Какой должна быть ставка по ипотеке в Украине

Сегодня столичный рынок недвижимости — это один большой парадокс. При огромном спросе на жилье со стороны населения, покупают его лишь редкие счастливчики, да и те — главным образом обменщики. Остальные продолжают снимать квартиры или ютиться на общей жилплощади с родственниками.

Читайте также: Квартиры в Киеве дешевеют, но доступнее не становятся

Учитывая состояние украинской экономики, растущий уровень безработицы, рост стоимости коммунальных услуг и ценообразование в долларах, такая ситуация вполне закономерна и, очевидно, в ближайшем будущем не изменится.

И все же, давайте поразмыслим, что даст возможность «запустить» рынок недвижимости.

Существенное снижение цен и переход к ценообразованию в гривне

Безусловно, определенный толчок рынку это дало бы. Да беда в том, что большинство продавцов квартир такую необходимость признают лишь в теории, которую не спешат реализовать на практике. Будучи обменщиками, они отказывают как снижать цены, так и продавать квартиры за гривны — иначе им просто не хватит денег на покупку.

Читайте также: Почему продавцы не спешат снижать цены в долларах

Потому скорого обвала рынка вряд ли стоит ждать: цены снижаться будут, но не так быстро, как хотелось бы.

Впрочем, даже существенное снижение цен само по себе развитие рынка недвижимости не обеспечит. Как подсказывает опыт развитых стран, да и наш отечественный опыт в 2006-2008 годах, для развития рынка необходимо ипотечное кредитование.

Ипотека скорее мертва

Многие крупные банки предлагают программы кредитования покупки жилья. Но даже имея безупречную кредитную историю, 30-50% стоимости квартиры и официальную зарплату в 2-3 раза выше суммы ежемесячного платежа, кредит получить проблематично. Банки очень тщательно проверяют каждого желающего взять кредит.

А главная помеха — непомерно высокие процентные ставки.

Аренда vs ипотечный кредит

Пару лет назад один из столичных застройщиков в рекламе жилого комплекса сравнивал стоимость аренды с размером ежемесячного платежа при покупке квартиры в рассрочку. В пользу последнего, конечно. Очень удачный маркетинговый ход: только в случае, если размер ежемесячного платежа равен или немногим больше стоимости аренды квартиры в том же районе и сегменте, ипотека будет востребованной. Увы, с началом девальвации гривны таких условий рассрочки уже не сыскать.

Какой должна быть ставка по ипотеке

Как мы недавно выяснили, минимальная стоимость аренды квартиры в Киеве составляет 2500 грн.

Читайте также: Топ-5 самых дешевых предложений аренды квартиры в Киеве

Правда, такая квартира подойдет лишь как временное жилище для одного, максимум двух человек. Стоимость аренды полноценной двухкомнатной квартиры в Киеве, подходящей для семьи с одним ребенком, составляет 6000-7000 грн.

При помощи кредитного калькулятора на Domik.ua попробуем сосчитать, сколько должна составлять процентная ставка по кредиту при сегодняшних ценах, чтобы ипотека была выгодней аренды.

За основу расчета возьмем квартиру в новостройке площадью 60 кв. м и стоимостью 25000 грн за метр. Полная стоимость такой квартиры без учета ремонта составит 1,5 млн грн. Первый взнос, допустим, 30 % стоимости квартиры — 450 000 грн, а срок кредитования — 30 лет.

Если рассчитывать сумму ежемесячного платежа, исходя из условий, которые банки предлагают сегодня, то есть, примерно 20% годовых, при аннуитетной системе, семье ежемесячно придется платить около 17 500 грн, а размер переплаты за все 30 лет составит около 350%.

Дело даже не в размере переплаты — при стандартной системе погашения он будет меньше, но ежемесячные платежи в первые годы — выше. Дело в том, что размер ежемесячного платежа превышает стоимость аренды в 2,5-3 раза. Понятно, что мало кто может себе это позволить.

Теперь посчитаем, сколько придется платить ежемесячно за ту же квартиру при таком же первом взносе и ставке в 10% - именно под такой процент брали кредиты украинцы в 2006-2008 годах. Размер ежемесячного платежа при аннуитетной системе составит 9200 грн ежемесячно. Это, конечно, заметно больше стоимости аренды, но учитывая возможность получить в собственность квартиру, для многих приемлемо.

А вот при средней европейской ставке в 6% ставка по кредиту будет уже соизмерима со стоимостью аренды — от 6300 грн в месяц.

Сегодня в Киеве, согласно разным данным, сдается в аренду от 50 до 100 тысяч квартир — официальной статистики нет, поскольку 90% квартир сдаются неофициально. Все это — отложенный спрос. Ипотечное кредитование могло бы удовлетворить этот спрос, хотя бы частично, и дать толчок строительной отрасли, рынку недвижимости и банковской сфере. Однако такое возможно только при стабильной гривне.

Ну, а пока банки боятся кредитовать и пытаются обезопасить себя за счет клиентов, рынок недвижимости стоит, а украинцы живут в съемных квартирах.

Автор: Наталия Рева , © domik.ua, 2015