Советы юриста: Покупателей квартир за рубежом ждет белая полоса

Сделки купли-продажи домов в Европе имеют свои юридические тонкости. Основные вопросы, которые возникают при покупке недвижимости, касаются правил оформления сделки, налогов и кредитов. Юрист М2 рассказывает об этих аспектах приобретения заграничного жилья.

 

Начнем с наиболее существенной темы - оформления сделки и прав на недвижимость. Во многих европейских странах покупка жилья осуществляется в несколько этапов.

 

Процедуры бывают разные

 

Так, в Италии сначала заключается предварительный договор - своеобразное соглашение о намерениях сторон. При его подписании покупатель вносит задаток (как правило, около 10% стоимости жилья), гарантирующий серьезность его намерений. В случае отказа от сделки покупатель теряет задаток. Если отказывается продавец, он возвращает задаток покупателю (в некоторых странах - в двойном размере, как, например, в Болгарии).

 

В предварительном договоре указываются все основные условия сделки. Особенное внимание уделяется определению приобретаемой недвижимости (квартире, дому и пр.). Помимо данных об имуществе приводятся реквизиты сторон, оговариваются способ и порядок оплаты, стоимость объекта, гарантии продавца и пр.

 

Итоговый контракт подписывается в присутствии нотариуса, который заверяет факт перехода права собственности. При подписании контракта покупатель выплачивает оставшуюся сумму. Еще до подписания итогового контракта покупатель должен получить в полиции идентификационный налоговый код. Это нужно для регистрации прав на недвижимость в дальнейшем. Подписанный сторонами второй контракт нотариус регистрирует в Консерватории реестров недвижимости. Там документу присваивают регистрационный номер.

 

Практически такой же порядок оформления сделки в Испании и Франции. Правда, во Франции недвижимость должна быть обязательно застрахована. Кроме того, после подписания второго договора покупатель не имеет права требовать уменьшения цены даже в том случае, если обнаружит скрытые дефекты.

 

Болгария

 

В Болгарии покупатель по предварительному договору оплачивает до 30% стоимости имущества. В предварительном договоре предусматривается срок для подписания сторонами окончательного договора. После оформления и заверения договора нотариус регистрирует его в Суде по вписываниям. К этому моменту вся сумма за недвижимость должна быть уже внесена. Нотариус является активным участником сделки: он гарантирует ее законность, а также подтверждает отсутствие обременений на покупаемом объекте. Вместе с тем законодательство предусматривает возможность оформить сделку в один заход, минуя предварительный этап. Основная проблема для желающих купить дом в Болгарии заключается в том, что иностранцам - частным лицам не продают землю. Ее разрешается покупать только организациям, зарегистрированным в стране.

 

Кипр

 

На Кипре реально купить как квартиру, так и землю. Правда, площадь участка не должна превышать 2,5 тыс. кв. м (в особых случаях - 4 тыс. кв. м). После подписания договора покупатель-иностранец должен подать заявление в Совет министров Кипра для утверждения покупки. Только после этого договор направляется на регистрацию в Департамент земельных угодий. Для завершения процесса регистрации надо в присутствии обеих сторон подать документы в региональную Земельную палату. Туда сдается заявление, копия разрешения Совета министров, сертификат, полученный от Центрального банка Кипра (он подтверждает, что оплата производилась в иностранной валюте), квитанции, удостоверяющие оплату всех налогов и сборов, а также регистрационный сертификат.

 

Германия

 

В Германии нотариус не только защищает интересы сторон, присутствуя при подписании договора купли-продажи, и проверяет юридическую чистоту объекта сделки, но и открывает специальный счет, с которого будет оплачиваться покупка. После того как товар оплачен, нотариус отправляет договор в соответствующее регистрирующее ведомство. Через некоторое время (в среднем около двух месяцев) покупатель получит выписку из Книги регистрации собственности, которая подтвердит факт регистрации его прав на недвижимость.

 

Финляндия

 

Не вполне обычные правила существуют в Финляндии, где в обычном порядке можно купить только дом. Договор оформляется в письменной форме и заверяется нотариусом (он удостоверяет только подписи и не проверяет ни содержание договора, ни юридическую чистоту квартиры). Если дом станет местом постоянного жительства и является первым приобретением, покупателя освободят от налога в размере 4% стоимости недвижимости. В случае если регистрации подлежат права на недвижимость, связанные с инвестиционными целями, регистрация осуществляется судом первой инстанции.

С квартирами в Финляндии все немного сложнее. Как правило, многоквартирные дома принадлежат жилищным акционерным обществам. Покупая акции такого общества, вы становитесь сособственником его имущества. Стоит учитывать, что все расходы общества по содержанию собственности (а ему может принадлежать несколько домов) несут акционеры. В этом случае покупка квартиры обойдется в круглую сумму.

 

Хорватия

Законодательство Хорватии допускает продажи недвижимости иностранцам, но для этого требуется получить разрешение консульского отдела министерства иностранных дел страны. Такое разрешение иногда приходится ждать два-три года. Один из способов сэкономить время - зарегистрировать юридическое лицо, которое купит объект. Но за это придется заплатить: при регистрации фирмы на ее счете должно находиться не менее Є3 тыс.

 

Дополнительное неудобство состоит и в том, что при регистрации права собственности на недвижимость придется представлять и документы на фирму (устав, свидетельство о регистрации, приказы на директоров и пр.), и заверенное нотариусом заявление продавца, что деньги им получены. Все эти бумаги направляются в кадастровый комитет, который и производит регистрацию прав нового собственника.

 

Чехия

 

Наиболее сложный порядок покупки недвижимости для иностранцев установлен в Чехии. Там ее приобрести вправе только организация, причем даже если учредителем фирмы выступает иностранец, то исполнительным директором должен быть чех. При покупке в частную собственность жилплощади в многоквартирном доме надо уточнить, разделен ли дом на отдельные единицы в кадастре. Если нет, то результатом сделки может стать покупка права проживания, но не права собственности.

 

Договор готовится адвокатом в пяти экземплярах. Затем он подписывается сторонами и заверяется нотариусом. После этого договор сдается для регистрации в кадастр.

 

За морем налоги выше…

 

Теперь поговорим о расходах, которые ждут будущего собственника. В Италии за оформление сделки придется отдать нотариусу 1% суммы сделки. Сумма регистрационного налога составляет 10%. В том случае, если у вас есть вид на жительство в стране и эта покупка - первая, налог снижается до 4%. Что касается ежегодного налога, то в зависимости от местности он составляет от 0,4 до 0,6% стоимости имущества. Следует учитывать, что при покупке недвижимости у застройщика полагается заплатить НДС (20%).

 

Болгария

 

В Болгарии в течение двух месяцев с даты покупки недвижимости ее необходимо задекларировать в налоговой службе. В декларации указывается вся основная информация об объекте. Для расчета стоимость недвижимости налоговики определяют самостоятельно. Ставка ежегодного налога - 0,15% стоимости имущества. Если вы живете в доме большую часть года, она может быть снижена вдвое.

 

Поскольку налог уплачивается одинаковыми частями в четыре приема, те, кто заплатит все и сразу, вправе получить скидку в размере 5% суммы налога. При покупке недвижимости выплачивается налог - 3% балансовой стоимости недвижимости. Расходы на нотариуса зависят от цены объекта, но не могут быть более 3 тыс. левов. Также выплачивается местный налог в размере 2%.

 

Кипр

 

На Кипре требуется оплатить в Департаменте земельных угодий пошлину на передачу прав собственности. Ее размер зависит от стоимости имущества. Возможно, при переходе на евро налоги изменятся, а пока с недвижимости стоимостью до 50 тыс. кипрских фунтов взимается 3%, до 100 тыс. - 5%, а свыше 100 тыс. - 8%. Также необходимо оплатить гербовый сбор в Департамент внутренних налогов. Его сумма также зависит от стоимости имущества и составляет 0,15% при стоимости до 100 тыс., 0,2% - при цене свыше 100 тыс.

 

При исчислении ежегодного налога на недвижимость применяется аналогичный метод. Если ваша недвижимость стоит менее 100 тыс. кипрских фунтов, то она не облагается налогом. При стоимости до 250 тыс. налог составит 0,2%, от 250 тыс. до 500 тыс. - 0,3%, свыше 500 тыс. - 0,35%. Соответственно, при расчете налога учитывается, что 100 тыс. не облагаются налогом. То есть стоимость имущества фактически сразу уменьшается на 100 тыс. Затем берется налог со 150 тыс. (150 и 100 дают в сумме 250) по первой ставке, потом со следующих 250 тыс. налог берется по второй ставке, а оставшаяся сумма облагается по третьей ставке. Также придется выплачивать местные налоги, которые включают оплату разнообразных услуг (вывоз мусора и пр.) и равняются в сумме от 30 до 100 кипрских фунтов в год.

 

Испания

 

Для того чтобы в Испании сэкономить на налогах, многие стараются указать в реестре стоимость недвижимости, заниженную на 10-40%. Однако в будущем это может осложнить продажу дома за нормальную цену. Сумма нотариальных расходов и расходов на регистрацию зависит от стоимости жилья. Ориентировочно комиссия нотариуса составляет 0,3-0,5%, а регистрационный сбор - 0,5-0,8% цены объекта. Если приобретена новостройка, собственнику предстоит заплатить НДС - 7% стоимости квартиры или дома, а также налог на оформление - 0,5%. При покупке "вторички" взимается передаточный налог в размере 7% стоимости недвижимости, а также муниципальный налог, размер которого определяет мэрия.

 

Германия

 

В Германии налог на приобретенную недвижимость составляет 3,5% ее стоимости. Расходы на нотариальные услуги колеблются от 1 до 2%.

 

Хорватия

 

В Хорватии все еще проще: там нет налога на недвижимость. Все сборы, связанные с регистрацией прав нового собственника, оплачиваются в процессе оформления сделки и равняются примерно 5% стоимости объекта.

 

Финляндия

 

В Финляндии при оформлении прав на квартиру придется заплатить 1,6%, а за дом - 4% стоимости. Сумма налога на недвижимость зависит от района страны и колеблется от 0,5 до 1% стоимости объекта. Если вы будете жить постоянно в купленной квартире, ставка может быть уменьшена до 0,22-0,5%.

 

Чехия

 

При оформлении прав на недвижимость в Чехии берут пошлину в размере 500 крон. Поскольку для покупки жилья в этой стране требуется зарегистрировать фирму, также придется платить подоходный налог по ставке 37%. Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения ставки на соответствующий коэффициент. За 1 кв. м установлены следующие ставки: жилые дома (квартиры) - 1 крона, дома для отдыха (дачи) - 3 кроны, гаражи - 4 кроны. Коэффициент зависит от численности населения в той местности, где куплена недвижимость, и составляет от 0,3 (для населенных пунктов с численностью от 300 до 600 жителей) до 5 (для Праги).

 

…А ставки по ипотеке - ниже

 

При оформлении сделки с недвижимостью через фирму теоретически любой банк будет рад предоставить вам ипотечный кредит. Но действительность далеко не так радужна. Например, в Германии предпочитают до выдачи кредита открыть заемщику накопительный счет и начислять туда часть его зарплаты. Это своеобразный способ проверки платежеспособности клиента. После этого реально получить в кредит до 80% стоимости недвижимости. Кредит предоставляют на срок до 25 лет под 5-7% годовых. Квартира останется в собственности банка до тех пор, пока клиент не погасит весь кредит.

 

Кипр

 

На Кипре в кредит вам дадут не более 200 тыс. кипрских фунтов. В кредитном договоре оговариваются валюта займа, порядок его погашения и иные существенные условия. Кредит выдается на срок до десяти лет. Процентная ставка суммируется из величины LIBOR (процентной ставки межбанковского рынка кредитов) + маржа до 2,75%. Для получения кредита надо направить в банк рекомендательное письмо, описание выбранного дома, копию договора купли-продажи, документы, подтверждающие доходы и выплату задатка, а также сведения об обязательствах и имуществе. Последний документ вправе подписать сам заемщик.

 

При оформлении кредита он обязан заплатить в Земельном регистрационном комитете ипотечный сбор (1% суммы кредита), гербовый сбор (0,15-0,2%), расходы по оценке объекта, комиссию за рассмотрение заявления о предоставлении займа (1%) и комиссию за оформление документов (до 100 кипрских фунтов). В качестве обеспечения по кредиту допускается использовать закладную на покупаемую недвижимость, банковскую гарантию, переуступку прав по страхованию жизни заемщика или страхованию покупки от пожаров. Кроме того, своеобразным обеспечением интересов банка является то, что заемщик должен заплатить часть стоимости объекта до получения кредита.

 

Испания

 

В Испании размер кредита достигает 60-70% стоимости имущества. Кредит выдается на срок до 30 лет, но, поскольку максимальный возраст заемщика составляет 70 лет, длительность кредита будет напрямую зависеть от его возраста. Ставки по займам - около 3,5-4% годовых. Для оформления кредита следует предоставить в банк загранпаспорт, анкету, налоговую декларацию, справку о доходах и справку из банка. Ипотека оформляется контрактом, который заверяется у нотариуса и подлежит регистрации в госреестре.

 

Дополнительные расходы на ипотеку включают оплату оценки недвижимости, услуг нотариуса, комиссионные банка, страхование жизни и пр. Если вы решите досрочно погасить кредит, придется заплатить банку дополнительную комиссию в размере 1% погашаемой суммы.

 

Чужие берега выглядят необычайно привлекательно для тех, кто провел всю жизнь в России. Но перед тем как начать воплощать мечту в жизнь, подумайте, насколько вы уверены в своих финансовых возможностях. И, самое главное, в зарубежных специалистах, которые будут помогать вам на этом пути.