Сколько стоят услуги агента в Москве?

«Собственник» регулярно рассказывает о различных «подводных камнях», которые поджидают на этом непростом пути.

Сегодня разговор пойдет об агентской комиссии – мы попробуем разобраться, действительно ли процент от стоимости квартиры является единственно оправданной формой оплаты услуг агентства.

 

Тот факт, что платить агентству за услуги придется, конечно, неоспорим, но признаемся себе, что необходимость расстаться с определенным процентом от стоимости квартиры – не самый приятный момент. Тем более если учесть, что при сегодняшнем уровне цен на столичное жилье такой процент далеко не символичен… Отметим и то, что взимание процента при покупке жилья не очень этично, поскольку не мотивирует агента предлагать более дешевые варианты. Но практика такова, что весь московский рынок недвижимости построен именно на процентной комиссии.

 

До недавнего времени на столичном рынке размер комиссии, взимаемой агентствами, различался только размером процента. Не является тайной и то обстоятельство, что в ряде агентств недвижимости размер комиссии не является фиксированным, и обсуждается с каждым клиентом индивидуально. «Шкала комиссионных риелторских компаний аналогична западной. Там базовая величина оплаты услуг риелторов при покупке или продаже квартиры составляет 6% от суммы сделки. Таким образом, и в России с начала формирования вторичного рынка недвижимости эта величина колебалась от 4 до 8%», — рассказывает Директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов, — «снижения стоимости услуг риелторов в течение развития рынка практически не происходило, хотя попытки демпинга случались». Сегодня некоторые агентства недвижимости делают ставку на минимизацию размера комиссионных вплоть до 2%, но клиенты должны всегда задавать себе вопрос, какие услуги и какого качества они получат за эти деньги. Однако и максимальная комиссия далеко не всегда гарантирует качество сделки и проведение ее по самой оптимальной для клиента схеме.

 

Отметим, что согласно Кодексу этики Московской Ассоциации Риелторов, «риелтор не должен распространять заведомо ложные сведения о составе, цене риелторских услуг, а также тех выгод, которые потребитель может получить от сотрудничества с риелтором» (п. 3.5).

 

Переход через процент

 

В июле текущего года стало известно о новой схеме, внедряемой в практику одной из крупнейших компаний рынка. «МИАН-агентство недвижимости» разработало ранее не применявшуюся на столичном рынке методику расчета агентского вознаграждения, согласно которой комиссия состоит из фиксированной части (не зависящей от стоимости квартиры и вида сделки), составляющей $3 тыс., и переменной части в размере 1,5% от стоимости квартиры. По словам генерального директора «МИАН-агентство недвижимости» Нины Кузнецовой, в фиксированную часть входят затраты, связанные с проведением основных операций, необходимых для обеспечения целостности и безопасности сделки (поиск клиента, реклама, оформление договора, проверка юридической чистоты сделки), в переменную закладываются затраты на продолжительность сделки, то есть реальное возрастание затрат компании (реклама, продолжительность сделки, количество показов) при операциях с более дорогими квартирами.

 

По мнению независимых экспертов, введение фиксированной платы при покупке квартиры было бы вполне оправданным с точки зрения покупателей, а вот вознаграждение по продаже квартиры должно определятся в процентах, чтобы мотивировать агента продать квартиру подороже. Однако большинство сделок на рынке альтернативные, а это значит, что агентство предоставляет сделку 2-в-1, и, как правило (за редкими исключениями), взимает комиссию только либо за продажу, либо за покупку, в зависимости от условий договора. Отдельного разговора заслуживают сделки по покупке квартиры по ипотеке — как правило, комиссия в таких случаях колеблется от 4 до 6%, а перечень услуг расширяется.

 

Однако если специалисты «МИАНа» уверены в том, что схема с фиксированной частью вознаграждения является оптимальной как для компании, так и для клиентов, участники рынка не выражают столь безоговорочного одобрения идеи ухода от «процента», пусть даже частично.

 

Противники фиксации

 

Так, по мнению заместителя генерального директора компании «Новая площадь» Евгения Фетисова, эта схема не будет работать в инвестиционно-строительной или девелоперской компании, где процент априори ниже — 1-2%. Тут агент должен быть мотивирован на работу с квартирами больших площадей, иначе продаваться будут только самые «легко расходящиеся» объемы. «Поэтому процент от сделки мотивирует агента лучше, чем просто фиксированная стоимость. Если же речь идет о рынке вторичном, то позволить себе фиксированную ставку могут только компании с высоким и регулярным объемом продаж, а ее практичность – вопрос достаточно спорный», — говорит Фетисов. Дело в том, что сбор документов и оформление сделки, как и стоимость труда сотрудников агентства – величина относительно постоянная. Однако, по данным Фетисова, «реклама квартир из разных сегментов будет стоить по-разному, а продать трешку сложнее, чем однокомнатную квартиру, поэтому было бы логично предположить, что затраты на продажу большой элитной квартиры у агента будут значительно выше, чем на продажу однокомнатной квартиры эконом-класса. Эту величину затрат будет лучше всего коррелировать с ценой квартиры, поэтому процент от суммы сделки – более логичный вариант».

 

Не считает введение фиксированной оплаты достаточно оправданным и директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов: «Крупные риелторские компании зачастую выступают не только в качестве консультанта, но и помогают оценить недвижимость, выбрать оптимальную схему покупки, в том числе кредитование, анализируют документы, выясняют историю сделок с данной квартирой. И если компания действительно помогает минимизировать риски при сделках купли-продажи жилья, проверяет юридическую чистоту недвижимости, выступает гарантом сделки, то размер оплаты такого полного комплекса услуг не должна быть ниже 6%», что не всегда достижимо, если следовать разработанной «МИАНом» формуле.

 

Комментируя нововведение «МИАН-агентство недвижимости», руководитель департамента рекламы и связей с общественностью компании Blackwood Елена Розанова высказывает следующее предположение: «Скорее всего, это связано с налогами. Что касается снижения размера процента — это демпинг. Такая схема может работать в низком бюджете, где все сделки проходят достаточно стандартно, себестоимость оказания таких услуг для компании ниже, однако на элитном рынке эти методы не работают. Задача агентства — оказание индивидуальных услуг клиентам и решение любых проблем, т. е. предоставления сервиса на высочайшем уровне, который не может не оплачиваться соответственно. Клиенты это хорошо понимают, и всегда готовы за это платить».

 

В то же время, по словам Нины Кузнецовой, введение новой методики расчета нельзя назвать демпингом, поскольку формула «3+1,5» выведена по результатам анализа всех сделок по квартирам за период существования компании, а также специально осуществленного исследования, и наилучшим образом, с точки зрения специалистов компании, учитывает как затраты агентства, так и потребности клиента. «Во многом благодаря новой методике мы ожидаем увеличения объема сделок по купле-продаже квартир на 20% до конца текущего года; и не исключено, что в ближайшем будущем станет известно о введении схожей методики расчета агентского вознаграждения в ряде столичных компаний», — говорит Кузнецова. Насколько этот прогноз оправдается, и как сработает новая стратегия поведения на рынке – поймут ли клиенты ее преимущества, и главное, не ухудшит ли это саму услугу, покажет, как всегда, только время.