Столичная аренда: выше только тучи
Жители периферии, увлеченные перспективой высоких зарплат, покидают свои «малые родины» в надежде найти счастье в столице, не особенно беспокоясь насчет космических цен на киевскую недвижимость. Вместе с тем заоблачные расценки на столичную жилплощадь часто нивелируют экономическую целесообразность переезда.
Ни для кого не секрет, что киевские цены на недвижимость одни из самых высоких среди европейских стран. И если до недавнего времени это касалось в первую очередь покупки, то сегодня далеко не каждый украинец может себе позволить даже аренду столичной квартиры.
«Коммунальная» квартира
Пытаясь найти компромисс между небольшой зарплатой и высокими арендными ставками, желающие жить в столице прибегают к разным вариантам экономии.
Молодые люди, заработная плата которых не позволяет снимать отдельную квартиру, объединяются в своеобразные коммуны. Съем жилья «в складчину» — вполне распространенное явление для Европы, в Киеве же такой вид аренды появился относительно недавно, однако его популярность растет прямо пропорционально ценам на киевскую недвижимость.
Пример из жизни — три девушки вместе снимают двухкомнатную квартиру. «Зарплата каждой из нас не позволяет снимать отдельное жилье в Киеве, поэтому и приходится объединяться», — улыбается, 23-летняя Ольга Сотниченко, бухгалтер киевской компании «Агромат». Ольга с подружками арендует скромную хрущевку недалеко от станции метро Святошин за $550. Несмотря на конкурентную заработную плату, ни одна из девушек не смогла бы снимать эту квартиру самостоятельно.
Еще один экономный вариант — аренда комнаты с хозяйкой. Квартиросъемщики идут на эту меру, несмотря на явные недостатки и неудобства такого проживания. Практика показывает: найти подходящую комнату не так сложно, как найти подходящую хозяйку. Владельцы квартир, готовые впустить в свой дом жильца, как оказывается, не всегда готовы впустить его в свою кухню, ванную, и святая-святых… холодильник. Риэлторы отмечают: среди многочисленных претензий владельцев жилья к квартиросъемщикам лидируют замечания по поводу неэкономного использования электроэнергии, воды («слишком долго моется») и т. д. Как результат — такой вариант подходит для самых крепких нервами и терпением людей. Однако вопреки явным недостаткам, подобный вид аренды жилья продолжает пользоваться популярностью в первую очередь у одиноких приезжих, которые только начинают свое покорение столицы, а также студентов. Причем многие родители изначально ориентируются на подобный способ аренды не только ввиду экономии, но и надеясь, что жизнь с хозяйкой будет им гарантировать хоть какой-то контроль за их чадами.
Вместе с тем эксперты отмечают: главный плюс — относительная дешевизна подобного жилья — рискует в ближайшем будущем оказаться лишь мифом. Сегодня чтобы снять «бюджетную» комнату для одного человека, вам потребуется от $200 до $300. При этом задача существенно осложнится (денег потребуется больше), если потенциальными квартиросъемщики будут молодые люди. Традиционно хозяева квартир с большей неохотой принимают в свой дом парней, увеличивая для них арендную ставку на $30–50. К девушкам же владельцы киевской недвижимости относятся более лояльно.
В 2007 г. скачок цен на аренду жители столицы пережили дважды: первый — традиционно в августе (когда в Киев массово едут студенты) и второй — в ноябре (вызванный ослаблением американского доллара и ростом инфляции). Как результат, арендные ставки за последние полгода выросли в среднем на $150–200. И если два года назад вполне реально было снимать двухкомнатную квартиру среднего состояния за $280–300, то теперь она же будет стоить уже $550–600. Среди причин роста цен на недвижимость эксперты называют рост благосостояния населения. Причем если доходы среднестатистического жителя столицы вырастают на 100–200 грн., то арендная ставка повышается на $100–200 соответственно.
Мал золотник, да дорог…
До недавнего времени цены на съемное жилье варьировались в зависимости от района, в котором расположена квартира. Так, жилплощадь вблизи метро Оболонь обычно на $100 дороже аналогичной квартиры в районе метро Святошин. Однако подобная дифференциация цен киевской недвижимости теряет былую четкость. Риэлторы отмечают, что особой разницы в стоимости между районами уже нет. Понятия «престижности района», которое можно было встретить еще пару лет назад, уже не существует. Сегодня больше ценится хорошая транспортная развязка, а один из основных ценнообразующих факторов — близость квартиры к метро. Так, двухкомнатную квартиру, находящуюся в 40 минутах от метрополитена, вы сможете арендовать в среднем в пределах $550–600. При этом за аналогичную жилплощадь, но расположенную в 15 минутах от станции метро, придется выложить уже от $600 до $800. Подобная тенденция прослеживается и при аренде однокомнатной квартиры: $400–450 стоит «единичка» в получасе от метро и в $450–600 обойдется однокомнатная квартира в непосредственной близости к метрополитену.
Вместе с тем риэлторы отмечают: апартаменты класса «бюджет» сложнее будет найти в Шевченковском районе, а также на Печерске, здесь «единичка» будет стоить от $500 до $600, а двухкомнатная квартира в среднем состоянии — от $700 до $1000, в зависимости от близости метрополитена. Практически единственное исключение — район Троещины — здесь цены в целом немного ниже средних расценок по Киеву. Однако относительно невысокие арендные ставки в этом районе в ближайшее время могут стать лишь мифом. Спрос на киевское жилье значительно превышает предложение, позволяя владельцам столичных метров все больше и больше повышать цены.
Традиционно большим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Некоторые риэлторы отмечают, что желающих снять «единичку» в несколько раз больше, чем существует предложений. Немного спокойнее ситуация с двухкомнатными квартирами, хотя и в этом сегменте киевского жилья спрос значительно превышает предложение. И меньше всего ажиотажа вокруг трехкомнатных квартир, такая жилплощадь дольше других простаивает в заявках агентств недвижимости.
Прогнозы и тенденции
По мнению экспертов, в 2008 г. на рынке аренды недвижимости кардинальных изменений не произойдет. Цены будут продолжать расти, и их рост достигнет в среднем 10–15%. Причем первое повышение (преимущественно в сегменте недорогого жилья) эксперты прогнозируют уже весной. Именно тогда начинаются массовые строительные работы и такие же массовые заезды строителей из городов и сел Киевской области. И, наконец, второе повышение цен на недвижимость стоит ожидать традиционно в конце августа — сентябре, когда в Киев приезжает большое количество студентов, что еще более стимулирует рост арендных ставок.
Общеизвестно, что в Украине одна из самых дорогих ипотек в Европе. Однако даже драконовские расценки не пугают потенциальных владельцев жилья. Плюс ко всему постоянно растущие цены на съем квартиры вынуждают квартиросъемщиков все чаще задумываться о приобретении собственной жилплощади. Кроме того, если ранее арендная ставка была значительно дешевле стоимости ипотечных кредитов, то сегодня заметна иная тенденция: ежемесячные платежи как по кредиту, так и по оплате съемной квартиры приблизительно равны. Специалисты отмечают: если квартиросъемщик может себе позволить снимать в Киеве отдельную квартиру, то в таком случае логичнее взять ипотечный кредит и платить приблизительно те же деньги, но только уже «за свое». Конечно, этот вариант не подойдет людям, снимающим квартиру «в складчину», но для молодых семей, давно живущих отдельной жизнью, как говорится, «самое то». Ну а наиболее предприимчивые после приобретения долгожданного жилья в кредит не спешат туда переезжать, а… продолжают жить в съемной квартире, сдавая при этом свое новое жилье, а на заработанные таким виртуозным способом деньги умудряются еще и делать ремонт, а также приобретать мебель для своей новой квартиры!
Комментарий специалиста:
Анжела Безридная, риэлтор, агентство недвижимости «Мастер»:
Я 9 лет работаю на рынке киевской недвижимости и еще ни разу не видела, чтобы цены падали. Когда я начинала работать, аренда двухкомнатной квартиры в столице стоила в среднем около $100, а сегодня аналогичное жилье стоит $700–1000. Мы, риэлторы, сами удивляемся, куда эти цены растут. При этом, несмотря на космические расценки, спрос только растет, опережая предложение.
Николай Зарецкий, частный риэлтор:
Лучшее время для поиска жилья — июнь-июль. Ежегодно период отпусков характеризуется стагнацией на рынке недвижимости: строители уже приехали, а студенты еще нет. В этот период есть шанс снять качественное жилье за относительно небольшую плату без особой нервотрепки.
