Сделку по продаже недвижимости в рассрочку заключить проще, чем обеспечить интересы продавца
Единственный способ надежно обеспечить интересы продавца – заключить договор ипотеки.
Зачастую приходится думать о том, как купить жилье сейчас, а платить за него потом. Наиболее популярный ныне способ такого приобретения – ипотечный банковский кредит. Однако существуют и другие варианты - участников форума ЛIГАБiзнесIнформ заинтересовал вопрос покупки в рассрочку, когда деньги на протяжении определенного договором времени уплачиваются покупателем непосредственно продавцу.
Конечно, на такой вариант пойдет далеко не каждый продавец. Ему как раз выгодно получить свои деньги побыстрее. В принципе, желание это понятно и вполне естественно. Однако в ситуации, когда недвижимость перестанет быть спекулятивным вложением капитала, каковым она сейчас является, вполне реально увеличение объема подобных сделок.
Благо, отечественное законодательство не ставит на их пути никаких препятствий. Гражданский кодекс даже предусматривает возможность продажи имущества в рассрочку. При этом для продавца существует ряд гарантий. Одна из них – возможность предусмотреть в договоре переход права собственности на продаваемый товар лишь с момента его полной оплаты. Но, как и было отмечено на форуме, для недвижимости эта норма несколько противоречит другой, в которой указывается, что для договоров, подлежащих госрегистрации, момент перехода права собственности совпадает с моментом прохождения процедуры госрегистрации. А операции с недвижимостью как раз и оформляются такими договорами.
То есть фактически на этапе определения момента перехода права собственности могут возникнуть проблемы. Поэтому, как ни прискорбно, единственный более-менее реальный способ в такой ситуации обеспечить интересы продавца – использование ипотеки либо другого способа обеспечения обязательств. При этом стоит отметить, что Гражданский кодекс прямо предусматривает право залога продавца на товар, проданный в рассрочку. То есть, даже если соответствующее условие не прописано в договоре, все равно можно вернуть проданное жилье.
Однако есть еще одна нестыковка. Согласно ГК, залог (одним из видов которого является ипотека) недвижимого имущества оформляется договором, подлежащим нотариальному заверению и госрегистрации. Поэтому все же лучше такие действия предпринять, иначе в наиболее благоприятном случае наличие права залога удастся доказать через суд.
Цена товара устанавливается на момент заключения договора и не может меняться, если только иное не предусмотрено самим договором либо актом законодательства
А вот для покупателя преимуществ такого договора достаточно много. Прежде всего, это размер процентов (если они вообще будут), ведь о них можно индивидуально договориться с продавцом. Это, в принципе, главное преимущество перед банковским кредитом, поскольку при обращении к финансистам размер процентов будет в любом случае фиксированным.
При оформлении договора о покупке в рассрочку следует учитывать, что в нем обязательно должны быть отражены цена товара и порядок ее выплаты. Кроме того, - указаны сроки выплат и размер платежей. При этом цена товара, надо сказать, устанавливается на момент заключения договора и не может меняться, если только иное не предусмотрено либо самим договором, либо актом законодательства.
Стоит отметить, что просрочивать платежи не выгодно прежде всего самому покупателю. В кодексе прямо предусмотрено, что продавец имеет право в случае неполучения вовремя хотя бы одного платежа отказаться от договора и требовать возврата проданного. Конечно, в случае с недвижимостью это наталкивается на некоторые ограничения. Например, вряд ли можно будет очень просто вернуть квартиру, проданную семейству с детьми.
Но и без того покупателя могут ожидать неприятности. Это выражается в норме о процентах за срок от момента, когда платеж должен был быть внесен, до момента его фактического внесения. Размер этих процентов устанавливается договором. То есть продавцу стоит настаивать на внесении этого условия в договор. Иначе покупатель сможет практически безнаказанно не платить вовремя.
ГЛАВНОЕ
Так что продажа недвижимости в рассрочку в Украине возможна. Единственная возможная проблема – момент перехода права собственности на продаваемый объект. Связана она с неувязками законодательства. Поэтому единственный способ надежно обеспечить интересы продавца – заключить договор ипотеки. При этом также не стоит забывать о праве продавца получить неустойку в случае просрочивания выплат покупателем. Однако его нужно четко указать в самом договоре - как и то, что в нем обязательно должны значиться цена продажи, условия, сроки и размеры выплат.
Александр Попов
Конечно, на такой вариант пойдет далеко не каждый продавец. Ему как раз выгодно получить свои деньги побыстрее. В принципе, желание это понятно и вполне естественно. Однако в ситуации, когда недвижимость перестанет быть спекулятивным вложением капитала, каковым она сейчас является, вполне реально увеличение объема подобных сделок.
Благо, отечественное законодательство не ставит на их пути никаких препятствий. Гражданский кодекс даже предусматривает возможность продажи имущества в рассрочку. При этом для продавца существует ряд гарантий. Одна из них – возможность предусмотреть в договоре переход права собственности на продаваемый товар лишь с момента его полной оплаты. Но, как и было отмечено на форуме, для недвижимости эта норма несколько противоречит другой, в которой указывается, что для договоров, подлежащих госрегистрации, момент перехода права собственности совпадает с моментом прохождения процедуры госрегистрации. А операции с недвижимостью как раз и оформляются такими договорами.
То есть фактически на этапе определения момента перехода права собственности могут возникнуть проблемы. Поэтому, как ни прискорбно, единственный более-менее реальный способ в такой ситуации обеспечить интересы продавца – использование ипотеки либо другого способа обеспечения обязательств. При этом стоит отметить, что Гражданский кодекс прямо предусматривает право залога продавца на товар, проданный в рассрочку. То есть, даже если соответствующее условие не прописано в договоре, все равно можно вернуть проданное жилье.
Однако есть еще одна нестыковка. Согласно ГК, залог (одним из видов которого является ипотека) недвижимого имущества оформляется договором, подлежащим нотариальному заверению и госрегистрации. Поэтому все же лучше такие действия предпринять, иначе в наиболее благоприятном случае наличие права залога удастся доказать через суд.
Цена товара устанавливается на момент заключения договора и не может меняться, если только иное не предусмотрено самим договором либо актом законодательства
А вот для покупателя преимуществ такого договора достаточно много. Прежде всего, это размер процентов (если они вообще будут), ведь о них можно индивидуально договориться с продавцом. Это, в принципе, главное преимущество перед банковским кредитом, поскольку при обращении к финансистам размер процентов будет в любом случае фиксированным.
При оформлении договора о покупке в рассрочку следует учитывать, что в нем обязательно должны быть отражены цена товара и порядок ее выплаты. Кроме того, - указаны сроки выплат и размер платежей. При этом цена товара, надо сказать, устанавливается на момент заключения договора и не может меняться, если только иное не предусмотрено либо самим договором, либо актом законодательства.
Стоит отметить, что просрочивать платежи не выгодно прежде всего самому покупателю. В кодексе прямо предусмотрено, что продавец имеет право в случае неполучения вовремя хотя бы одного платежа отказаться от договора и требовать возврата проданного. Конечно, в случае с недвижимостью это наталкивается на некоторые ограничения. Например, вряд ли можно будет очень просто вернуть квартиру, проданную семейству с детьми.
Но и без того покупателя могут ожидать неприятности. Это выражается в норме о процентах за срок от момента, когда платеж должен был быть внесен, до момента его фактического внесения. Размер этих процентов устанавливается договором. То есть продавцу стоит настаивать на внесении этого условия в договор. Иначе покупатель сможет практически безнаказанно не платить вовремя.
ГЛАВНОЕ
Так что продажа недвижимости в рассрочку в Украине возможна. Единственная возможная проблема – момент перехода права собственности на продаваемый объект. Связана она с неувязками законодательства. Поэтому единственный способ надежно обеспечить интересы продавца – заключить договор ипотеки. При этом также не стоит забывать о праве продавца получить неустойку в случае просрочивания выплат покупателем. Однако его нужно четко указать в самом договоре - как и то, что в нем обязательно должны значиться цена продажи, условия, сроки и размеры выплат.
Александр Попов
