Сколько стоит дом построить?

В период экономической стабильности национальный рынок загородной недвижимости развивался очень активно. Достаточно привести статистику тех лет: в 2006 году в Украине было построено более 576 тыс. м2 коттеджного жилья, в 2007 году — чуть больше 600 тыс. м2, в 2008 году загородная застройка увеличится на 49%, по сравнению с 2006 годом.

В 2009 году застройщики должны были преодолеть миллионный рубеж в возведении коттеджного жилья. Однако этим радужным перспективам не суждено было сбыться. Для национального рынка загородной недвижимости 2009 год во всех отношениях был провальным…

Ситуация: одни вопросы

Это подтверждает и анализ количества сделок: так, если в 2009 г. интерес к загородной недвижимости заметно снизился — было реализовано всего около 500 домов, то в 2010 г. этот рынок показал небольшое увеличение количества сделок по сравнению с 2009 г. В прошлом году было реализовано уже 650 домов. Правда, к уровню 2008 г., когда было продано 1 тыс. 200 домов, украинскому рынку придется еще хорошенько «попотеть».

Эксперт отмечает, что рынок постепенно стал выходить из кризиса, наблюдаются оздоровительные процессы в строительной отрасли, и это хороший признак для рынка недвижимости, в том числе и загородной. Однако, ввиду отсутствия финансирования, множество проектов по-прежнему находятся еще в «замороженном» состоянии.

В целом, по количеству сделок рынок сократился более чем в два раза. При этом стоимость снизилась в среднем на 45-50%. По мнению экспертов, это тоже можно считать показательным моментом для украинского рынка загородной недвижимости. Этому в значительной мере способствовало прекращение ипотечного кредитования, а те финансовые учреждения, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты — значительно ухудшили условия кредитования: повысили процентные ставки, увеличили первоначальный взнос и уменьшили сроки кредитования.

Следует отметить, что в условиях падающего спроса, а значит, и сокращения объемов продаж, застройщики загородной недвижимости искали новые подходы в работе с клиентами. Для стимулирования спроса в кризисный период многие застройщики предлагали покупателям скидки, а также делали специальные предложения в своих проектах.

В свою очередь, сегодня покупатель при выборе объекта недвижимости, по мнению Виктора Коваленко, директора компании «РеалЭкспо», ориентируется на стадию завершения строительства, качество объекта, технологичность, безопасность, в том числе и безопасность окружения. Заказчик стал более тщательно подходить к выбору, привлекать экспертов и «считать деньги». Платить бездумно за недвижимость перестали даже те, кто ранее не всегда задумывался о том, почему за тот или иной объект назначена определенная цена.

В целом, эксперты отмечают, что рынок загородной недвижимости и в прошлом году характеризовался: снижением стоимости загородной недвижимости класса эконом и бизнес; приостановкой реализации проектов; незначительным повышением объемов продаж домовладений в некоторых коттеджных поселках; снижением себестоимости строительства за счет удешевления материалов и, как результат — снижением качественных характеристик предложения, а также пересмотром проектов, находящихся на стадии разработки концепции.

Спрос будет?

Если рыночное предложение сегмента эконом и эконом+ занимает примерно 25%, бизнес — 55%, а премиум и де-люкс — 20%, то с точки зрения спроса соотношение приобретает совершенно другой вид.

На сегодняшний день наибольшим спросом пользуется эконом и эконом+, стоимость которых составляет до $250 тыс. Этому классу загородной недвижимости принадлежит 70% всех сделок.

Дома бизнес-класса стоимостью $250-400 тыс. в структуре реализации занимают около 20%, а загородной недвижимости, стоимость которых составляет более $400 тыс., принадлежит не более 10% всех сделок.

Сам собою напрашивается вопрос: «Почему такая разница в соотношениях спроса и предложения?». Отвечая на этот вопрос, эксперт отмечает, что у некоторых застройщиков бытует мнение, что если они будут реализовывать проекты класса бизнес и де-люкс, то смогут заработать много денег…

Понятно, что это ошибочное мнение. Хотя, исходя из стоимости 1 м2, рентабельность бизнес, премиум и де-люкс сегментов, будет значительно выше. Но, если реально смотреть на динамику продаж, то хороший эконом-класс можно продать гораздо быстрее и заработать те же деньги, что и при реализации более высокого класса недвижимости. Кроме этого, общая неграмотность застройщиков и девелоперов ведет к несбалансированности спроса и предложения.

Эксперты рынка загородной недвижимости убеждены, что при принятии решения о строительстве коттеджного городка определенного класса необходимо проводить исследования либо своими силами, либо обращаться в специализированные консалтинговые компании, которые смогут профессионально обосновать целесообразность строительства определенного сегмента загородной недвижимости.

Место лидера свободно?

По оценкам экспертов, лидером по строительству коттеджных поселков выступает киевский регион. Здесь уже сдано в эксплуатацию около 55-ти коттеджных поселков, а это более 2,5 тыс. домовладений.

На этапе строительства находится около 70 поселков с общим количеством домов — почти 12 тыс. При этом некоторые поселки строятся, а отдельные по-прежнему «заморожены». В процессе проектирования находится около 30 городков с общим количеством домов — более 8 тыс.

За столичным регионом следуют города-миллионники (Харьков, Донецк, Днепропетровск), где активно идет развитие рынка загородной недвижимости, а также города с населением более 500 тыс. человек (Запорожье, Львов, Полтава). Отдельно следует назвать Одессу и Крым. Но и здесь ситуация непростая — многие проекты находятся в «замороженном» состоянии.

В докризисный период, как известно, в создание коттеджных поселков свои финансовые ресурсы вкладывали как зарубежные, так и отечественный компании. В сфере интересов отечественных инвесторов были небольшие коттеджные поселки, а вот крупные проекты — это, в основном, сфера интересов иностранных инвесторов с серьезными финансовыми возможностями.

Будет ли сохранена подобная тенденция в посткризисный период? Эксперты убеждены, что ответить на этот вопрос в нынешних условиях достаточно сложно. Связано это с тем, что сегодня на рынке загородной недвижимости, а точнее — строительства коттеджных городков, идут процессы переформатирования и смены инвесторов. Вполне вероятно, что после окончания этих процессов будет достигнут паритет между отечественными и зарубежными инвесторами.

Проблемы есть?

По мнению экспертов, главная или даже глобальная проблема для украинского рынка загородной недвижимости — последствия финансово-экономического кризиса, которые и по сегодняшний день оказывают свое негативное влияние на строительную отрасль.

Негативно сказывается на развитии рынка и отсутствие нормального ипотечного кредитования и несовершенная разрешительная система, которая так и не изменилась даже в условиях кризиса. На сегодняшний день в Украине нет такого юридического понятия, как «коттедж» и «коттеджный городок». Земли отводятся под строительство и обслуживание жилого дома. Мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения лишает инвестора возможности использовать земельные участки больших размеров, которые, собственно говоря, не пригодны к использованию или малопродуктивны в сельском хозяйстве.

Кроме этого, есть проблема долгого срока изменения целевого назначения земли — это дополнительные затраты для инвестора. Поэтому, прежде всего, необходимо урегулировать законодательство Украины, что и будет стимулировать отечественных и иностранных инвесторов вкладывать денежные средства в развитие организованного коттеджного строительства и создаст здоровую конкуренцию.

Виктор Коваленко к основным причинам, по которым рынок загородной недвижимости не желает «размораживаться» относит: отсутствие денег, инвестиций и инвесторов извне; бюрократическое согласование проекта в течении 3-4 лет; высокие ставки кредитов; произвол и всесилие бюрократов; отсутствие нормативной и законодательной базы по рынку коттеджных городков…

Есть ли свет в конце туннеля?

Виктор Коваленко убежден, что в нынешних условиях наибольшим спросом будут пользоваться проекты с высокой степенью готовности. Реальный спрос будут иметь и проекты, степень готовности которых составляет на сегодняшний день от 50 до 70%.

Если говорить о тенденциях 2011 года, то они будут схожи с прошлогодними. Стабилизация рынка загородной недвижимости начнется скорее всего с киевского региона и Южного берега Крыма. Подобный оптимизм базируется на том, что даже в нынешних непростых условиях здесь есть определенный спрос на коттеджные городки.

КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ

Эксперты отмечают, что коттеджный поселок — это организованный комплекс малоэтажной застройки, предназначенный для проживания или отдыха, с земельным участком, с обязательным наличием на территории поселка административного здания, обслуживающего персонала и охраны.

Эти поселки строятся по единой архитектурной концепции, которая в обязательном порядке предусматривает наличие всего комплекса коммуникаций, сферы услуг, охраны, зоны отдыха и зоны зеленых насаждений.

Классификатор коттеджных городков, который был разработан при участии ведущих консалтинговых компаний, специализированных агентств недвижимости, застройщиками, выделяет такие их виды, как: эконом; эконом +; бизнес; премиум и де-люкс.

При этом дома поселков эконом-класса должны быть площадью до 170 м?, эконом + — до 220 м?, бизнес — 200-400 м?, премиум — от 350 м? и де-люкс — от 400 м?. Допускается наличие домов с площадями, соответствующими разным классам. В таком случае, учитываются классы домов, чья совокупная площадь составляет не менее 20% от общей площади всех домов поселка.

Оценка принадлежности того или иного городка к определенному классу определяется по шести основным и ряду дополнительных критериев, каждому из которых присваивается оценочный балл.

К обязательным критериям оценки относятся: характеристики месторасположения; социальная инфраструктура; инженерная и эксплуатационная инфраструктура; площади домов и участков, а также используемые технологии строительства и материалы.

Дополнительные критерии оценки включают: внешнюю инфраструктуру и зоны окружающей застройки в радиусе 5 км; уровень шума на территориях, прилегающих к жилым домам в дневное время суток, экологические характеристики, благоустройство и озеленение.

Эксперты убеждены, что такой обширный набор параметров разработан для того, чтобы покупатель сам мог определить классность своего будущего жилища, а не прислушивался к застройщику, который по своим, понятным только ему критериям, классифицировал свои же коттеджные поселки, стремясь показать их с самой лучшей стороны.

Следует отметить, что соответствие обязательным критериям, а также сумма баллов определяет класс поселка. Чем выше итоговая оценка, тем выше класс. Так, например, для статуса де-люкс поселку необходимо соответствовать не менее 5 обязательным критериям, а также набрать не менее 60 баллов, а для эконом-класса достаточно 2 критериев и 17 баллов.

Николай Бойко