Рынок жилья-2007: рост, стагнация или обвал?

А пока крупнейшие операторы киевского строительного рынка, в попытке вывести цены на очередной виток, применили испытанный способ психологического давления на покупателя – в прайс-листах основных игроков выставлено в основном жилье ценой от миллиона гривен. «Дешевые» же одно- и двухкомнатные варианты сняты с продажи.
 
Москва

 
Тенденции на рынке недвижимости нашего соседа интересны для экспертов хотя бы потому, что традиционно считалось [и зачастую подтверждалось реалиями], что цена жилья Киева и Москвы с небольшими отклонениями соотносится как 1:2. Так, в недалеком прошлом, когда цена московского метра колебалась вокруг 2000 у.е., цена киевского так же «плавала» около рубежа в 1000 у.е. за усредненный метр квадратный.

 
Но по состоянию на 7 января, цена на вторичном рынке украинской столицы в среднем составляла 2907 у.е. за метр [данные украинского независимого портала недвижимости], и была уже лишь на 40 процентов ниже московской.

 
Российские власти всерьез озаботились неконтролируемым развитием ситуации на рынке жилья и в преддверии выборов президента страны пытаются предпринять какие-то меры. В частности, намерены реализовать проект [по мнению автора, абсолютно бесперспективный], который можно было бы назвать «Москва – только для москвичей»”, т.е. предусматривающий реализацию жилья по льготным ценам только коренным москвичам. И не важно, эта или какая-либо другая программа будет воплощена в жизнь, важно то, что власти России проблему заметили. Как положительный момент стоит отметить хотя бы то, что с самых высоких трибун говорят о спекулятивности и раздутости рынка. А также то, что многие представители риэлторских агентств не скрывают не только факт значительного сокращения сделок на рынке, стагнации и даже отката цен в некоторых сегментах рынка, но и то, что себестоимость одного квадрата особняка в поселке в разумной досягаемости от Москвы, с учетом зашкаливающей стоимости земли, и при наличии на участке маленьких радостей жизни в виде газонов с фонариками, небольшого бассейна, сауны и т. п. наворотов не превышает тысячу у.е., а остальные тысячи «зеленых» в цене объекта – это сверхприбыль застройщика.
 
Киев

 
В отличие от соседей, у нас народ скупает то, что дают, а дают зачастую по заоблачным ценам весьма убогое и некачественное жилье. И, во-вторых, мало кто обеспокоен проблемой доступности жилья как в столице, так и в большинстве региональных центров и провинциальных городов.

 
Как должное воспринимается такой анекдотический факт: стоимость «трешки» во многих небольших провинциальных городках Украины составляет около 40-45 тысяч у.е. Стоимость аналогичной «трешки» в столице Германии составляет те же 40 тысяч [а порой и меньше], правда в евро. А ведь если такое положение сохранится, широко разрекламированное пособие по рождению ребенка в 8500 гривен через десяток лет выплачивать будет некому. Молодые семьи нуждаются в жилье, и желательно таком, которое не нужно будет отрабатывать до самой старости [в течение 25-35 лет], ведь демографическая ситуация в стране и так на грани.

Между тем, в столице ситуация на рынке недвижимости, что называется, дошла до точки. В некоторых районах столицы агентства предлагают однокомнатные «чешки» и «хрущевки», стоимость которых превышает 100 тысяч. у.е. [зачастую речь идет об «убитых» апартаментах общим метражом 30-32 квадратных метра].

 
Причины сложившейся ситуации в общем-то ясны. Это и игры в ревальвацию-девальвацию, и «украинская нефтяная скважина» в виде колоссальной выручки от продажи Криворожского меткомбината [которая, впрочем, уже иссякла], и мини-майданы, организованные гражданами домов, соседствующих со строительными площадками. И откровенное дилетантство многих тысяч высокооплачиваемых чиновников, и пополнение рядов покупателей недвижимости из числа тех же чиновников, официальные доходы которых [в отличие от простых граждан] волевым решением были увеличены в десятки раз.

 
В таких условиях на рынке жилья доходно резвятся спекулянты, которые создали в столице настоящую систему по выкачиванию денег из своих соотечественников. Казалось бы, чего проще. Спекулятивный пыл можно в значительной мере остудить разумно созданной системой налогообложения, предусматривающей повышенные ставки налогов для граждан, увлекающихся неоднократной скупкой-перепродажей квадратных метров. Однако некоторые законодательные нормы, введенные в действие в начале этого года, похоже, окажутся как всегда не слишком эффективными.
 
У 30-метровой киевской «однушки» из такого суперсовременного материала, как панель, ценою 100 тысяч у.е. отныне есть аж три пути.

 
Первый: вырасти в цене еще на десяток-другой тысяч и достичь стоимости аналогичных по метражу [но не по качеству] квартир, расположенных в кварталах, непосредственно примыкающих, например, к Белому дому или к Триумфальной арке и Елисейским Полям.

 
Второй: стагнация и «мягкая посадка» рынка. Впрочем, оснований для такого сценария не так уж много, поскольку его реализация предполагает активное вмешательство властей, усилия по перевоплощению базарно-договорного стандарта в сфере жилищного строительства в прозрачные рыночные отношения, разъяснительную кампанию в СМИ как противовес агрессивным заказным материалам некоторых агентств и строительных организаций о том, что цены на жилье, устремившиеся в космос, – это нормально.

 
Третий путь – обвал. Есть ряд причин, благодаря которым этот вариант может реализоваться.

 
Медленно, но уверенно, в несколько этапов будет расти стоимость содержания жилья. Чем дороже будет обходиться содержание объекта инвестиций, тем меньше будет его привлекательность в глазах потенциального инвестора.

 
Правительство по сути уже задекларировало курс на отказ от политики популистского накачивания экономики «социалкой». Это значит, что прирост цен, по-видимому, все-таки будет опережать рост реальных доходов, а значит, у средней украинской семьи все больше средств будет уходить «на жизнь» и все меньше будет возможность делать сбережения или осуществлять выплаты по ипотечному кредиту.

 
Общемировая тенденция охлаждения рынков жилья в перспективе скажется и на украинском рынке.

 
Риски украинской экономики еще долгие годы будут покрываться повышенными кредитными ставками, в т.ч. и по ипотеке. Так что среднеевропейские четыре-шесть процентов ипотеки нам еще долго не светят. А отечественные 11-12 процентов в валюте могут стать настоящей кабалой для многих наших сограждан.

 
Десятибалльный шторм на рынке недвижимости вполне может захлестнуть даже вполне устойчивые финансовые учреждения.

 
Все больше граждан задумываются о том, что в жизни есть намного более приятные вещи, чем трудовая повинность на протяжении почти всех лет активной трудовой жизни ради 30-40-метровых апартаментов далеко не в самой богатой стране Европы. Как результат – количество сделок на рынке медленно, но уверенно стремится к минимальным значениям, все меньше людей удается втянуть в ставшую весьма азартной и поэтому опасной игру на рынке украинской недвижимости.
Рано или поздно кто-то ведь станет последним участником в непрерывной игре на повышение. А когда мышеловка захлопнется, именно последние оплатят сверхдоходы всех предыдущих игроков.
 
Берлин, Брюссель, Париж…

 
Вместо заключения – несколько перепечаток из предложений на рынке жилья стран, где ежемесячный заработок в 2000-2500 евро считается весьма скромным

 
Естественно, для примера взяты самые дешевые варианты. Да вот только разница между Киевом и тем же Парижем все-таки есть, и она существенна. Во-первых, это именно о Париже гуляет пословица “Увидеть Париж и умереть”, именно этот город вот уже многие столетия притягивает миллионы туристов со всего мира. Во-вторых, жилье в Париже расположено зачастую в красивых старинных домах, которые не сравнить с однотипной панельно-кирпичной застройкой советского периода. В-третьих, если речь идет о более дорогих вариантах, то жилье во французской столице в основном предлагается не просто отделанным, но и меблированным. В-четвертых, уровень доходов французских граждан превышает заработки наших соотечественников десятикратно.

 
А между тем цены на жилье в нашей столице лишь немного не дотягивают до апартаментов в столице Франции и столицах многих других стран старой Европы и заметно превышают ценовой уровень столиц стран-членов ЕС так называемой последней волны, той же Варшавы и Праги. Так что в какой-то мере к Евросоюзу мы уже приблизились, во всяком случае по ценам на жилье. Теперь дело за малым – поднять до тех же высот реальную заработную плату.

 
Вадим Башта