Столичная недвижимость: Конец лета обещает быть жарким

Это означает возможное похолодание для тех, кто в перспективе хотел бы стать владельцем столичной недвижимости, и, соответственно, крен в сторону конкуренции между застройщиками.

Удар ниже пояса?

 

Именно так следует расценивать желание мэрии увеличить отчисления в фонд жилищного строительства города c 5-12 до 20%. По мнению специалистов, это может спровоцировать рост цен на квартиры. Меньше всех, к слову, приходилось сбрасываться тем застройщикам, которые успели отвести участки в прошлом году и ранее, а вот те, кто разжился участком в этом, должны были городу почти в два с половиной раза больше - 12%.

 

Логика властей, в принципе, понятна: киевский мэр считает, что деньги, вырученные таким образом, можно будет переадресовать на строительство социального жилья и таким образом поспособствовать увеличению объемов последнего. Подсчитаны и приблизительные результаты. Так, предварительные выкладки говорят о том, что уже в этом году компании увеличат объемы строительства социального жилья на 8,3%, или на 0,1 млн. кв. м - до 1,3 млн. кв. м (по сравнению с прошлым годом). Учитывая, что средняя площадь социальной квартиры составляет приблизительно 40-50 кв. м, это означает, что собственным жильем дополнительно обзаведутся примерно две с половиной тысячи украинцев. С одной стороны, это существенный прирост, с другой - можно говорить о том, что это уменьшит темпы прироста объемов сдачи коммерческого жилья, да и застройщики наверняка поспешат отыграться на покупателях, повесив эти 8-15 процентов на них. Таким образом, уровень цен автоматически поднимется. Практика свидетельствует о том, что повышение редко принимает пропорциональные формы, - а значит, цена на "квадрат" может вырасти не на 20, а на все 30 процентов.

 

Специалисты не устают прогнозировать, что же будет с рынком в случае, если данный процент отчислений станет реальностью. "Увеличение доли отчислений в пользу города, безусловно, отразится на стоимости жилья. Более того, следует отметить, что даже такого рода "messages", не говоря уже о конкретных шагах, могут до конца года спровоцировать рост цен на 15-20%", - замечает генеральный директор строительной компании "Т. М. М. " Николай Толмачев. Мнение директора "Т. М. М. " критично по своей сути (что, в общем-то, понятно) - мол, речь идет о дополнительном налоге на строительный бизнес. "Сегодня доля отчисляемых городу квартир составляет 7-12%, - подчеркивает г-н Толмачев. - К тому же застройщики осуществляют выплаты на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города, а также создают или перекладывают инженерные коммуникации в районе застройки и прилегающих территорий за свой счет". Строитель уверен: общая сумма поборов с прокладкой коммуникаций и дорог включительно в любом случае будет выше, нежели определенные еще постановлением Кабмина от 30 декабря 2000 года 25% от себестоимости объекта. Кстати, тут впору вспомнить, что на обязанность платить городу четверть себестоимости сооружения никоим образом не влияет специфика его функционального назначения, а ведь это - один из важных пунктов, определяющих политику застройщика. Одно дело - строить торговую и офисную недвижимость, и совсем другое - строить недвижимость жилую, особенно в условиях, когда многие из покупателей предпочитают обращаться в банки, приобретая ее в кредит. Это исключает возможность молниеносного получения прибыли.

 

Заплатив четверть стоимости, застройщик попытается максимально аккумулировать средства, чтобы строить дальше, говорят одни. Кроме того, просто убеждены другие, увеличение отчислений до 20% все равно не позволит решить проблему с жильем тем людям, которые стоят в очереди на получение квартиры, а вместо того лишь ухудшит ситуацию на рынке. Таково, в частности, мнение руководителя отдела маркетинга и PR столичной компании "Київ Житло-Iнвест" Владимира Германова. "Если произойдет одностороннее увеличение квоты, а все остальное на рынке не претерпит изменений, то это может стимулировать рост цен", - отмечает г-н Германов. По его мнению, прежде чем увеличивать размер отчислений, власти обязаны создать прозрачные условия работы на рынке, в частности урегулировать процедуру отведения земельных участков и утвердить генеральный план. "Если застройщик сможет набрать достаточный объем и ему будут оказывать всяческое содействие, помогая вести строительство, а параллельно увеличат квоту, я думаю, что застройщик может на это пойти, - полагает Владимир Германов. - Но для этого нужно создать определенные условия, иначе будет иметь место односторонний негатив в сфере строительства".

 

"Уеду срочно я из этих мест…"

 

У заявлений о возможном увеличении отчислений есть и другой нюанс. Дело прежде всего в том "целинном" характере, который отличает региональные рынки. Не секрет, что уже сейчас многие из застройщиков нет-нет, да и поглядывают в сторону провинции; среди них - такие крупные компании, как "Т. М. М. " и "Киевгорстрой". Пока конкуренции со стороны местных застройщиков практически нет. Столичные застройщики отмечают, что в регионах реализация квартир в строящихся домах происходит на более поздней стадии, чем в Киеве. На одном из совещаний в "Киевгорстрое" было отмечено, что в строящемся в Алчевске 65-квартирном доме на сегодняшний день не продано ни одной квартиры, хотя поступило 27 заявок. Само собой, что, реши столичные застройщики выйти на местные рынки, у их региональных коллег просто не найдется, что противопоставить. До сих пор тамошний спрос почти полностью удовлетворялся за счет вторичного рынка, теперь же речь идет об увеличении объемов строительства нового жилья, не говоря уж о том, что некоторым областям не обойтись без существенного наращивания его темпов.

 

Заявления руководителей строительных компаний из регионов просто-таки зажигают зеленый свет перед столичными застройщиками. Регионалы отмечают, что, как правило, не имеют проблем с выделением земельных участков под строительство. Так, представители корпорации "Украгропромбуд", выступающей партнером холдинга "Киевгорстрой" по реализации региональных программ, заявили о готовности начать строительство в Хмельницком, Одессе, Полтаве, Тернополе и Крыму. Другим мотивом, способным повлиять на уход основных столичных застройщиков в регионы, вне сомнения, может стать анализ нынешней ситуации на рынке. Специалисты отмечают, что в столице как в эпицентре развития рынка недвижимости рост доходов населения не поспевает за подъемом стоимости квадратного метра жилья. Так, рост доходов населения в 2005 году составил порядка 40%, тогда как цены на киевскую недвижимость увеличились в полтора раза, отмечают в Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. Отсюда - убежденность представителя "Київ Житло-Iнвеста" в том, что ужесточение условий работы на киевском рынке недвижимости приведет к тому, что строительным компаниям будет выгоднее строить в регионах, а это еще больше увеличит дефицит жилья в столице. "Если в Киеве будут установлены достаточно жесткие рамки ведения бизнеса, это вынудит строительные компании искать другие города, где можно развивать данную сферу", - говорит г-н Германов.

 

"Тучи над городом встали…"

 

Кажется, то, что не за горами время собирать камни, постепенно осознают и в Киевгорадминистрации, но при этом списывают все на временную неразбериху в Киевраде. Начальник Главного управления земельных ресурсов Киевской горгосадминистрации Анатолий Муховиков так и говорит: мол, земля не выделялась, поскольку не было комиссий. "Выделение земли - исключительная компетенция пленарных заседаний Киеврады; как только Рада начнет работать и принимать решения, проголосованные решения будут подписываться", - подчеркивает начальник Киевзема - и добавляет: инвестор лишь выжидает. По мнению специалистов, темпы строительства определяет инвестиционная привлекательность, а она у Киева - одна из наиболее высоких в общем рейтинге украинских городов.

 

Летний отсчет

 

Спрос и крайняя осторожность уже сейчас толкают некоторых застройщиков, что называется, на гребень волны. Они готовы рискнуть временем, чтобы выиграть в финансах. Так, по данным аналитического отдела компании "Київ Житло-Iнвест", средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса на первичном рынке в июле по сравнению с июнем увеличилась в среднем на 3,4% и в данный момент составляет 1209 у. е. за 1 кв. м. Существеннее всего увеличилась стоимость "квадрата" в однокомнатных квартирах - на 2,7%; двухкомнатные квартиры подросли в цене на 0,7%, а трехкомнатные продавались практически по ценам начала лета и "набрали" всего лишь 0,4%. При этом в целом стоимость однокомнатных квартир увеличилась в среднем на 0,5%, двухкомнатные подорожали на 0,1%, а стоимость трехкомнатных даже упала, позволяя покупателю сэкономить 0,6% по сравнению с июнем.

 

Специалисты отмечают разницу в росте цены на жилье в зависимости от его класса. Так, в домах бизнес-класса средняя стоимость 1 кв. м в июле увеличилась в среднем на 9,6% (2086 у. е.). В частности, стоимость 1 кв. м однокомнатных квартир увеличилась на 5,1%, двухкомнатных - на 6,2%, а трехкомнатных - на 8,4%. Стоимость же однокомнатных квартир в целом увеличилась в среднем на 1,2%, двухкомнатных - на 0,9%, а трехкомнатных - на 2,3%. Что касается премиум-класса, то стоимость 1 кв. м жилья этой категории за последний месяц увеличилась на 4,6% и составляет 5160 у. е. При этом стоимость 1 кв. м двухкомнатных квартир увеличилась на 1,3%, а трехкомнатных - на 0,3%. Общая стоимость двухкомнатных квартир увеличилась в среднем на 0,2%, а трехкомнатных - снизилась на 0,1%.

 

В отчете аналитической службы "Київ Житло-Iнвеста" также отмечается, что за последний месяц были приостановлены продажи по 32 объектам (более чем 15% от общего числа возводимых домов). Эксперты отмечают, что "главными причинами приостановки реализации жилья являются отсутствие у компаний всей разрешительной документации на строительство, а также политическая неопределенность". Кроме этого, специалисты не исключают, что некоторые участники рынка попросту решили "придержать квартиры, ожидая осеннего сезонного всплеска активности". Ведущий аналитик компании "КиївЖитло-Iнвест" Алла Куценко отмечает, что "в связи с приостановкой продаж некоторых объектов бизнес-класса и существующим высоким спросом на первичное жилье этой категории ряд компаний, которые заканчивают реализацию своих объектов, существенно подняли на них цену". "Стоимость 1 кв. м за последний месяц в отдельных случаях увеличилась на 50%, однако такое положение вещей не свидетельствует об общей тенденции", - сказала эксперт.

 

А судьи кто?

 

Скорее всего, повлияет на ситуацию с недвижимостью и неопределенность на уровне местных властей. По мнению главы девелоперской компании "HCM Group" Андрея Заики, все в значительной степени будет определяться прочностью связей и координацией между различными ветвями власти. "Рынок недвижимости всегда и везде развивается по классической модели, - замечает г-н Заика. - Вначале развивается рынок жилья, затем офисный сегмент, гостиницы, склады. Украина в этом отношении ничем не отличается от других стран". По словам представителя "HCM Group", "сегодняшняя ситуация в Украине характеризуется тем, что в первых двух сегментах (жилищные и офисные проекты) существует предложение, а вот предложение гостиниц и складов практически отсутствует". Г-н Заика отметил, что в ближайшее время инвесторы начнут активно наполнять именно эти, пустые, сегменты. "Особенно будет развиваться складской сегмент - как наиболее доходный, - подчеркивает глава "HCM Group". - Сегодня зарабатывает не тот, кто нашел удачный участок земли, создал интересный проект, привлек выгодные финансовые ресурсы, построил качественный объект, а тот, кто смог хоть что-нибудь согласовать".

 

По словам г-на Заики, пока сложно представить, будут ли увеличены объемы и темпы строительства в Киеве и регионах. "Именно по этим показателям можно судить об эффективности работы обновленного руководства. Властям придется соблюдать баланс между ожиданиями жителей и аппетитами застройщиков, - отмечает глава "HCM Group". - Обыватели зачастую необоснованно выступают против строительства под окнами. Но, с другой стороны, они и сами нуждаются в появлении качественного жилья, в новых рабочих местах, а город должен развивать инфраструктуру, в частности туристическую". Андрей Заика подчеркивает, что здесь "важно учитывать интересы и горожан, и застройщиков, дать возможность развиваться целой индустрии, ведь, если посчитать всех занятых в строительстве - от проектировщиков и строителей до производителей и поставщиков стройматериалов, - мы получим до 10% трудоспособного населения". "Если власти смогут проплыть между этими Сциллой и Харибдой, сумеют достичь компромисса и строить станет легче, тогда выиграют все. Только тогда можно будет говорить и о стабилизации цен на жилье, и о снижении ставок аренды офисов... " - добавляет он.

 

Впрочем, уже сейчас ясно, что учесть интересы абсолютно всех участников рынка вряд ли удастся, тем более ввиду определенных проблем государственного бюджета (свидетельством которых является инициируемое каждый раз введение налога на недвижимость). Это значит, что в любом случае выиграют власти. Ведь начинают и выигрывают в шахматах, как известно, белые - то есть именно они…