Рынок жилья: цены не хотят или не могут идти вниз?

Но и при выборе комфортабельного гнездышка можно получить увесистую оплеуху: «элитное» жилье по $2,5 -3 тыс. за «квадрат» может оказаться всего лишь бизнес-классом. Тем не менее, несмотря на нестыковку «цена-качество», квартиры в городе покупают. А цены, хотя и взобрались на головокружительную высоту, вовсе не собираются «передохнуть» - они намерены двигаться дальше. В этом году их рост может составить от 25% до 60% в зависимости от категории жилья. Такой прогноз озвучили эксперты на недавнем заседании «круглого стола» - «Прогноз цен на рынке жилья Днепропетровска в 2007 году», организованном Корпорацией МСК и банком «Райффайзен Банк Аваль». В обсуждении ситуации на рынке жилья приняли участие руководители риэлторских фирм, представители банков, строительных компаний, маркетологи, чиновники. Что же ждет рынок в ближайшей перспективе?
 
Елена САФРОНОВА, директор компании RealNest:

 
-Сегодняшняя ситуация в сфере недвижимости – это продолжение процессов, которые происходили в течение последних двух лет. В числе главных – разрыв между спросом и предложением, растущий интерес к ипотеке, рост инвестиционной привлекательности жилья. Именно эти факторы способствовали росту цен, и, скорее всего, их влияние будет ощущаться и в этом году. Если оглянуться на ситуацию прошлого года, то основное подорожание жилья пришлось на вторую половину года, что связано с превышением спроса над предложением: начиная с июля количество предлагаемых к продаже квартир резко падает, а в августе еще больше сокращается. Многие эксперты считают, что в первую очередь это обусловлено политическими причинами, и с этим нельзя не согласиться. (Сезонные факторы не в счет – их влияние в последние 3-4 года на рынке не наблюдается, за исключением января.) Политическая неопределенность, непредсказуемость процессов на рынке, боязнь за сохранность своих капиталов привели к тому, что продавцы стали придерживать свои предложения. В результате цены на все типы квартир росли равномерно, и в целом за 2006 год подорожание жилья составило приблизительно 60%.
 
Важной особенностью прошлого года я бы отметила повышенный интерес покупателей к индивидуальным домам. Если в 2005 году соотношение спроса и предложения на индивидуальные дома и типовые квартиры было практически одинаковым, то в 2006 ситуация кардинально изменилась. Превышение спроса над предложением стало причиной того, что стоимость 1 кв. м в индивидуальных домах в Днепропетровске и прилегающих районах возросла на 100%.
Как поведут себя цены в этом году? Сегодня общий жилищный фонд Днепропетровска составляет 21 млн. кв. м, или 20 кв. м на 1 человека при среднем показателе по Украине -15 кв. м. Между тем среднеевропейский уровень обеспеченности жильем составляет 35 кв. м на 1 человека. Чтобы его достичь, нам понадобятся десятки лет, учитывая мизерные объемы сегодняшнего нового строительства. Так, в прошлом году в Днепропетровске было построено 164540 тыс. кв. м жилья, а в нынешнем – планируется чуть больше 150 тыс. кв. м, тогда как в 1990 году вводилось в 2-3 раза больше. Учитывая высокий спрос на жилье и недостаточное количество предложений, а также другие факторы, считаю, что рост цен продолжится и в этом году, и составит примерно 50-60%.
 
Юлия САЕНКО, начальник ГлавАПУ Днепропетровска:

 
- Одним из сдерживающих факторов нового строительства является нехватка свободных участков в Днепропетровске. Именно из-за этого на первичном рынке спрос превышает предложение, что ведет к росту цен на новое жилье. Еще в 1985 году ГлавАПУ обращалось в мэрию с письмами, что строить в городе негде. Площадок не было уже и тогда. Единственный свободный участок - жилой массив Воронцовский, но он до сих пор не застроен, так как заказчик не торопится осваивать площадку. Другая свободная площадка находится на ж/м Фрунзенский-3. Право аренды на участок продано с аукциона киевской фирме, которая будет вести строительство этого микрорайона. Кроме этих земель, больше в городе свободных от застройки участков нет. Что касается возможности расширения города, то такие варианты рассматривалась в трех направлениях: Новомосковском, Запорожском и в сторону ж/м Парус, но закрепить это проблематично с точки зрения законодательства. Так что город расширяться не будет. Сейчас мы заканчиваем разработку Генплана города, который не предусматривает расширение города за пределы существующих границ. Все будет направлено на выявление тех ресурсов, которые остались. Поэтому одним из способов увеличения жилищного фонда может стать реконструкция старых домов. Сейчас выявляются площадки, перспективные под такое строительство. На мой взгляд, реконструкция старого фонда в отдельных районах может привести к существенному перераспределению цен на жилье. А вот насколько цены могут измениться – покажет реконструкция.
 
Станислав САДОВОЙ, начальник управления продаж «Райффайзенбанк Аваль»:

 
- Я думаю, что финансовые учреждения, предлагающие услуги ипотечного кредитования, кардинально не влияют на решение покупателей приобретать жилье. Поэтому в грядущем повышении цен на недвижимость финансовые учреждения будут играть наименьшую роль. Что касается мнения об особой заинтересованности банков в ипотеке, то ипотечное кредитование по доходности находится практически на предпоследнем месте среди продуктов, которые банки выдают на потребительские цели, в том числе на приобретение жилья. Достаточно сказать, что финансовый результат от кредитования на потребительские товары в 5 раз превосходит ипотечное кредитование.
 
Сейчас банки выступают в лице надежных компаньонов для покупателей жилья. Если 2 года назад банки просто выдавали деньги, то сегодня они берут на себя обязательство прослеживать своевременное введение дома в эксплуатацию с целью спокойствия и безопасности клиента. Банки дают шанс клиенту сэкономить деньги в будущем. Какие бы комиссионные не существовали при выдаче кредита, заемщик понимает, что это немного по сравнению с увеличением стоимости жилья в течение последних лет. Неудивительно, что спрос на ипотечные кредиты постоянно растет. Так, в прошлом году «Райффайзенбанк Аваль» выдавал ежемесячно от 300 до 380 кредитов. В основном кредиты берутся под покупку жилья на вторичном рынке недвижимости. Так, во втором полугодии прошлого года «Райффайзенбанк Аваль» выдал 91% кредитов на приобретения вторичного жилья.

 
При этом просматривается такая тенденция: при кредитовании на 20 лет среднее погашение ипотечного кредита составляет 5 максимум 6 лет. Т е заемщики выполняют свои обязательства фактически в 3-4 раза быстрее, чем оговорено в договоре.
 
При существующих процентных ставках - от 11% до 15% в долларах и 14-18% в гривне спрос на ипотечные кредиты остается довольно высоким. Поэтому говорить о вероятности их резкого удешевления не стоит: возможные колебания составят 1-1,5 %, что вряд ли изменят динамику спроса на кредиты.

 
При сохранении действующих кредитных ставок можно прогнозировать подорожание жилья в этом году примерно на 25-30%. Более всего подорожание коснется сегмента жилья среднего класса.
 
Дмитрий ЛЕВЧЕНКО, заместитель управляющего филиалом «Укрэксимбанка» в Днепропетровской области:

 
- Если говорить о перспективах развития ипотеки, то они весьма значительные. Сегодня общий ипотечный портфель банков по Днепропетровской области составляет 1 млрд. 600 млн. грн. За прошедший год увеличение ипотечного портфеля произошло минимум на 30-40%. Примерно 300 тыс. кв. м жилья прокредитовано. Это составляет примерно 1% жилищного фонда области. Конечно, это мизер. В развитых странах этот показатель доходит до 40-60%. Так что развиваться ипотечному кредитованию есть куда.

 
Сейчас создается единая база заемщиков (кредитных историй), которая будет конфиденциально распространяться между банками. Благодаря такой базе процесс выдачи кредитов будет более быстрым и простым, что позволит снизить процентные ставки по кредиту. Если заработает ГИУ на полную мощь, то ипотечный портфель банков может увеличиться в десятки раз.
 
Сергей ЯКИМЕЦ, начальник отдела маркетинга строительной компании «Ратибор»:

 
- В прошлом году рост цен на первичное жилье составил порядка 60%. Весомой составляющей стало подорожание основных строительных материалов - в целом их цена возросла на 30%. Одновременно росла зарплата строителей, которая увеличилась на 33.3%. Таким образом, рост себестоимости строительства составил примерно 30%. Кроме того, - законодательная составляющая (ФФС, новые механизмы кредитования, дополнительные затраты) возросла на 5-10%. Дополнительное подорожание на 20%. принесла рыночная составляющая. Все эти факторы привели к увеличению рентабельности и стоимости квартир. Сейчас сложилась такая ситуация, что стоимость нового жилья растет сама по себе, себестоимость – сама по себе.

 
Сегодня специалисты видят три варианта развития ценовой ситуации. Первый – цены будут плавно двигаться вверх и вырастут до среднеевропейского уровня. Второй вариант – начнется застой на рынке, затем – плавное снижение цен. Третий, самый неблагоприятный – может произойти обвал цен, так как рынок слишком перегрет. На мой взгляд, рост цен на жилье сохранится и в этом году, так факторы их роста останутся прежними: будет расти инфляция и зарплата, дорожать земля в связи с обязательной продажей на аукционах согласно новому законодательству. Думаю, что цены будут расти без увеличения рентабельности. Средний рост составит 25-30%. А с конца 2007 - начала 2008 года возможно снижение роста цен в связи с увеличением конкуренции на рынке.
 
Эллина ЖУГАН, маркетолог Корпорации МСК:

- По данным информационно-аналитического центра Корпорации МСК, в 2006 году средний рост цен на днепропетровские квартиры в новостройках составил около 46%. Более всего, как наиболее востребованное, подорожало жилье эконом-класса - на 54%, «обогнав» средние показатели по рынку. Сегменты «бизнес-класс» и «элит» напротив «отстали» и прибавили в цене за тот же период только 36-48%. Причина – высокий и даже ажиотажный спрос на недорогое жилье в условиях ненасыщенности рынка подобным предложением. При этом дорогое жилье в Днепропетровске остается менее ликвидным и более инертным в плане продаж. По нашим прогнозам, в первом полугодии 2007 года менее комфортное жилье может продолжать рост в среднем на 7% в месяц. В это же время дорогое жилье, менее подверженное колебаниям рынка, напротив не спеша будет дорожать на 3-5% в месяц. В итоге, показатель роста среднего уровня цен на рынке жилья Днепропетровска будет оставаться примерно постоянным. Если учесть, что в 2007 году к сдаче готовится более 20 объектов новостроек бизнес–класса, то рост стоимости будет незначительным, а то и под видом скидок и «особых предложений» оставаться во втором полугодии на уровне летних цен 2007 года.

 
Считаю, что вслед за снижением роста цен на первичном рынке недвижимости, взгляды потребителя переместятся на недвижимость за городом. Этот рынок в Украине только набирает обороты, и в Днепропетровске совершенно не развит. Главными приоритетами такого жилья, в восприятии потребителей, являются: развитая инфраструктура, новые коммуникации, безопасность и главное – сопоставимая стоимость с аналогичной квартирой по площади в центре города и районах, приближенных к центру. Дилеммой Для потребителя остается дилемма: строить самому или покупать готовый дом в организованном коттеджном поселке. Рынок загородной недвижимости под Днепропетровском будет оставаться привлекательным как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения комфортного проживания. По прогнозам информационно – аналитического центра Корпорации МСК, динамика роста цен будет на уровне 2006 года, средний рост цен на недвижимость составит до 40%, в классе «элит» он, возможно, будет меньший.
 
Александр СОБКО, член земельной комиссии Днепропетровского горсовета, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины:

 
- В ноябре прошлого года депутатами Днепропетровского горсовета был принят порядок продажи земельных участков, свободных от застройки, и права аренды на земельные участки. Главная цель земельных аукционов - это обеспечение прозрачности процедуры продажи земли, а также пополнение городского бюджета. В 2007 году планируется получить от продажи земли на аукционах 16,5 млн. грн. Полагаю, что эта цифра будет больше.

 
Сейчас Комитет земельных отношений горсовета готовит 20 земельных участков к продаже. Торги намечены на начало марта. Кроме пополнения бюджета, продажа земли с аукциона дает большие преимущества для покупателя. При прямом отводе земли процедура занимает минимум год. При покупке с аукциона инвестор получает готовый пакет документов, что значительно экономит время и расходы, к тому же участок не обременен правами третьих лиц. К сожалению, в центре города свободной земли практически нет. Поэтому на торги выставляется в основном земля в отдаленных районах, интересная в первую очередь под строительство коммерческих проектов. Поэтому, на мой взгляд, продажа земли с аукциона существенно не повлияет на изменение цены на жиье.

 
Если говорить о развитии ценовой ситуации на рынке недвижимости, то в этом году сохранятся тенденции прошлого года. Рост цен и на первичном, и на вторичном рынке, вероятнее всего, произойдет на 50-60% в зависимости от класса жилья. Наибольший рост цен коснется сегмента эконом - и бизнес-класса.
 
Александр ВОЛГИН, начальник управления строительства и промстройматериалов главного управления строительства и архитектуры Днепропетровской облгосадминистрации:

 
- С 1 января этого года вступил в действие Закон о социальном жилье. В течение этого года Кабмин должен разработать механизмы строительства этого жилья, принять 18 подзаконных актов, определить санитарные нормы, заложить их в государственные строительные нормы. Потом - разработать типовые проекты и только потом приступать к строительству жилья. Поэтому в лучшем случае мы начнем строительство первых социальных домов в 2008 году. Но особо обольщаться не стоит. В госбюджете и местных бюджетах достаточных средств на эти цели нет. Так что рывка в этой сфере не будет. Полагаю, что в 2007 и 2008 годах цены на жилье будут расти. А вот с 2009, в связи со строительством социального жилья, которое поможет снизить остроту жилищной проблемы, цены, возможно, пойдут вниз.

 

Валентина Попова