Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги апреля 2007 года
Индекс стоимости жилья в апреле 2007 года: 2478$/кв. м. (+1,3% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( + 0,2%).
Индекс доходности в апреле +2,6 б/д (- 1,9 б/д).
В конце марта - начале апреля рынок недвижимости, по нашим наблюдениям, был на распутье. Выбор шел между оживлением и стагнацией. К сожалению, факторы стагнации оказались более весомыми. Наметившееся было традиционное весеннее оживление, дальнейшего продолжения не получило. Количество сделок, хотя и превысило мартовский уровень, но весьма незначительно.
Просмотры нередко напоминают экскурсии: потенциальные покупатели квартирами интересуются, но покупать не торопятся, ожидая снижения цен и больших уступок.
Продавцы же к снижению цен пока не готовы. Более того, некоторые по инерции продолжают их увеличивать.
На позитивные ожидания участников рынка повлиял и тот факт, что Украина выиграла тендер на проведение футбольного чемпионата Евро-2012. Все единодушны – для Украины это шанс. Шанс за относительно короткий срок привести в порядок инфраструктуру, а, возможно, и оказаться членом Евросоюза.
Это из разряда шансов. А из разряда реальности – в эти годы в Украине прогнозируется экономический подъем, что, несомненно, окажет свое влияние и на рынок недвижимости. Возможно, даже не на усредненную цену, а на соответствие сегодняшней цены качеству жизни людей. Но это в долгосрочной перспективе…
Политический кризис подтолкнул рынок на путь стагнации. Иностранные инвесторы, похоже, взяли тайм-аут. Выжидательную позицию заняли и некоторые продавцы. И это неудивительно: ведь многие из них одновременно являются и покупателями, меняющими одну квартиру на другую. Все ждут окончания противостояния в обществе; не хотят рисковать в условиях, когда отовсюду звучат популистские лозунги.
Однако не стоит преувеличивать влияние политического кризиса. Опыт прошлых лет показывает, что киевский рынок недвижимости, как правило, достаточно спокойно реагирует на подобные кризисы. В том смысле, что тренд в эти периоды не менялся (правда, временные колебания цен бывали).
Как всегда во времена стагнации выросло количество предложений, изменился их состав. Если раньше однокомнатные квартиры долго на рынке не застаивались, то теперь срок их экспозиции увеличился в два и более раз. Соответственно возросла доля однокомнатных квартир в составе предложения (о чем наглядно свидетельствуют цифры в таблице, представленной ниже).
Сентябрь 2006 |
Октябрь 2006 |
Ноябрь 2006 |
Декабрь 2006 |
Январь 2007 |
Февраль 2007 |
Март 2007 |
Апрель 2007 |
|
Доля однокомнатных квартир в составе предложения |
25,0%
|
23,2%
|
24,6%
|
26,6%
|
26,3%
|
27,9%
|
29,3%
|
30,1%
|
Если в период галопирующих цен (сентябрь-ноябрь 2006 года) доля однокомнатных квартир колебалась в пределах 23-25%, то в феврале-апреле 2007 года она постоянно росла и достигла на сегодняшний день 30,1% от общего числа предложений.
Правда, немного непривычно для этапа стагнации рынка выглядит опережающий рост стоимости однокомнатных квартир по сравнению с трехкомнатными (обычно при стагнации «дорогое» жилье продолжает медленно дорожать, а «дешевое» проседает). Одно из объяснений этому – неоправданно быстрое удорожание трехкомнатных квартир в предыдущие месяцы.
Цены предложений в апреле выросли:
- в однокомнатных квартирах на 2,8%;
- в двухкомнатных квартирах на 0,4%;
- в трехкомнатных квартирах на 2,7%.
Изменение цены предложения среднестатистического квадратного метра в зависимости от типа дома:
- все типы домов +1,5%;
- дореволюционные +1,9%;
- сталинки +1,8%;
- старый кирпич +1,1%;
- старая панель +2,7%;
- типовая панель +1,1%;
- улучшенная типовая панель +0,2%;
- улучшенный кирпич +5,2%;
- украинская панель +0,9%;
- украинский кирпич +1,8%.
По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:
Цены предложений в апреле выросли:
- в однокомнатных квартирах на 2,8%;
- в двухкомнатных квартирах на 0,4%;
- в трехкомнатных квартирах на 2,7%.
Изменение цены предложения среднестатистического квадратного метра в зависимости от типа дома:
- все типы домов +1,5%;
- дореволюционные +1,9%;
- сталинки +1,8%;
- старый кирпич +1,1%;
- старая панель +2,7%;
- типовая панель +1,1%;
- улучшенная типовая панель +0,2%;
- улучшенный кирпич +5,2%;
- украинская панель +0,9%;
- украинский кирпич +1,8%.
По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:
Район |
однокомнатные квартиры |
||||
Цена 1м2, $ |
Изм. цены, % |
Ср. цена, $ |
Изм. цены, % |
||
Голосеевский |
март |
3140 |
- 2.04 |
119140 |
- 5.50 |
апрель |
3076 |
112585 |
|||
Дарницкий |
март |
2673 |
+ 1.01 |
112836 |
- 0.41 |
апрель |
2700 |
112375 |
|||
Деснянский |
март |
2587 |
+ 0.54 |
91161 |
+ 2.55 |
апрель |
2601 |
93488 |
|||
Днепровский |
март |
2737 |
+ 1.35 |
93829 |
- 0.59 |
апрель |
2774 |
93273 |
|||
Оболонский |
март |
2986 |
+ 1.41 |
108071 |
- 1.60 |
апрель |
3028 |
106346 |
|||
Печерский |
март |
4101 |
+ 4.05 |
144524 |
+ 3.60 |
апрель |
4267 |
149729 |
|||
Подольский |
март |
2858 |
+ 3.36 |
92787 |
+ 7.31 |
апрель |
2954 |
99568 |
|||
Святошинский |
март |
2608 |
- 0.92 |
92401 |
- 1.69 |
апрель |
2584 |
90844 |
|||
Соломенский |
март |
2922 |
- 0.44 |
100624 |
- 3.37 |
апрель |
2909 |
97236 |
|||
Шевченковский |
март |
3339 |
+ 1.05 |
114968 |
+ 2.55 |
апрель |
3374 |
117901 |
|||
| Центр города | март |
4550 |
+2,4% |
176218 |
+2,1% |
апрель |
4658 |
179927 |
|||
Район |
двухкомнатные квартиры |
||||
Цена 1м2, $ |
Изм. цены, % |
Ср. цена, $ |
Изм. цены, % |
||
Голосеевский |
март |
3231 |
+ 5.26 |
186888 |
+ 1.23 |
апрель |
3401 |
189183 |
|||
Дарницкий |
март |
2486 |
+ 2.17 |
161500 |
+ 3.76 |
апрель |
2540 |
167570 |
|||
Деснянский |
март |
2425 |
- 0.25 |
127642 |
+ 0.43 |
апрель |
2419 |
128196 |
|||
Днепровский |
март |
2537 |
+ 2.17 |
121355 |
+ 3.54 |
апрель |
2592 |
125647 |
|||
Оболонский |
март |
2868 |
+ 1.32 |
155384 |
+ 1.61 |
апрель |
2906 |
157879 |
|||
Печерский |
март |
4250 |
- 0.68 |
234699 |
- 0.41 |
апрель |
4221 |
233745 |
|||
Подольский |
март |
2936 |
+ 0.85 |
152613 |
- 0.05 |
апрель |
2961 |
152543 |
|||
Святошинский |
март |
2574 |
- 1.48 |
133405 |
- 2.62 |
апрель |
2536 |
129915 |
|||
Соломенский |
март |
2727 |
- 0.37 |
137108 |
- 0.90 |
апрель |
2717 |
135875 |
|||
Шевченковский |
март |
3646 |
- 3.46 |
201418 |
- 4.75 |
апрель |
3520 |
191855 |
|||
| Центр города | март |
4325 |
+5,4% |
262970 |
2,1% |
апрель |
4559 |
268383 |
|||
Район |
трехкомнатные квартиры |
||||
Цена 1м2, $ |
Изм. цены, % |
Ср. цена, $ |
Изм. цены, % |
||
Голосеевский |
март |
3117 |
- 0.10 |
294854 |
- 5.48 |
апрель |
3114 |
278686 |
|||
Дарницкий |
март |
2357 |
- 0.21 |
209062 |
- 1.17 |
апрель |
2352 |
206614 |
|||
Деснянский |
март |
2188 |
+ 1.69 |
158228 |
+ 2.82 |
апрель |
2225 |
162694 |
|||
Днепровский |
март |
2443 |
+ 6.10 |
179604 |
+ 6.27 |
апрель |
2592 |
190858 |
|||
Оболонский |
март |
2685 |
+ 1.19 |
223191 |
+ 3.25 |
апрель |
2717 |
230453 |
|||
Печерский |
март |
4415 |
+ 6.09 |
396952 |
+ 6.09 |
апрель |
4684 |
421142 |
|||
Подольский |
март |
2937 |
+ 0.20 |
218176 |
- 2.50 |
апрель |
2943 |
212732 |
|||
Святошинский |
март |
2328 |
+ 3.87 |
174856 |
+ 2.77 |
апрель |
2418 |
179705 |
|||
Соломенский |
март |
2678 |
+ 2.35 |
200574 |
+ 4.13 |
апрель |
2741 |
208849 |
|||
Шевченковский |
март |
3378 |
+ 4.97 |
280672 |
+ 1.89 |
апрель |
3546 |
285981 |
|||
| Центр города | март |
4719 |
+1,6% |
451965 |
-2,9% |
апрель |
4793 |
438720 |
|||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
Прогноз на май и ближайшее будущее
На наш взгляд, наиболее вероятный сценарий на ближайшее будущее – стагнация рынка.
Отрыв цен от возможностей большинства потенциальных покупателей, фактическое отсутствие льготных программ, дороговизна кредитов, а также неопределенность политической ситуации вынуждают участников рынка откладывать решение вопросов.
Поэтому полагаем, что в мае апрельские тенденции сохранятся.
За более детальными прогнозами и консультациями можно обращаться по телефону (044) 537-77-77
