменять ее, пока не получит на руки зарегистрированный государственный акт. В то же время, не имея юридического права пользования землей, он вынужден платить земельный налог на нее.
Кроме того, таким образом разработчики документа планируют преодолеть бюрократизм и поборы в сфере выдачи госактов. Ведь в сельских районах пожилые люди уже один раз изготовили госакты и заплатили за это деньги.
И зачастую возникает ситуация, когда после их смерти наследники ввиду нехватки времени либо средств не ввязываются в «тягомотину» переоформления права собственности. Как результат – многие участки остаются бесхозными.
Землю «сравняли» с квартирами и машинами
Согласно принятому закону, госакт на право собственности на земучасток будет прилагаться к договорам об отчуждении участка в каждом случае их заключения, а это купля, продажа, дарение и обмен.
Внедрение этого механизма, по сути, приближает способ оборота земучастков к операциям с иным недвижимым имуществом.
Ведь, приобретая автомобиль или квартиру, документы на него передаются при осуществлении сделки новому собственнику. А договор купли-продажи, зарегистрированный в установленном законом порядке, является основанием для возникновения права собственности на нее.
Согласно принятому документу, госакт остается единственным правоустанавливающим документом только в случаях его приобретения из земель государственной и коммунальной собственности. Новый госакт придется оформить и в том случае, если изменялись границы земельного участка.
Таким образом, госакт становится как бы довеском при заключении очередной сделки купли-продажы земельного участка и переходит из рук в руки при каждой очередной сделке и его не нужно переоформлять каждый раз.
Это, безусловно, довольно удобно, т.к. покупатель сразу становится владельцем земли, а не ждет несколько лет оформления нового документа, как это происходит сейчас.
До последнего времени неурегулированным был вопрос, до какого минимального размера можно «дробить» земучасток. Теперь же четко прописано: минимальный размер участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также личного сельского хозяйства составляет 0,25, для садоводства - 0,04 га.
Это будет препятствовать парцеляции - чрезмерному дроблению участка, что ставило под угрозу ее использование по назначению.
И еще одна, пожалуй, самая наболевшая проблема, которая есть в сфере земотношений сегодня – один государственный акт на право собственности на несколько земельных участок. Теперь будет функционировать система: один участок – один акт, в котором будет содержаться информация о всех сделках с этой недвижимостью.
Это позволит снять вопрос о порядке переоформления госакта в случае отчуждения собственником одного из участков с сохранением прав на остальные. Правда, с вступлением в силу закона лица, владеющими несколькими наделами, должны будут сначала оформить госакт на каждый из них, а уже только после этого продавать.
Безусловно, идеи в закон заложены вполне здравые и расставляющие многие вещи по своим местам. Однако в профильном ведомстве считают его принятие преждевременным. Так, после прохождения этого законопроекта ВР в первом чтении, замглавы Госкомзема Антон Третьяк утверждал, что законодательное утверждение этой нормы приведет к еще большей «тенезации» рынка земли.
«Пока в Украине не работает система госрегистрации имущественных прав, функционирующая вместе с системой госкадастра земель, до тех пор этого делать нельзя», - уверен чиновник. Госкомзем тогда заявлял о своем намерении внести свои предложения в профильный комитет ВР.
Покой нам только снится?
С одной стороны, закон действительно решает многие проблемные вопросы, среди которых еще и перманентная проблема дефицита госактов и регламентация сроков регистрации прав на земельные участки. Однако порождает ряд новых.
В частности, его принятие, по мнению Натальи Доценко-Белоус, адвоката ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», вместо упрощения приобретения прав собственности на землю может привести к обратному эффекту.
«Порядок регистрации прав на приобретенный земельный участок с проставлением отметки на акте пока не определен, и может, оказаться, что он не будет утвержден и до 2 мая, что приведет к приостановлению регистрации прав на приобретаемые земельные участки», - считает юрист.
Рядовым собственникам земучастков его принятие грозит еще и необходимостью обмена госактов старого образца на новые (не получив документ новой формы владелец участка просто не сможет его продать) , которые разработает и утвердит Кабмин. Ведь в госакты, действующие сегодня, вносить какие-либо пометки нельзя.
А законом предусмотрено, что в момент заключения сделки купли-продажи нотариус делает отметку о следующем собственнике участка. В то же время, новая форма госактов должна быть утверждена Кабмином, но пока ее нет.
Кроме того, нет четких разъяснений относительно того, как будет проводиться замена актов, а прошедшие процедуру их получения знают, что «удовольствие» это сомнительное и отнюдь не бесплатное.
Ответ на вопрос, нужно все-таки гражданам менять в срочном порядке акты или нет, по мнению Н. Доценко-Белоус, будет получен после утверждения Кабмином положения о порядке осуществления отметки.
А в Госкомземе (по крайней мере, в лице заведующей группы советников главы ведомства Людмилы Колодяжной) прояснить эту ситуацию отказались, сославшись на занятость.
Остается надеяться, что на этот раз чиновники проявят расторопность и урегулируют все эти вопросы. Иначе проводить какие-либо сделки с землей после вступления в силу закона будет невозможно.
