Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги мая 2005 года

По данным агентства недвижимости «Планета Оболонь» индекс стоимости жилья в мае 2005года составил 1036.9$/кв. м. (+4.78% за месяц)
Индекс ценового ожидания: + 4.51 % в месяц (снизился на 0,43%).
В аналитическом отчете по итогам апреля (//domik.ua/mod/main/articles/?n=524) мы писали, что индекс ценового ожидания на май +4.94%, прогнозировали месячный рост порядка 5%. Реально, рост цен составил 47,3$/кв.м или 4,78%.
Причин для столь быстрого роста было много. К действовавшим ранее, добавилась новые. И самая важная из них - законодательные инициативы Правительства по расселению хрущевок.
Цены на хрущевки и без того высокие. И когда людям во всеуслышанье говорят, что сносимые квартиры им компенсируют в полуторном размере… То тем самым почти явным способом указывают сколько может стоить квадратный метр в хрущевке.
Естественно, жители соседних девятиэтажных панелек, многие из которых ценили свои квартиры повыше чем в хрущевках, не оставили без внимания подобные расчеты. И на всякий случай тоже повысили цену. Ну, а владельцы квартир в домах из современного украинского кирпича, так те и вовсе недоумевают. Мол, как же так… В старых панельных домах, где летом душно, а зимой холодно; где планировки, лифты, столярка и многое другое безнадежно устарели, цены практически такие же как и в современных домах… Хотя, если сравнивать качество жилья, так это, как говорят в Одессе, две большие разницы…
Определенное влияние на формирование цен внесли также планы по резкому удешевлению ипотечных кредитов. Сейчас еще трудно сказать насколько и в какую сторону повлияли эти планы на цены.
На ипотечные кредиты ориентируются очень многие покупатели. По отдельным оценкам, половина квартир сейчас приобретается в кредит.
Поэтому обещанное снижение (в разы!) процентной ставки – фактор более чем значимый. В принципе, жилье должно стать более доступным. Но лишь при условии, что одновременно с удешевлением кредитов возрастет объем строительства. В противном случае спрос еще больше превысит предложение; цены неизбежно поползут вверх; и жилье доступнее не станет. Но всё это в долгосрочной перспективе. Пока же заявления о снижении процентных ставок по кредитам вызывают ощущение перемен и неопределенности (а при превышении спроса над предложением подобные ощущения всегда приводят к повышению цен). Вместе с тем, ожидание будущего удешевления кредитов приводит к временному уходу с рынка части потенциальных покупателей, и, как следствие этого, к снижению спроса. Результирующее воздействие этих факторов пока не ясно. Вернее, оно пока не сформировалась. Поскольку многие участники рынка пребывают в определенной растерянности и не знают, как поступать.
Ко всему этому следует добавить, что приближается лето - период, когда на киевском рынке недвижимости традиционно происходит снижение активности и стабилизация цен. Вот мы сейчас и пытаемся понять: будет ли 2005 год в этом плане исключением? Какова будет активность рынка, как поведут себя цены в летний период?
С одной стороны, традиционное затишье… С другой, - стремление многих участников рынка решить свои проблемы пока действует мораторий на подоходный налог при продажах… С третьей, - непривычно продолжительный интенсивный рост цен, заставляющий паниковать многих потенциальных покупателей… С четвертой, - наступательная позиция Правительства, которое активно пытается воздействовать на рынок.
 
В подобной ситуации невольно задумаешься: стоит ли приводить цифры прогнозов в столь сложной обстановке… Когда факторов, существенно влияющих на цены, очень много. И почти все они завязаны на политике, психологии, других трудно прогнозируемых вещах.
 
И, тем не менее, если читатель ждет от нас прогнозов, то высказать свои соображения мы должны.
 
Для этого проанализируем графики цен прошлого года и нынешнего.
 
Конечно, факторы, действовавшие в 2004 и 2005 годах, разнятся существенно. Но ведь есть и много общего. В частности:
- весьма ограниченное строительство в Киеве;
- отсутствие реальных механизмов размещения свободных капиталов на фондовом рынке (и как следствие этого, деформация внимания граждан Украины в сторону рынка недвижимости);
- стремление многих граждан Украины перебраться в Киев;
- наличие достаточно большого числа наших сограждан, заработавших за рубежом деньги для покупки жилья в Киеве.
 
Так что опираться на опыт прошлых лет и можно, и нужно.
 
Анализируя графики индексов стоимости (//domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value&period=all)и статистики, легко заметить, что графики 2005 года намного стабильнее, чем 2004 года. Тогда даже общий тренд временами менялся.
 
В этом году колебаний почти нет. Почти во всех секторах рынка - стабильный рост. Поэтому мы полагаем, что традиционная летняя стабилизация цен в этом году, скорее всего, приобретет вид замедления темпов роста.
 
Но это - в общем. По видам жилья, наверняка, будут определенные отклонения.
 
Учитывая повышенное внимание к хрущевкам, анализ начнем с секторов «старый кирпич» и «старая панель».
Согласно нашей классификации //domik.ua/mod/web/types/ в категорию «старый кирпич» входят серии: «кирпичная хрущевка», «ММ-640», «К14», «1-318-35/36». Подобных домов в Киеве много: 2928 или 22,9% от общей численности.
В структуре предложений данный сектор рынка также представлен весьма солидно. По состоянию на 30.05.2005г. - 623 квартиры или 16.2 %. 
Анализ цен в домах данного типа показывает две весьма интересных особенности. Во-первых, в 2004 году цены на «улучшенный кирпич» росли практически все время, причем весьма интенсивно. Во-вторых, эти цены не так уж сильно превышают цены на «старый кирпич». И это притом, что дома обоих классов нередко находятся по соседству.
Объясняется это наличием огромного спроса на самое малогабаритное жилье. А вот на квартиры большей площадью у многих потенциальных покупателей, желающих жить в старых обустроенных районах, средств не хватает. Отсюда и меньший разрыв между спросом и предложением.
 
Следующий (по уровню цен) сектор: «украинский кирпич».
Дома данного класса построены после 1991 года. Общее количество их не так уж и велико 616, что составляет 4.8% от всех домов, внесенных в нашу базу данных. Но по количеству предложений данный сегмент недвижимости представлен очень солидно: по состоянию на 30.05.2005г. количество предложений 734 или 19.1%.
В прошлом году в отдельных сегментах этого сектора временами бывали колебания. В 2005 году цены на «украинский кирпич» стабильно растут. По нашему мнению, цены на «украинский кирпич» будут расти и в дальнейшем. 
Качество жилья там существенно выше, чем в домах старых серий, а цены примерно такие же, что хорошо видно на графике.
К тому же микрорайоны, застроенные домами данного типа, быстро развиваются и обустраиваются. Поэтому рост цен там вполне оправдан. 
Закончим обзор анализом цен так называемых «сталинок».
Построены они в период с 20-х годов до середины пятидесятых. Этажность: от 2 до 13. Домов данного класса в Киеве много. По нашей базе данных 2453 домов, что составляет 19.2 %. 
Предложений же в сталинках не так уж и много. По состоянию на 30.05.2005г. 319 предложений (8.3 % от общего числа). Как свидетельствуют графики, цены эти в 2005 году стабильно растут. И во многом этот рост определяется как недостатком предложений в «сталинках», так и их выигрышным месторасположением (большинство из них находятся в центре и прицентралье).
 
В заключение приведем наш прогноз на изменение цен в июне.
Компьютер, на основе индекса ценового ожидания, полученного с помощью методов математической статистики и человеко-машинной обработки баз данных, прогнозирует рост цен в июне на 4,51%.
 
Наши аналитики (проанализировав статистику, настроения в обществе и все, к чему имели доступ) дают на июнь примерно такой же прогноз, как и компьютер: рост цен на вторичном рынке недвижимости Киева в районе 4 %.
Информационно-аналитический отдел
агентства недвижимости «Планета Оболонь»