«Спасайся, кто может!»

«Спасайся, кто может!» - именно так в одном из обсуждений на нашем сайте нам предложили назвать следующий материал. Да и в публикациях в СМИ на тему недвижимости истерических ноток сейчас больше обычного.

И, наверное, не безосновательно. Попробуем разобраться, какие перспективы ожидают рынок недвижимости в ближайшее время. И есть ли у него перспективы вообще.

Что мы имеем сегодня?

В целом, ситуация безрадостная. И для продавцов, и для покупателей, и для риэлторов. Разве что для арендодателей несколько получше. Но это пока.

Квадратный метр жилья в столице дешевеет. Да, не везде. И даже не всегда там, где он доступен обывателю. Стоп! А кто сказал, что покупка квартиры сегодня обывателю доступна? Да, квадратный метр дешевеет, но его цена по-прежнему остается заоблачной для подавляющего большинства киевлян.

Не в последнюю очередь из-за отсутствия ипотеки. Банки , у которых осталось множество непогашенных «хвостов» еще с 2008 года, не спешат выдавать кредиты на жилье . А если и выдают, то на таких условиях, на которых готовы брать очень немногие. Ведь куда выгоднее и безопасней привлекать краткосрочные депозиты под 20-25 % и выдавать потребительские кредиты под 35-50 %.

Впрочем, один выход нашли застройщики : рассрочка. Но это – только в том случае, если вы покупаете квартиру в новостройке на первичном рынке и если у вас есть определенная стартовая сумма. И чем больший она составляет процент от стоимости квартиры, тем лучше. А чем меньше – тем больше вам придется переплатить. Ну да! А с какой стати застройщикам заниматься благотворительностью? У них бизнес. А бизнес – это риски. И риски в современных условиях немалые.

Впрочем, на первичке все еще куда ни шло. Здесь есть хоть какой-то рынок, и он хоть как-то шевелится. С вторичным рынком все еще хуже. Большая часть сделок здесь осуществляется по принципу «продал одно – купил другое». Или даже «продал на вторичке — купил на первичке». То есть, новых финансовых потоков нет и не предвидится. К тому же, разнообразие предложений на первичном рынке снижает стоимость квартир на вторичном. Продавцам и риэлторам это невыгодно. А покупателям от этого никакого толку.

Кто-то возлагал надежды на государство с его программами обеспечения населения жильем. Впрочем, наверное, есть те, кто до сих пор возлагает. Но многочисленные программы обеспечения населения «доступным жильем» ситуацию улучшили несущественно. Дальше мы, в лучшем случае, получим нечто в том же роде, только на других условиях.

Что же дальше?

На фоне ближайших перспектив, то, что мы имеем сегодня – еще не так и плохо.

Современная финансово-экономическая система мира - называйте ее, как хотите: капиталистической, индустриальной, глобалистической - летит в тартарары. Уже все быстрее и явней. И Украина – часть этой системы, причем одна из самых уязвимых. Потому доллар в Украине, скорее всего, будет дорожать. Но даже если эта валюта у вас где-то там припасена, купить за нее что-то будет проблематично. Разве что вам не жалко 15 % комиссии за обмен.

Да, государство ужесточает валютную политику.

Во-первых, новых кредитов от МВФ нет и, скорее всего, не будет. И не столько потому, что украинские власти, грубо говоря, не слушаются еврочиновников и не выпускают лидера оппозиции на свободу. Помилуйте! Разговоры о стандартах демократии для мировых финансовых институтов всегда были лишь поводом – бал там правит только экономическая целесообразность. А предоставлять Украине очередной кредит сегодня нецелесообразно.

Во-вторых, за старые кредиты то рассчитываться все равно надо. И за российский газ – тоже. И все это в долларах.

А, в-третьих, на руках у населения сегодня не один и даже не 10 миллиардов долларов, которые население категорически отказывается доверять какой-либо институции.

Пряник в виде облигаций валютного займа, гарантированных государством, не помог – ну, не доверяют украинцы государственным гарантиям!

Решили использовать кнут. Причем сразу в нескольких направлениях. Это и ограничение суммы операций с наличными, и запрет на их осуществление в валюте, и введение пресловутой комиссии за конвертацию, и требование конвертации 50% валютной выручки предприятий. Осталось только выезд за рубеж ограничить – а то ведь валюту и там можно потратить.

Что на фоне всего этого ждет рынок недвижимости? Похоже, полный коллапс.

Прежде всего, запрет на осуществление операций в валюте может парализовать рынок, как минимум, на несколько месяцев, а то и полгода – пока не перестроится. А, может, и нет: валюта просто и дальше будет «гулять» по рукам.

Впрочем, можно ожидать оживления рынка, связанного с попытками сбыть накопившиеся доллары. Но, во-первых, вряд ли у многих их накопилось достаточно для покупки хоть какой-нибудь недвижимости — скорее всего, таких единицы, и рынок их даже не заметит. А во-вторых, поведение населения в нынешней ситуации, свидетельствует об обратном: никто избавляться от долларов не спешит. Скорее, наоборот.

А вот ограничение операций с наличными может парализовать рынок на гораздо более длительное время. Да, конечно, в перспективе он станет честнее и прозрачней. Но это очень отдаленная перспектива.

И наконец, стоимость недвижимости будет падать . И за счет роста предложения в новостройках, и падения спроса – во всех сегментах. Пока что дешевеет преимущественно дорогая недвижимость. Однако рано или поздно ее стоимость достигнет дна и сравняется со стоимостью так называемого эконом-класса. И тогда уже начнется обвал в этом сегменте рынка. Впрочем, вряд ли это будет стимулировать спрос: украинцы будут беднеть еще стремительней, чем недвижимость дешеветь, а гривна – падать.

Это, пожалуй, самый пессимистический прогноз. А действительно ли все так плохо, покажет время. К тому же, как минимум несколько не столь мрачных перспектив у киевского рынка недвижимости есть.

Во-первых, это аренда. Те, кто арендовал квартиры, и будут их арендовать. И едва ли цена на аренду существенно снизится. Ну, а те, кто покупал с целью в дальнейшем сдавать, скорее всего, и будут теми счастливчиками, которые воспользуются грядущим обвалом цен.

Во-вторых, в пиковые периоды кризиса из регионов в Киев в гораздо большем количестве съезжаются желающие заработать. Они то, прямо или косвенно, и будут подстегивать рынок.

Ну, и, в-третьих, хоть и слабые, но есть шансы у рынка новостроек. Соотношение цена/качество, умноженное на рассрочку от застройщиков, дают основания полагать, что этот сегмент все-таки будет больше или меньше востребован. Впрочем, снижение цен, скорее всего, будет и здесь.

Автор: Наталия Рева