Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги сентября и третьего квартала 2007 года

Сентябрь 2007 года войдет в историю киевского рынка недвижимости как время выхода из состояния стагнации.

 

По сравнению с предыдущими годами, нынешний сентябрь выдался достаточно сонным. Но, если вспомнить, что было в мае-июне 2007 года, то можно говорить о существенном оживлении рынка.

 

Цены были достаточно стабильными. Наблюдалось борьба двух тенденций. С одной стороны, наметилась тенденция повышения цен; с другой, - устойчивый рост числа предложений, препятствующий удорожанию недвижимости. В результате, рост цен оказался весьма небольшим; к тому же он нивелировался возросшей инфляцией и снижением курса доллара по отношению к другим валютам.

 

Деловая активность в сентябре росла практически каждую неделю. И это проявилось не только в увеличении количества просмотров и сделок, но и в изменении динамики переговоров, снижении времени экспозиции квартир. Привлекательные объекты уходили достаточно быстро. Покупатели, присматривающие квартиры с лета, и свыкшиеся с тем, что прерванные переговоры можно возобновить через неделю-другую, нередко опаздывали. За это время наиболее привлекательные квартиры оказывались уже под задатком. Многие квартиры снимали с продажи в расчете на повышение цен после выборов. Но на смену одним продавцам приходили другие. В результате количество объектов, предлагаемых к продаже, выросло за сентябрь примерно на 12%, а в отдельные дни доходило до 7000.

 

Не смотря на существенный рост числа продавцов, их состав (спектр) изменился весьма незначительно. Резкого выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир» не произошло.

 

По нашим наблюдениям, большинство инвесторов вкладывали деньги в новое жилье (которое обычно более качественно и дешево, да и социальный статус жителей там заметно выше, чем в хрущевках).

 

Отсутствие ремонтов, незавершенность благоустройства домов и микрорайонов (а это основной недостаток подобного жилья), инвесторов, как правило, не пугает; ибо они обычно никуда не спешат и ориентируются на будущее. А в будущем перспективы подобных домов и микрорайонов весьма неплохие.

 

Если исходить из очень распространенной гипотезы о том, что стагнация и резкое снижение инвестиционной привлекательности вынудят инвесторов фиксировать доходы и массово выставлять квартиры на продажу, то основной выброс должен произойти именно в сегментах современного жилья («украинский кирпич» и «украинская панель»).

 

Меж тем, резкого увеличения удельного веса этих сегментов в общем составе предложения не произошло. Доля предложений в новых домах летом увеличилась примерно на два процента (а это порядка 100-130 дополнительных квартир, которые, с определенной натяжкой, можно считать инвестиционными).

 

Учитывая, что квартир этих не так уж и много, а плавное увеличение доли предложений в новых домах вполне естественно, то особого влияния на рынок эти «инвестиционные» квартиры, похоже, не оказали. Участники рынка привыкли к тому, что строители регулярно увеличивают число киевских квартир примерно на 1,5% в год. Соответственно, и в составе предложения доля новых квартир неуклонно увеличивается. И это увеличение за последний год было совершенно адекватно: как видно на графике, представленном ниже, с сентября 2006 года по сентябрь 2007 года доля новых квартир в составе предложения увеличилась примерно на 1,4%.

 

Так что и за последний год значительного выброса инвестиционных квартир не произошло. Существенное же увеличение предложения объясняется, по нашему мнению, длительной стагнацией. За это время накопилось значительное «отложенное предложение», и как только сделки пошли, многие снятые с торгов квартиры вновь появились на рынке.

 

 

 

Важно также отметить, что за время стагнации в составе предложения выросла доля низкокачественных квартир (сегменты «старый кирпич», «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель»). А вот доля качественного «старого жилья» (сегменты «дореволюционные», «сталинки», «улучшенный кирпич») заметно снизилась. И это лишний раз подтверждает, что наиболее уязвимо в периоды стагнации низкокачественное «дешевое» жилье. Качественное же «дорогое» жилье пользуется спросом даже в тяжелые для рынка времена.

 

Возвращаясь к итогам сентября и третьего квартала, необходимо отметить плавность происходивших процессов. Процессы, характерные для сентября, начинались в предыдущие месяцы. Все это время рынок постепенно выздоравливал. Другое дело, что в августе, а тем более, в июле, все происходило намного медленней.

 

Если в июле продавцы радовались любому просмотру и достаточно охотно шли на уступки, то в августе они чувствовали себя куда более уверено, и уступали гораздо меньше. В сентябре продавцы нередко поднимали цены, игнорируя при этом советы риэлторов. А при проведении торгов ссылались на инфляцию, резкое удорожание продуктов и снижение курса доллара.

 

Сказать, что стагнация закончилась, и рынок выздоровел, пока, к сожалению, нельзя. Огромный разрыв между покупательной способностью наших граждан и ценами на жилье уменьшился явно недостаточно. Купить квартиру «с нуля» (то есть, не продав перед этим другую недвижимость) могут очень немногие. У большинства наших граждан не хватает средств для улучшения жилищных условий и с помощью так называемых «альтернативных сделок» (продажи имеющейся квартиры и покупки более просторной). И это притом, что для проведения подобных сделок банки весьма охотно дают ипотечные кредиты.

 

Тем не менее, отложенный спрос все сильнее давит на рынок. Многие потенциальные покупатели устали ждать снижения цен. За время затянувшейся стагнации некоторые из них сумели поднакопить денег, повысить свои заработки и социальный статус. Именно поэтому рынок и оживает.

 

Правда, неопределенность, связанная с выборами в Верховную Раду, существенно тормозит процесс оживления рынка недвижимости. Агенты, постоянно общающиеся с участниками рынка, утверждают, что многие из них отложили принятие решений до завершения выборов и формирования парламентского большинства.

 

На графиках показано изменение цен предложений в отдельных сегментах рынка Киева.
  
 
  
 
 
Более детально сентябрьские цены предложений приведены в таблицах
 

	Однокомнатные квартиры				Двухкомнатные квартиры
	Цена 1м2, $	Изм. в %	Ср. цена, $	Изм. в %	Цена 1м2, $	Изм. в %	Ср. цена, $	Изм. в %
Дореволюционные	август	4699	+ 2.58	199067	- 2.27	5070	+ 0.89	306421	- 0.60
	сентябрь	4820		194553		5115		304570
Сталинки	август	3644	- 2.80	134935	- 5.63	4144	- 3.72	231008	- 5.13
	сентябрь	3542		127340		3990		219151
Старая панель	август	2820	+ 0.67	86264	+ 1.29	2644	- 0.15	123299	+ 1.07
	сентябрь	2839		87380		2640		124622
Старый кирпич	август	2894	+ 0.59	86807	+ 0.06	2847	+ 1.62	129684	+ 1.87
	сентябрь	2911		86858		2893		132112
Типовая панель	август	2744	+ 1.31	95410	+ 0.96	2668	+ 1.05	134713	+ 1.49
	сентябрь	2780		96328		2696		136721
Украинская панель	август	2616	+ 1.80	118785	+ 0.90	2571	- 0.66	173198	+ 0.71
	сентябрь	2663		119855		2554		174424
Украинский кирпич	август	2743	+ 1.46	139477	+ 0.97	2829	+ 0.78	217845	+ 0.05
	сентябрь	2783		140832		2851		217962
Улучшенная типовая панель	август	2644	- 1.13	107750	- 4.29	2585	- 0.23	141902	- 0.14
	сентябрь	2614		103125		2579		141706
Улучшенный кирпич	август	3044	- 0.33	116151	- 0.38	3111	+ 3.05	168209	+ 3.79
	сентябрь	3034		115704		3206		174578