Программу планируют запустить уже в 2012-ом. В случае ее принятия Кабмином, ГИУ будет сдавать квартиры в аренду с правом выкупа под 3% годовых. Практически все условия для этой программы взяты из программы "Доступное жилье". Осуществлять финансирование, по словам главы правления ГИУ Валентина Рыбачука, ведомство планирует путем привлечения средств с финансового рынка. Детали относительно объемов предполагаемого финансирования и сроков реализации программы будут оглашены после окончательного ее утверждения Кабинетом Министров. Среди планируемых ограничений для участников программы, в частности, отсутствие возможности повторного участия в программе, а также потеря права выкупа при "выписке" из квартиры. О нюансах нововведений UBR.UA побеседовал с заместителем председателя коммерческого банка Василием Невмержицким.
UBR.UA: Данная схема перспективнее ипотеки под 3%?
В. Невмержицкий: Для конечного потребителя - физического лица, предложенный ГИУ вариант, это один из механизмов быстрого получения квартиры. То есть, чтобы уже сегодня въехать в нее и жить. Законодательно это уже предусмотрено. Соответствующие изменения были внесены в марте текущего года. До этого идея аренды или лизинга квартир с правом выкупа витала в воздухе 3 года, если не больше. Интерес был большой.
UBR.UA: Что непосредственно предлагается?
В. Невмержицкий: По сути, это лизинг: вы берете квартиру и платите аренду с правом выкупа. При этом хоть и будет регистрация квартиросъемщика, но права распоряжаться ею он иметь не будет. Потому что квартира будет находиться в лизинге. Только когда ее выкупят, (а именно: проплатят все платежи в течение оговоренного срока) арендатор становится ее реальным собственником. Хотя формально право собственности будет оформляться сразу.
UBR.UA: В презентации руководителя ГИУ прозвучало, что первый взнос делать не надо?
В. Невмержицкий: Да, это второе принципиальное отличие. Оно заключается в том, что вы, оформляя аренду, не вносите никакой первоначальный платеж, как это предусматривается для кредитов. Если какие-то суммы есть, наверное, можно будет внести. Но тогда я не вижу причин, почему бы не воспользоваться кредитной программой "Доступное жилье". Там вы сразу получите право собственности.
UBR.UA: Исходя из ставки, лизинг выгоднее кредита?
В. Невмержицкий: Да, конечно. Это громаднейшее преимущество. Есть же разница -платить 3% вознаграждения или брать банковский кредит под 20% годовых.
UBR.UA: Что будет входить в ежемесячные платежи по квартире предоставленной в лизинг?
В. Невмержицкий: Арендатор будет вносить следующие платежи: сумму арендной платы, согласно договору, плюс вознаграждение арендодателя. То есть, процентная ставка - это будет вознаграждение арендодателя. А плата за аренду - это будет стоимость квартиры, разделенная какими-то частями на период пользования данной услугой. Другими словами, ежемесячный платеж будет высчитываться, исходя из стоимости квартиры, срока аренды, и возможно, схемы погашения. Условий, прописанных ГИУ еще нет. Либо будет право досрочного выкупа. Но это помимо основной части, которую надо будет платить ежемесячно. Вы еще будете вносить 3% за сопровождение.
UBR.UA: С кем арендатор будет подписывать документы – с ГИУ?
В. Невмержицкий: Согласно законодательству, операции по передаче права в аренду имущества на сегодня осуществляют компании по управлению активами. Они имеют на это право. Поэтому эта программа, по идее, должна будет предусматривать, что данная компания будет сотрудничать с ГИУ и предоставлять квартиры в аренду. Точнее сложно что-то сказать. Конкретных условий еще не озвучивали. Кроме двух – срок аренды до 30 лет и ставка 3%.
UBR.UA: Ставка стабильна на весь период действия лизинга?
В. Невмержицкий: Это не четкий ответ, но то, что слышал, в договорах будет предусматриваться возможность пересмотра ставки. Но только в четко обозначенные периоды и только по согласию обеих сторон.
UBR.UA: Какие еще сюрпризы могут ожидать арендатора?
В. Невмержицкий: Здесь большое поле для фантазий. Например, связанное с правом владения. Собственником, до момента погашения стоимости объекта, является арендодатель, и почему бы ему не взять еще кредит под эту квартиру? У него на это есть 30 лет. Есть вопросы страховки объекта. Какая сторона будет за это платить?
UBR.UA: Насколько реалистична реализация программы ГИУ?
В. Невмержицкий: Вопросы еще остаются. ГИУ является госструктурой и возникает много нюансов относительно взаимодействия с Министерством финансов. Это вопрос согласования программы и бюджета, выделение средств для проведения данного вида операций. Для того, чтобы предоставлять для физических лиц в аренду квартиры, ГИУ должно иметь фонд этих квартир.
UBR.UA: То есть, они будут находиться в собственности ГИУ?
В. Невмержицкий: Теоретически – могут быть и в собственности. Либо будут заключаться договора с застройщиками. В любом случае нужен ресурс. Поэтому ГИУ должен обладать таким объемом денежных средств, который позволил бы эти квартиры выкупить на себя и потом уже предоставлять физическим лицам в оперативный лизинг. То есть, в аренду. Или простимулировать застройщиков.
UBR.UA: Исходя из чего опять появились 3%?
В. Невмержицкий: Следующий вопрос, не менее важный, связанный с финансированием. Три процента за аренду квартиры для физического лица. Если ГИУ будет сдавать в лизинг под 3 процента, то присутствует непонимание - где возьмутся деньги, которые будут стоить 3%. Потому что даже через те облигации, которые выпускает ГИУ на текущий момент, он привлекает ресурс чуть более чем под 9% в гривне. Соответственно вопрос - как будет работать такой механизм.
UBR.UA: То есть, это эмиссия или средства из бюджета?
В. Невмержицкий: Думаю, что, скорее всего, будет произведена эмиссия ценных бумаг ГИУ. И будет определенное взаимодействие Минфина и НБУ, а также одного из государственных банков, связанное с размещением и выкупом этих ценных бумаг.
UBR.UA: "Повесят" на бюджет?
В. Невмержицкий: …
P.S. Стоимость жилья, планируется установить в рамках расчетной стоимости по существующим госпрограммам "Доступного жилья":
- по Киеву - 7,5 тыс. грн за 1 кв. м,
- по областным центрам – 5,5 тыс. грн за 1 кв. м,
- по малым и городам областного подчинения – 4,3 тыс. грн за 1 кв. м.
Будут предоставлять в аренду - жилье площадью 40 кв. м - семьям из 1-2 человек, 58 кв. м – 3 человек (1 ребенок), 76 кв. м – 4 человек (2 ребенка и более). При выборе квартиры большей площадью, разница суммы должна быть оплачена сразу, согласно стоимости 1 кв. м по указанной программе.
Виктория Бойко
