Самая доходная жилая недвижимость — в Луцке и Житомире. Киев, где цены на вторичку в 2006 году выросли на 86,8%, только на треть

По данным опроса региональных риэлторов, проведенного в феврале Контрактами, в прошлом году самый высокий рост цен (более 70%) зафиксирован также в Николаеве и Симферополе. Результаты исследования практически полностью совпадают с данными Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, за исключением двух позиций. Ассоциация отнесла Луцк к городам со средним ростом цен (по данным Ассоциации — 30% за 2006 год), но при этом в пятерку городов с самыми высокими темпами роста включила Луганск (68,4%). По подсчетам Контрактов, цены на вторичное жилье в Луганске за прошлый год выросли на 33,3%.
 
Основная причина галопирующего роста цен в Луцке, Житомире, Киеве, Николаеве и Симферополе — дефицит предложения. Например, в Киеве в 2006 году введено в эксплуатацию только 1,3 млн кв. м жилья. При этом население столицы с каждым годом увеличивается на 20-30 тыс. человек (данные Госкомстата, неофициальные цифры больше в несколько раз). Как отмечают в киевском агентстве недвижимости «Планета Оболонь», столица растет в основном за счет представителей региональных элит и среднего класса, которые могут позволить себе покупку квартиры в Киеве.
 
Схожая ситуация сложилась в Николаеве и Симферополе — объемы жилищного строительства не успевают за ростом городского населения. Среди других причин резкого подорожания жилья на вторичном рынке местные риэлторы называют широкое использование кредитов при покупке недвижимости и постоянный рост стоимости нового жилья.
 
В Одессе, Харькове, Донецке, Ровно, Запорожье и Херсоне жилье на вторичном рынке подорожало на 50-70%. В Харькове и Донецке цены на недвижимость в 2006 году преодолели психологический рубеж в $1 тыс. за кв. м. А большинство одесситов, скорее всего, уже в этом году будут просить за квадрат $2 тыс. Самым дорогим украинским городом после столицы Одесса стала благодаря туризму, деловой активности и, конечно же, умению местных жителей навязывать свою цену.
 
Несмотря на повышение цен, спрос на жилую недвижимость в этих регионах увеличивается. «По сравнению с началом 2006 года цены в Донецке выросли на 50%. Но не могу сказать, что с подорожанием жилья желающих купить его стало меньше. Ведь недвижимость все еще наилучший инвестиционный инструмент в Украине. В банке таких процентов вы не получите», — резюмирует Ирина Астафьева, заместитель директора агентства недвижимости «Донецк».
 
В Днепропетровске, Севастополе, Львове, Ужгороде, Хмельницком, Чернигове, Полтаве, Черкассах и Луганске жилплощадь за год подорожала на 30-40%. Строят здесь тоже мало. Например, в Севастополе, ежегодно пополняющимся 5-6 тысячами новых жителей, в прошлом году построено только 60-70 тыс. кв. м жилья. По оценкам экспертов, городу не хватает примерно 1 млн кв. м. В этих городах спрос в несколько раз превышает предложение, констатируют местные риэлторы.
 
Покупатели жилья не боятся влазить в долги — к этому их подталкивает и увеличение стоимости аренды жилплощади. В Черкассах, например, в начале 2006 года однокомнатную квартиру можно было снять за 100-200 грн в месяц, к началу 2007-го аренда подорожала до $100-150. В Луганске за год арендные ставки повысились с $100 до $200 за однокомнатную квартиру. Проживание в такой же квартире во Львове подорожало на 50% — с $100 в январе 2006-го до $150 в декабре того же года. Все больше украинцев предпочитают ежемесячно платить $200-300 банку за «свою» квартиру, чем отдавать примерно такую же сумму собственнику съемного жилья.
 
Меньше всего (на 21-25%) в прошлом году цены выросли в Черновцах, Виннице, Тернополе, Ивано-Франковске, Сумах и Кировограде. Рост цен в этих регионах сдерживает низкий уровень доходов местных жителей. Брать кредит они не спешат — цены на квартиры растут быстрее, чем их доходы. «Выплачивать кредиты надо реальными деньгами. А при зарплатах 1,5-2 тыс. грн взять $30 тыс. в кредит практически невозможно», — говорит заместитель директора компании «Сумская недвижимость» Елена Шульга.
 
Квартиры в этих городах дорожают исключительно из-за недостатка нового жилья и по инерции — на фоне всеукраинского роста. По словам Елены Шульги, в Сумах три строительные фирмы сдают по одному дому в год: «Выбирать не из чего. Город задыхается. Выйти на наш рынок пытались и московские, и турецкие строители. Но они не смогли договориться с властями о землеотводе. В результате покупателей у нас раза в три больше, чем продавцов». Город-исключение из этого правила — Ивано-Франковск.
 
«У нас строится много домов, — рассказывает директор агентства недвижимости «Тонус» Николай Тарасюк. — Сейчас в работе несколько десятков проектов. Если раньше скупали фундамент, то сегодня есть дома, которые уже достраиваются, но квартиры в них еще не проданы. Поэтому, в отличие от соседних Львова и Черновцов, где строят намного меньше, в этом году цены в Ивано-Франковске вырастут максимум на 10%».
 
Резких скачков цен в Черновцах, Виннице, Тернополе, Ивано-Франковске, Сумах и Кировограде риэлторы не предвидят. В винницком агентстве недвижимости «Дом-Инфо» Контрактам сообщили, что с начала года цены в городе практически не изменились: «Последние полмесяца наша база данных пополняется на 30-50 квартир в неделю, это означает, что продавцы уже не ждут повышения цен. Обычно, как только появляется информация о подорожании, на рынке наступает затишье. Например, в начале прошлого года еженедельно наша база пополнялась от силы на 10-15 квартир».
 
В 2007 году эксперты прогнозируют замедление темпов роста цен на жилую недвижимость в большинстве регионов до 20-25% в год. По словам директора филиала агентства недвижимости «Ваш Ковчег» (Черновцы) Виталия Авдеева, сегодня квартиры продаются в полтора-два раза дольше, чем три-четыре года назад — «на пике дефицита предложения при переизбытке спроса». Цены в большинстве городов завышены, и это понимают банки — многие финучреждения ужесточают условия кредитования.
 
В итоге спрос растет уже не так активно. «В прошлом году цены на жилье в Житомире увеличились в два раза, в 2007-м повысятся только на 30%, — уверен Игорь Кузьменко из житомирского агентства недвижимости «Престиж-Центр». — Цены слишком высокие: однокомнатные квартиры стоят в среднем $40 тыс., двухкомнатные — от $47 тыс., трехкомнатные — не менее $55 тыс. Если раньше по ипотеке жилплощадь покупал один человек из четырех, сейчас — каждый второй. Банки уже не раздают кредиты налево и направо. Предложение превышает спрос».
 

Место в рейтинге	Город квартиры, $	Средняя стоимость выплаты	Ежемесячные по кредиту**, $	Официальная средняя заработная плата, $	Разница между офици- альной средней зарплатой и ежемеся- чными выпла- тами по кредиту в 2006 году, $
1	Одесса	42 000	522,29	191,21	-331,08
2	Киев	48 720	605,85	342,40	-263,45
3	Черновцы	31 570	392,59	162,10	-230,49
4	Севастополь	32 900	409,13	198,92	--210,21
5	Днепропетровск	35 000	435,24	225,59	-209,65
6	Тернополь	28 000	348,20	144,01	-204,19
7	Донецк	35 000	435,25	237,91	-197,34
8	Хмельницкий	28 000	348,20	156,91	-191,29
9	Винница	28 000	348,20	156,99	-191,21
10	Ужгород	29 050	361,25	171,84	-189,41
11	Львов	28 000	348,20	182,83	-165,37
12	Чернигов	22 400	278,56	156,36	-122,20
13	Ивано-Франковск	24 500	304,67	182,69	-121,98
14	Харьков	24 850	309,02	192,83	-116,19
15	Сумы	21 875	272,03	169,61	-102,42
16	Ровно	22 050	274,21	175,79	-98,42
17	Симферополь	22 750	282,91	188,44	-94,47
18	Черкассы	21 000	261,15	167,45	-93,70
19	Николаев	21 000	261,15	189,06	-72,09
20	Полтава	21 000	261,15	190,26	-70,89
21	Кировоград	18 550	230,68	162,20	-68,48
22	Житомир	17 500	217,63	157,12	-60,51
23	Луганск	21 000	261,15	202,37	-58,78
24	Запорожье	21 000	261,15	216,15	-45,00
25	Луцк	15 750	195,86	153,16	-42,70
26	Херсон	15 750	195,86	158,42	-37,44
* Города ранжированы по величине разницы между официальной средней зарплатой в области и суммой ежемесячных выплат по кредиту за квартиру площадью 35 кв. м, купленной в начале 2006 года (аннутиет, 14% годовых, сроком на 20 лет). Расчет Контрактов. **Расчет ежемесячных выплат осуществлен онлайн-калькулятором банка Аваль