Самая доходная недвижимость за рубежом в 2012 году
Лучший способ сохранить и приумножить капитал — приобрести ликвидную недвижимость в центре мегаполиса. Tranio.Ru составил рейтинг популярных среди международных инвесторов городов, в которых выгоднее всего было покупать жилые и коммерческие объекты в 2012 году.
Мы рассчитывали совокупную доходность объектов недвижимости путем сложения ставки чистой начальной доходности и годового прироста стоимости.
Офисы: на первом месте Мюнхен
В денежном выражении коммерческие объекты приносят бóльшую прибыль, нежели жилая недвижимость. Это объясняется не тем, что ставки доходности выше (они в больших городах в среднем примерно одинаковы — около 5,5 %), а тем, что аренда стоит в два или три раза дороже.
«Основной вклад в доходность в 2012 году давала не рента, а прирост стоимости объекта. Часто при работе с покупателями отдел продаж Tranio.Ru сталкивается с тем, что будущие инвесторы гонятся в первую очередь за показателями доходности и совсем забывают о росте стоимости недвижимости»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.
В 2012 самый большой рост цен на офисы был зафиксирован в Мюнхене, Нью-Йорке и Стокгольме — более 10 %. Совокупная доходность в этих городах превысила 15 %, поэтому они оказались на верхних строчках нашего рейтинга.
Города с самой доходной офисной недвижимостью
| Рейтинг | Город | Цена, долл./м² | Ставка доходности, % | Годовой прирост стоимости, % | Совокупная доходность, % |
| 1 | Мюнхен | 11 499 | 4,40 | 11,60 | 16,00 |
| 2 | Нью-Йорк | 17 973 | 4,70 | 10,70 | 15,40 |
| 3 | Стокгольм | 15 504 | 4,75 | 10,60 | 15,35 |
| 4 | Париж | 23 271 | 5,95 | 16,90 | 12,85 |
| 5 | Пекин | 16 621 | 4,31 | 14,30 | 18,61 |
Данные Colliers, Jones Lang LaSalle, NAR, Savills
Больше всего за год подорожали офисы в Мюнхене — на 11,6 % до 11,5 тыс. долл./м². По версии PricewaterhouseCoopers (PwC), баварская столица является самым привлекательным европейским городом для инвестиций в недвижимость всех типов. Здесь открывают штаб-квартиры и представительства многие зарубежные компании. Из-за высокого спроса процент пустующих площадей ничтожно мал по сравнению с другими крупными городами Германии. В 2012 году совокупная доходность офисов в Мюнхене составила 16 %.
На втором месте рейтинга — Нью-Йорк. За 2012 цена за квадратный метр здесь выросла примерно на 10,7 %, и совокупная доходность достигла 15,4 %. Офисы в этом городе сдавались в среднем за 670 долл./м² в год (данные Jones Lang LaSalle). За 12 месяцев собственники помещений площадью 1 000 м² могли получить 1,2 млн долл. с учетом арендных ставок и прироста стоимости.
Офисы Стокгольма тоже приносили большую прибыль — 2,4 млн долл. в год для помещений площадью 1 000 м². Совокупная доходность в 2012 здесь была почти такая же, как в Нью-Йорке — 15,35 %. Швеция хоть и является членом Евросоюза, но к еврозоне не относится, и кризис затронул ее в меньшей степени. В Стокгольме не хватает современных просторных помещений, поэтому спрос со стороны арендаторов не уменьшается. Офисы сдавались в среднем за 700 долл./м² в год (CBRE). Цена продажи за 2012 выросла на 10,6 % до 15,5 тыс. долл./м² (Jones Lang LaSalle).
Несмотря на волнения, связанные с президентскими выборами во Франции, слухи о повышении налогов и общую нестабильность экономики, офисный рынок Парижа оставался устойчивым к кризису. В III квартале 2012 спрос на аренду был на самом высоком уровне за последние 12 лет. По данным Jones Lang LaSalle, этот сегмент получил 81 % инвестиций в столичном регионе. Сегодня офисы — самый популярный тип доходной недвижимости в Париже. По информации CBRE, элитные площади в центре города подорожали в среднем на 3 % до 1 033 долл./м². Выросла и средняя цена продажи — на 6,9 % в годовом исчислении. Поэтому и совокупная доходность оказалась высокой — 12,85 %.
Офисный рынок Пекина тоже продолжал процветать: за год аренда подорожала на 14,6 %, третий год подряд повышение арендных ставок выражается в двузначных цифрах. Повысилась и цена продажи — на 4,3 % в годовом исчислении. Совокупная доходность — 8,61 %.
Среди других городов, привлекательных для инвестиций, можно отметить австралийские Перт и Сидней, где высоки ставки начальной доходности (8,0 и 6,9 % соответственно).
Офисная недвижимость Токио — одна из самых дорогих на планете: в среднем 30,7 тыс. долл./м². Однако из-за слабого роста цен совокупная доходность не превысила 6,75 %. Похожая ситуация и в Лондоне, где самые дорогие офисы в мире (в среднем 42,9 тыс. долл./м²). Однако за 2012 год прироста стоимости не произошло, поэтому перепродавать офисы в британской столице было невыгодно.
Жилье: и снова в лидерах немецкий город
Почти все города в рейтинге самых доходных рынков жилья по версии Tranio.Ru — американские. Мы объясняем это тем, что, согласно данным исследования Cushman & Wakefield, больше всего инвестиций недвижимость этого типа привлекают именно города США. Ставки доходности в этой стране зачастую выше, чем в Европе, и цены в 2012 году значительно подросли. Однако, несмотря на то, что Старый Свет переживает кризис, первую строчку в рейтинге занял Берлин.
Города с самой доходной жилой недвижимостью
| Рейтинг | Город | Цена, долл./м² | Ставка доходности, % | Годовой прирост стоимости, % | Совокупная доходность, % |
| 1 | Берлин | 1 568 | 4,12 | 17,40 | 21,52 |
| 2 | Сан-Франциско | 6 940 | 5,26 | 14,00 | 19,26 |
| 3 | Хьюстон | 1 947 | 8,30 | 16,10 | 14,40 |
| 4 | Лос-Анджелес | 3 346 | 5,14 | 17,90 | 13,04 |
| 5 | Даллас | 1 259 | 6,93 | 14,80 | 11,73 |
Данные CBRE, Freddie Mac, Global Property Guide, Jones Lang LaSalle, LoopNet.Com, Nationwide, Numbeo.Com, Real Capital Analitycs, Savills, Trulia, Zillow
Среди рассматриваемых городов именно в столице Германии больше всего подорожало жилье — на 17,4 % в годовом исчислении (CBRE). Совокупная доходность превысила 21 %. Поэтому даже при невысокой средней стоимости жилья (1 568 долл./м²) получается большой совокупный доход на выходе — 33,7 тыс. долл. для квартиры площадью 100 м².
Второе место досталось Сан-Франциско. В этом городе и его окрестностях жилье часто покупают или арендуют сотрудники IT-компаний. Спрос на недвижимость всегда велик, поэтому она приносит хорошую прибыль. Ставка доходности не самая высокая — 5,26 %, зато цены за год выросли на 14 % (Zillow), и совокупная доходность составила более 19 %. Поэтому в 2012 жилье в Сан-Франциско было выгодно перепродавать.
В техасских городах Даллас и Хьюстон самые высокие ставки начальной доходности среди исследуемых городов, и цены на недвижимость за год выросли значительно, поэтому совокупная доходность составила 11,7 и 14,4 % соответственно.
Из американских городов интерес для инвесторов могут представлять также Лос-Анджелес и Нью-Йорк, совокупная доходность в которых составила 13,0 и 10,6 % соответственно.
Среди 600-тысячного населения Вашингтона, столицы США, преобладают государственные служащие, бизнесмены, молодые специалисты и студенты. Многие учащиеся местных вузов приехали из-за рубежа. Этот город во время командировок часто посещают чиновники и предприниматели. Учитывая эти особенности, можно догадаться, что спрос на аренду жилья в Вашингтоне всегда велик. В 2012 году совокупная доходность недвижимости составила 10,85 %, или 48,7 тыс. долл. для квартиры площадью 100 м².
Бостон — один из немногих мегаполисов США, являющихся студенческими центрами. Поэтому арендное жилье пользуется огромным спросом среди учащихся. Скромную ставку доходности (4,9 %) компенсирует рост цен (5,3 %). В результате совокупная прибыль достигла 10,8 %. Таким образом, в 2012 году доход от квартиры площадью 100 м² составил 53 тыс. долл.
* * *
«Многие считают, что „надежные гавани“ имеют низкую доходность по сравнению с периферийными локациями. Однако исследование Tranio.Ru показало, что недвижимость на большинстве низкорискованных рынков приносит большой процент отдачи»,— говорит Георгий Качмазов.
Юлия Кожевникова
