Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги мая 2007 года

Процессы, происходившие в мае 2007 года на киевском вторичном рынке жилой недвижимости, можно обозначить одним словом: «стагнация», что в переводе означает «застой».

 

О том, что неоправданно быстрый рост цен рано или поздно приведет к стагнации рынка и снижению количества сделок в несколько раз, мы писали еще в аналитическом отчете по итогам октября 2006 года. Пытались объяснить это тем продавцам, которые снимали тогда свои предложения, ожидая еще более крутого роста цен.

 

Кто не хотел рисковать – услышал. Кто предпочел рискнуть, выждать, набавить цену – тот так и поступил. Выгадал ли он или прогадал при этом – пусть каждый решает сам. Многие ведь не просто продавали жилье; - порядка 70% продавцов меняли одно жилье на другое.

 

Что же происходило на рынке в мае?

 

В мае все чего-то ждали. Продавцы ждали, когда у них купят (по тем ценам, которые они выставили). Покупатели ждали, когда цены начнут снижаться. Риэлторы ждали, когда их клиенты вернутся после длительных праздников, отдохнут от них, сориентируются в обстановке, приспособятся к жаре… И даже СМИ, похоже, никуда не торопились, накапливали объявления, а потом выдавали их все сразу.

 

В результате количество предложений увеличилось примерно на 15%, а количество сделок сократилось (по сравнению с апрелем) почти вдвое. При этом значительная часть сделок заключалась после солидного торга. Большинство продавцов уступали 3-4% от заявленной цены. Но были случаи, когда уступали и до 10%.

 

Впервые, начиная с января 2006 года, месячный индекс стоимости не вырос, а снизился. С точки зрения цен, это событие не является знаменательным: для нашего рынка полпроцента за месяц – цифра весьма скромная. Но это в том случае, когда рядом стоит знак «плюс».

 

Знак «минус» важен как чисто психологический фактор. Многие, наверняка, истолкуют этот «минус» как признак того, что вот, наконец, даже риэлторы признали снижение цен.

 

Такое толкование, вроде бы, формально правильное. Но оно не дает основания утверждать, что установился нисходящий тренд («тренд» - основная тенденция изменения цен). Пока можно говорить о так называемом «боковом тренде», при котором цены колеблются.

 

Подобные колебания объясняются не только изменением состава предложения, но и тем, что для периода стагнации характерно разновекторное изменение цен в различных сегментах. Цены на «дорогое жилье» при этом нередко продолжают медленно расти, на «дешевое» - обычно немного снижаются. Поэтому колебания индекса стоимости в такие периоды – вещь обычная.

 

Расслоение рынка и разновекторное изменение цен просматриваются в таблицах, приведенных ниже. Больше всего цены подросли в Центре, а также в дореволюционных домах и сталинках. А подешевело (больше всего) самое низкокачественное жилье (сегменты «старый кирпич» и «старая панель»).

 

Изменение цены предложения среднестатистического квадратного метра в зависимости от типа дома:
 
- все типы домов – снизилась на 1,0%;
- дореволюционные – увеличилась на 0,9%;
- сталинки – увеличилась на 0,6%;
- старый кирпич – снизилась на 1,8%;
- старая панель -снизилась на 1,5%;
- типовая панель – снизилась на 0,4%;
- улучшенная типовая панель – снизилась на 0,8%;
- улучшенный кирпич – снизилась на 0,1%;
- украинская панель – увеличилась на 0,2%;
- украинский кирпич – снизилась на 0,2%.
 
Изменение цены предложений в зависимости от расположения жилья:
 
- центр – повысилась на 1,5%;
- прицентральные районы – снизилась на 0,4%;
- правобережная окраина возле метро – снизилась на 0,7%;
- правобережная окраина - снизилась на 0,5%;
- левобережная окраина возле метро – без изменений;
- левобережная окраина - увеличилась на 0,5%.
 
Изменение цены предложений в зависимости от количества комнат:
 
- в однокомнатных квартирах - снизилась на 1,5%;
- в двухкомнатных квартирах - снизилась на 0,3%;
- в трехкомнатных квартирах - снизилась на 1,7%;
- в четырехкомнатных квартирах - снизилась на 0,2%.
 
По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:
 

	однокомнатные квартиры
	Цена 1м2, $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
Голосеевский	апрель	3076	- 2.60	112585	- 2.93
	май	2996		109287
Дарницкий	апрель	2700	- 0.56	112375	- 0.01
	май	2685		112366
Деснянский	апрель	2601	+ 0.04	93488	- 0.98
	май	2602		92572
Днепровский	апрель	2774	- 0.07	93273	+ 0.08
	май	2772		93344
Оболонский	апрель	3028	- 1.62	106346	- 1.89
	май	2979		104339
Печерский	апрель	4267	- 1.05	149729	- 2.23
	май	4222		146393
Подольский	апрель	2954	- 3.05	99568	- 6.06
	май	2864		93532
Святошинский	апрель	2584	+ 2.36	90844	+ 0.61
	май	2645		91394
Соломенский	апрель	2909	+ 0.24	97236	+ 2.25
	май	2916		99422
Шевченковский	апрель	3374	- 1.36	117901	- 1.33
	май	3328		116334