Столичный рынок жилья: посторонним вход воспрещен

Однако и в первом, и во втором случае обсуждения не получилось: многие озвученные вопросы так и остались висеть в воздухе. Создалось впечатление, что цены на жилье и обозначенные организаторами "круглых столов" проблемы рынка живут разными жизнями.

 

В частности, в первом случае широко заявленная тема "Как снизить цены на жилье: Закон об общественных слушаниях" свелась практически только к обсуждению наиболее волнующего самих застройщиков вопроса о взаимоотношении жителей города и строительных компаний. Хотя ценовой политики все же коснулись. Так, представители Украинской строительной ассоциации (УСА) невзначай проговорились, что в течение двух-трех лет ожидать снижения стоимости жилья не придется.

 

Второе обсуждение состояния и перспектив развития рынка жилой недвижимости получилось более живым. Наверное, в силу того, что за "круглым столом" сидели представители Ассоциации специалистов по недвижимости, которые периодически добавляли ложку дегтя в бочку меда. В частности, медом был спич заместителя главы Киевской городской госадминистрации (КГГА) Дениса Басса о больших нынешних достижениях местных властей в этой сфере и о прекрасных перспективах строительного рынка столицы.

 

Так, по его словам, уже до конца 2007 года местная власть намерена сдать в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров жилья - 1 млн. 400 тыс. "Это серьезный показатель для года с учетом минимального ресурса, который мы имеем", - подчекнул Д.Басс. Правда президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко поспешил отметить, что запланированный объем строительства - мизерный, а потому темпы роста цен на первичном и вторичном рынке не снизятся. "В Киеве нужно строить на каждого человека как минимум 1 квадратный метр жилья в год. И только через 3-5 лет мы выйдем на тот уровень, когда спрос и предложение уравновесятся, а ценообразование не будет зависеть от спроса", - подчеркнул он. По его словам, если не будет найден механизм увеличения объемов строительства в разы, то проблема стремительного роста цен в Украине останется.

 

Желание строить много - это хорошо. Но хватит ли у работающих на рынке застройщиков мощностей и позволят ли им технологии для увеличения объемов строительства? Представители УСА заявляют, что запланированный киевской властью показатель им по силам. "Наш рынок готов к тому, чтобы в Киеве вводилось в эксплуатацию до 2-3 млн. кв. метров", - сказал исполняющий обязанности президента ХК "Киевгорстрой" Василий Можар.

 

Но не лучше ли пустить на рынок иностранных застройщиков, которые смогли бы составить достойную конкуренцию не только в плане количества строящегося жилья, но и его качества? Хотя член Совета директоров компании "XXI век" Андрей Миргородский уверен, что "иностранные инвесторы - не панацея для украинского рынка". Однако не секрет, что львиная доля того, что сегодня строится - это не жилье, а каркас и голые квадартные метры. И только путем добросовестной конкуренции можно решить эту проблему.

 

Понятно, что вхождение новой компании на рынок должно в обязательном порядке происходить после мощного мониторинга властей на предмет проверки как документации, так и учредителей компании, которые будут выступать гарантами выполнения своих обязательств перед частными инвесторами. "Власть должна гарантировать этих людей на рынке как банкам, так и покупателям в отношении их легитимности и контролировать этот процесс от начала до конца. И такая здоровая конкуренция, если она появится, позволит не только снизить темпы роста цен, но и заставит улучшить качество возводимого жилья", - отметил начальник Управления индивидуального бизнеса "Актив-Банка" Маскисм Юдин.

 

В общем, чтобы ни говорили нынешние игроки строительного рынка о том, что они готовы и будут рады приходу новых строительных компаний, доля лукавства в их словах все же присутствует. Иначе как можно расценивать планы "Киевгостроя" построить порядка 700 тыс. квадратных метров жилья. Это ни много, ни мало - половина от планируемого объема строительства в следующем году. И о какой тогда здоровой конкуренции может идти речь?

 

Помимо конкурентной среды, как одного из методов борьбы с ценами, была обозначена и другая наболевшая проблема - земля. Как считает А.Бондаренко, именно в этом вопросе "порылась собака". По его словам, в стране с рыночной экономикой такого нерыночного термина как "выделение земли" вообще не может существовать. "Земля должна продаваться, а не массово раздаваться, как это происходило в конце прошлого года. И только через прозрачные процедуры. Тогда можно было бы не только реально насытить рынок квадратными метрами, но и за полученные на аукционах деньги строить социальное жилье", - подчеркнул он. По его мнению, именно такой механизм способствовал бы снижению цен на жилье.

 

Однако Д.Басс отметил, что аукционы не решают проблемы освоения земельных участков и отсутствия задельных мест. Тем не менее, с большой гордостью в очередной раз поведал всем о недавно проведенных земельных торгах, в результате которых в Киеве за рекордную сумму почти в 1 млрд.грн. был продан земельный участок по ул. Озерной в Оболонском районе столицы. При этом до конца так и не понятно, почему столь "лакомый" участок земли не был продан дороже? Ведь цена одной сотки земли на Оболони стоит далеко не $17 тыс... Минимум, в два раза дороже.

 

Наверное, принципы ценообразования на рынке жилья станут понятны и доступны каждому еще нескоро. Поднятый исполнительным директором группы компаний "Планета "Оболонь" Алексеем Котенко вопрос о целесообразности накладывать расходы по инженерной инфраструктуре на покупателей земельных участков (что никак не способствует прозрачности системы ценообразования земли на аукционе) так и остался в воздухе. Начальник Главного управления градостроения, архитектуры и дизайна Киева Василий Присяжнюк лишь отметил, что его больше волнует то обстоятельство, что чем выше стоимость земельного участка, тем дороже будет жилье.

 

Возможность развиваться городам-спутникам, а также индивидуальному коттеджному строительству - также один из вариантов стабилизации цен на рынке недвижимости, уверены участники "круглого стола". Отвод под социальное жилье отдельных микрорайонов, а также возведение жилых объектов за чертой Киева было бы выгодно как самому государству, так и населению. "Себестоимость строительства в этом случае не должна превысить $400 за "квадрат", - говорит директор ООО "Промбудимпекс" Валерий Полигон. Однако для этого государству нужно провести большую работу по освоению большого количества пустырей, которыми богат на сегодня пригород столицы.

 

Сможет ли государство воплотить в жизнь все свои планы и, главное, сделать жилье доступным для украинцев, покажет время. Пока же при средней официальой заработной плате киевлян чуть более $220, чтобы купить самую дешевую однокомнатную квартиру, придется работать больше 20 лет. Если при этом ничего не есть, не пить и ходить голым.
 
Надежда Леонец