Самые дорогие офисы Восточной Европы — в Киеве. Почему украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен
Составители международных рейтингов офисной недвижимости стран игнорируют Украину. Перспективные для инвестирования рынки Восточной Европы, упоминаемые в отчетах CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult и других исследовательских компаний, — Венгрия, Румыния и Россия. Основное внимание западных инвесторов сосредоточено на Москве.
Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров — один из самых низких в Европе — всего 1,5%. Для сравнения, на московском рынке не заняты около 5% площадей бизнес-центров. При этом в западных отчетах указывается, что именно у столицы России самый низкий уровень вакантности в Восточной Европе.
В Киеве большой дефицит офисных помещений. Например, новый бизнес-центр «Парус» был заполнен арендаторами задолго до официального открытия. «Площади нового бизнес-центра быстро разбираются, несмотря на высокие арендные ставки — от $50 за квадратный метр в месяц», — говорит Сергей Тумасов, директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions. «В БЦ «Леонардо», Seven Hills, «Европа Плаза» свободных помещений не было еще в конце 2005 года, хотя заселяться арендаторы начали только в первых месяцах 2006-го», — рассказывает Виталий Бойко, заместитель гендиректора Украинской торговой гильдии.
Куда податься
Показатель доходности офисов в Украине — один из самых высоких в Европе, как минимум 15% годовых. Для сравнения, в Лондоне в начале прошлого года доходность составляла менее 5%, в Москве — 10%. «В 2006 году арендные ставки в Киеве были на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы», — констатирует Марина Рымаренко, директор по маркетингу консалтинговой компании DEOL Partners. Например, в новом киевском бизнес-центре «Леонардо» офис класса А можно снять по цене от $70 за квадратный метр в месяц. В Лондоне (самый дорогой офисный рынок Европы), по данным CB Richard Ellis, аренда офиса в среднем обходится приблизительно в $100 за кв. м в месяц.
Западные инвесторы не спешат покупать готовые бизнес-центры в Украине по нескольким причинам. Первая — небольшой объем столичного рынка по сравнению с европейскими столицами. Например, общая площадь офисных помещений в Москве оценивается в 5,8 млн кв. м (конец 2006 года, исследование Jones Lang LaSalle), в Киеве — около 585 тыс. квадратов (по данным DTZ). При этом неудовлетворенный спрос на офисные помещения и в Киеве, и в Москве примерно одинаков: 1,3 млн кв. м для Белокаменной и 1,5-2 млн кв. м для Киева. Кроме того, собственники украинских бизнес-центров запрашивают цену, намного превышающую рыночную.
Киев и окрестности
«Они забывают, а часто и не знают, что цены на коммерческую недвижимость формируются по особым критериям и правилам. Например, если аренда офисного помещения в центре города составляет $60 за метр площади, то экономически обоснованная цена этого офиса как объекта недвижимости — $4,5-5 тысяч за квадратный метр. В Киеве такие помещения предлагают купить за $7-8 тысяч», — объясняет Тумасов. Западные консалтинговые фирмы и рейтинговые агентства привыкли работать с недвижимостью, цена которой не превышает 6-7 годовых оборотов проекта. В Украине этот показатель составляет 1 к 8-10.
Последние два года рост арендных ставок в Украине заметно превышает европейские показатели. По данным консалтинговой компании CB Richard Ellis, больше всего в 2006 году выросли ставки в Мадриде и Лондоне — на 25% и 22% соответственно. В Париже — только на 9%. В прошлом году аренда в офисных центрах Киева подорожала на 30%. В позапрошлом — на 60%. Рост ставок не приостановили даже новогодние праздники и зимний период, который на рынке коммерческой недвижимости считается застойным. «С начала года ставки повысились на 4-5%», — констатирует Тумасов.
В столице большой дефицит качественных офисных помещений — только 10% рынка, по данным Украинской торговой гильдии. Чуть большую долю занимают помещения класса В — 50%. Оставшиеся 40% приходятся на переоборудованные производственные и административные помещения в зданиях, построенных еще во времена СССР.
«В конце 2006-го стало известно о планах строительства примерно 100 новых бизнес-цетров площадью около 2 миллионов квадратных метров. В 2007-2008 годах из этого объема может быть введено около 376 тысяч квадратов, что превысит существующие объемы строительства в 1,5 раза», — рассказывает Виталий Бойко. Но к насыщению рынок подойдет не раньше 2015-го.
Классификация офисной недвижимости
Класс А
Первоклассный офисный комплекс в новом здании (современные материалы, оборудование и отделка). Центр города, хорошие подъездные пути, достаточное количество паркомест. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м. Отдельный температурный режим для каждого арендатора, полная замена воздуха каждые 15 минут. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной интернет.
Аренда – $45-70 за кв. м в месяц.
Класс В
В отличие от центров класса А может быть расположен в качественно реконструированном админздании, на прилегающих к центру улицах. Характеристики теплоснабжения, вентиляции и каналов связи — совпадают.
Аренда — $40-55 за кв. м в месяц.
Класс С
Построенное или отреставрированное здание в прицентральном районе или на окраине. Офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях. В таких бизнес-центрах арендатору предлагается минимум условий. Как правило, ремонт и реконструкцию съемщик проводит сам.
Аренда — $30 до $45 за кв. м в месяц.
Классификация и арендные ставки киевских офисов. Не учитываются промежуточные классы (А+, В+, С+).
По данным консалтинговой компании Astera Group. Арендные ставки — данные опроса девелоперов
Надежда Гончарук
В Киеве большой дефицит офисных помещений. Например, новый бизнес-центр «Парус» был заполнен арендаторами задолго до официального открытия. «Площади нового бизнес-центра быстро разбираются, несмотря на высокие арендные ставки — от $50 за квадратный метр в месяц», — говорит Сергей Тумасов, директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions. «В БЦ «Леонардо», Seven Hills, «Европа Плаза» свободных помещений не было еще в конце 2005 года, хотя заселяться арендаторы начали только в первых месяцах 2006-го», — рассказывает Виталий Бойко, заместитель гендиректора Украинской торговой гильдии.
Куда податься
Показатель доходности офисов в Украине — один из самых высоких в Европе, как минимум 15% годовых. Для сравнения, в Лондоне в начале прошлого года доходность составляла менее 5%, в Москве — 10%. «В 2006 году арендные ставки в Киеве были на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы», — констатирует Марина Рымаренко, директор по маркетингу консалтинговой компании DEOL Partners. Например, в новом киевском бизнес-центре «Леонардо» офис класса А можно снять по цене от $70 за квадратный метр в месяц. В Лондоне (самый дорогой офисный рынок Европы), по данным CB Richard Ellis, аренда офиса в среднем обходится приблизительно в $100 за кв. м в месяц.
Западные инвесторы не спешат покупать готовые бизнес-центры в Украине по нескольким причинам. Первая — небольшой объем столичного рынка по сравнению с европейскими столицами. Например, общая площадь офисных помещений в Москве оценивается в 5,8 млн кв. м (конец 2006 года, исследование Jones Lang LaSalle), в Киеве — около 585 тыс. квадратов (по данным DTZ). При этом неудовлетворенный спрос на офисные помещения и в Киеве, и в Москве примерно одинаков: 1,3 млн кв. м для Белокаменной и 1,5-2 млн кв. м для Киева. Кроме того, собственники украинских бизнес-центров запрашивают цену, намного превышающую рыночную.
Киев и окрестности
«Они забывают, а часто и не знают, что цены на коммерческую недвижимость формируются по особым критериям и правилам. Например, если аренда офисного помещения в центре города составляет $60 за метр площади, то экономически обоснованная цена этого офиса как объекта недвижимости — $4,5-5 тысяч за квадратный метр. В Киеве такие помещения предлагают купить за $7-8 тысяч», — объясняет Тумасов. Западные консалтинговые фирмы и рейтинговые агентства привыкли работать с недвижимостью, цена которой не превышает 6-7 годовых оборотов проекта. В Украине этот показатель составляет 1 к 8-10.
Последние два года рост арендных ставок в Украине заметно превышает европейские показатели. По данным консалтинговой компании CB Richard Ellis, больше всего в 2006 году выросли ставки в Мадриде и Лондоне — на 25% и 22% соответственно. В Париже — только на 9%. В прошлом году аренда в офисных центрах Киева подорожала на 30%. В позапрошлом — на 60%. Рост ставок не приостановили даже новогодние праздники и зимний период, который на рынке коммерческой недвижимости считается застойным. «С начала года ставки повысились на 4-5%», — констатирует Тумасов.
В столице большой дефицит качественных офисных помещений — только 10% рынка, по данным Украинской торговой гильдии. Чуть большую долю занимают помещения класса В — 50%. Оставшиеся 40% приходятся на переоборудованные производственные и административные помещения в зданиях, построенных еще во времена СССР.
«В конце 2006-го стало известно о планах строительства примерно 100 новых бизнес-цетров площадью около 2 миллионов квадратных метров. В 2007-2008 годах из этого объема может быть введено около 376 тысяч квадратов, что превысит существующие объемы строительства в 1,5 раза», — рассказывает Виталий Бойко. Но к насыщению рынок подойдет не раньше 2015-го.
Классификация офисной недвижимости
Класс А
Первоклассный офисный комплекс в новом здании (современные материалы, оборудование и отделка). Центр города, хорошие подъездные пути, достаточное количество паркомест. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м. Отдельный температурный режим для каждого арендатора, полная замена воздуха каждые 15 минут. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной интернет.
Аренда – $45-70 за кв. м в месяц.
Класс В
В отличие от центров класса А может быть расположен в качественно реконструированном админздании, на прилегающих к центру улицах. Характеристики теплоснабжения, вентиляции и каналов связи — совпадают.
Аренда — $40-55 за кв. м в месяц.
Класс С
Построенное или отреставрированное здание в прицентральном районе или на окраине. Офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях. В таких бизнес-центрах арендатору предлагается минимум условий. Как правило, ремонт и реконструкцию съемщик проводит сам.
Аренда — $30 до $45 за кв. м в месяц.
Классификация и арендные ставки киевских офисов. Не учитываются промежуточные классы (А+, В+, С+).
По данным консалтинговой компании Astera Group. Арендные ставки — данные опроса девелоперов
Надежда Гончарук
