Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги июля 2006 года

 

месяц

 

 

 

 
 

Как видно на этих графиках, цены и темпы их изменения отличаются по районам весьма существенно. Есть районы, где цены существенно выше общегородских, а есть районы, где они ниже.

 

Но из этого вовсе не следует, что на основании этих графиков можно однозначно сопоставлять цены на однотипные квартиры в различных районах. Дело в том, что в каждом районе свой состав предложений. Преобладание в районе вполне конкретных типов домов существенно влияет на цены. Поэтому более корректно анализировать цены в районах с учетом таких параметров как тип дома и количество комнат.

 

Еще лучше анализировать не по районам, а по массивам (ведь районы весьма неоднородны; например, Шевченковский район – это и исторический центр, и прицентралье, и окраины). Но, к сожалению, привести эти графики в статье весьма проблематично. Порядка пяти десятков киевских массивов, на них дома различных типов… Уж больно много графиков получается.

 

Возвращаясь к событиям и факторам июля, отметим резко возросшее пропагандистское давление на рынок недвижимости.

Идеи о том, что все плохо, все рушится, все пропало – вбрасываются в общество уже давно. Они – непременная часть политической борьбы за власть и перераспределение собственности.

 

Мы далеки от мысли, что всё в экономике хорошо. Но не все ж так плохо, как преподносят некоторые авторы. Промышленность работает, инвестиции идут, национальная валюта стабильна. Национальный долг сократился, а вклады в банки выросли. Люди следят за модой, в обносках и рваных ботинках не ходят даже пенсионеры. Следов дистрофии ни на одном лице не видно. Мобильные телефоны – почти как в рекламных роликах (там у всех поголовно, в реальной жизни – у каждого второго пассажира общественного транспорта). На рынке автомобилей – бум. И это притом, что на улицах сплошные пробки, тротуары и дворы забиты автомобилями (преимущественно импортными). На рынках бытовой техники и компьютеров – рост. Кондиционеров с каждым годом покупают все больше. Окна со стеклопакетами ставят почти массово. Современные супермаркеты и кафе растут как грибы после дождя. И всё это не только в Киеве, но и во многих регионах Украины.

 

Особенно изощренная PR-кампания, направленная на слом растущего тренда, сейчас имеет место быть на рынке недвижимости.

 

Ситуация, когда практически все сообщения об удешевлении недвижимости, мгновенно тиражируются – дело обычное. Даже если в основе подобных публикаций вымысел или иллюстрация причуд статистики (пару «дорогих» квартир продали, пару «дешевых» заявили – отсюда и «удешевление), мы подобные вещи комментируем редко. Ибо понимаем, что любому СМИ необходимы сенсации. В этом плане намек на снижение цен куда интереснее, чем описание привычного удорожания недвижимости.

 

Но простого повторения аргументов, почему недвижимость должна резко подешеветь, некоторым авторам кажется маловато. В ход пошли данные, полученные от неведомо каких источников (но со ссылкой на БТИ), что сделок сейчас вообще самый-самый мизер.

 

По нашему мнению, это явная попытка манипулировать общественным мнением. Вот лишь некоторые контраргументы.

Во-первых, указанное резкое снижение количества сделок никак не коррелирует с нашей статистикой. Возможно, «Планета Оболонь» и стала работать лучше… Но ведь не настолько, чтобы «выгребать» столь значительный объем рынка. А что же делают более сотни агентств недвижимости, активно публикующие дорогостоящую рекламу? А тысячи «серых брокеров», телефоны которых поступают в наш компьютер вместе с их многочисленными объявлениями?

 

Во-вторых, знакомые нотариусы (в том числе, и не специализирующиеся на недвижимости), говорят о том, что пару десятков договоров купли-продажи недвижимости они удостоверяют каждый месяц. А нотариусов в Киеве – сотни.

 

В-третьих, в БТИ всегда огромные очереди. И это притом, что кабинетов много и проводится предварительная запись. Потолкавшись в этих очередях, ну никак не поверишь, что в день БТИ, якобы, регистрирует всего порядка десяти сделок.

 

Значительная доля ответственности за непрозрачность процессов, происходящих на рынке недвижимости, лежит на органах статистики. Именно они обязаны давать обществу объективную статистическую информацию. В том числе и по количеству сделок купли-продажи недвижимости, регистрируемых специальным государственным органом (вряд ли подобная информация является секретной, а уж тем более, коммерческой).

 

Соответствующий упрек адресуем и городским властям. Хотя они, судя по всему, и так понимают, что отсутствие достоверной информации – это тот «туман», который не позволяет очиститься рынку недвижимости.

 

В июле устремления новых киевских властей обрели достаточно конкретные направления и формы. Пока рано делать выводы. Но, похоже, что подвижки идут, и они весьма существенны.

 

Отметим основное.

 

Проводится ревизия многих принятых ранее решений. В том числе относительно выделения земельных участков, разрешений на строительство, проведения тендеров и даже Генерального плана Киева.

 

Приостановлено строительство трех десятков домов, и метрополитена в сторону Теремков.

 

Заморожено на полтора года выделение новых участков земли под строительство.

 

Приняты решения, направленные на уменьшение количества автомобилей на переполненных улицах города.

 

Новый мэр Киева без обиняков говорит о том, что намерен решать социальные вопросы за счет инвесторов и других «зажиточных людей». А ведь еще совсем недавно Черновецкий пропагандировал принцип «десятины»: десятую часть от прибыли - государству и обществу, а девять десятых – человеку.

 

Правда, сейчас речь идет не о налогах, а о своеобразном выкупе инвесторами у киевлян права строить на киевской земле. Условно говоря: хочешь построить себе 80-метровую квартиру на необжитой окраине, построй еще 20 метров жилья для очередников. Хочешь строить в обжитых районах – дополнительно простимулируй жителей окружающих домов, получи у них согласие. Или выкупай у хозяев по рыночным ценам обветшалые дома и строй на их месте новые.

 

Вот такое соединение либерально-консервативных взглядов (в основе которых принцип «частная собственность – священна») с социально-ориентированными подходами. Стремление новых городских властей строить комплексно, целыми массивами; и в тоже время фактический полуторагодичный «шлагбаум» перед крупными зарубежными строительными компаниями (ведь не имея землеотводов, такие компании в Киев не придут; разве что кто-то из них согласится стать субподрядчиком киевских фирм, сумевших когда-то получить землю).

 

Каким образом все это повлияет на стоимость нового жилья в центральных районах, более-менее понятно. Строительство там резко сокращается. А спрос на жилье в центре – высокий; ибо альтернативы ему пока нет. Соответственно и цены поднимутся.

 

Сложнее дать долгосрочный прогноз изменения цен в новостройках, расположенных на окраинах. С одной стороны, задекларированная новым мэром борьба с теневой экономикой и коррупцией цены должна снизить. С другой стороны, выполнение социальных программ и дополнительная нагрузка на инвесторов будут толкать цены вверх. Результирующую сейчас определить сложно.

 

Но вряд ли цены существенно снизятся даже в отдаленной перспективе. По крайней мере, до тех пор, пока резко не возрастет строительство домов, особо надеяться на это не стоит.

 

В заключение прогноз на август

 

Полагаем, что в августе на рынке недвижимости будет продолжаться летнее затишье.

 

Цены, скорее всего, вырастут на полтора - два процента.

 

При этом для малогабаритного жилья темпы роста могут быть и меньшими.

 

Естественно, что в данном прогнозе мы исходим из того предположения, что серьезных потрясений в экономике и обществе не будет.

 

За более детальными прогнозами и консультациями можно обращаться по телефону (044) 537-77-77

 

Информационно-аналитический отдел агентства недвижимости «Планета Оболонь»