Страхование девелоперского процесса

По мнению экспертов, золотая середина соучастия страховщика и девелопера в одном процессе — схема, при которой страховая компания входит в девелоперский процесс на правах финансового партнера. В данном случае страховщик будет страховать не чужие риски, а обоюдные.
 
Банк рисков
 
Сегодня девелопмент для страховой компании является terra incognita. Видя, какие риски настигают девелопера в процессе реализации проекта, страховщики неоднократно намеревались совершить экспансию на рынок рисков коммерческой недвижимости. Однако, не получив со стороны девелоперов гарантий, откладывали планы в долгий ящик. Хотя каких гарантий можно ожидать, если расчет страхования всех рисков по проекту иногда превышает совокупную стоимость прединвестиционной стадии девелопмента.
 
Девелопер отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками — за возврат кредитных ресурсов, несет ответ­ственность перед государственными органами, разрешающими реализацию проекта, за его качество, перед подрядчиками — за своевременное финансирование работ. Наконец, несет ответственность перед потребителями продукции.
 
К числу важнейших следует отнести следующие аспекты деятельности девелопера:
 
•девелопер обязан хорошо знать не только состояние, но и перспективы развития региона, что позволяет выбрать именно тот проект, который будет востребован;
 
 
•за счет собственных средств девелопер покрывает лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта, поэтому организация финансирования принадлежит к числу основных направлений девелопмента;
 
•развитие рынка недвижимости связано с целым рядом рисков, которые должны быть учтены и преодолены. Он является той сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, состояние финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, региональное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.
 
Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение. Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать их вероятность, принять все возможные меры для их минимизации. Опыт становления девелопмента в Украине демонстрирует недооценку возможных рисков. Отсутствие системы управления рисками — одна из важнейших причин срыва реализации проектов развития недвижимости. Основная проблема всего украинского девелопмента — отсутствие опыта работы с институциональными инвесторами (банками, кредитными организациями, инвестиционными фондами). Девелопер сегодня — это банк рисков, которым необходимо управлять специальными методами воздействия.
 
Выбор того или иного метода зависит от проекта и девелоперской компании. Данная схема демонстрирует, каким образом девелопер может справляться с риском. Сотрудничая со страховой компанией, девелопер банально передает ей в управление все возможные риски. Однако на самом деле никакого управления не происходит. Застраховав девелопера, страховщик пассивно наблюдает, как тот выполняет свои обязательства согласно договору. В случае форс-мажоров крайним в данном однобоком сотрудничестве оказывается девелопер. Такая ситуация — следствие отсутствия на рынке страховых компаний, специализирующихся на недвижимости.

 
По мнению Галины Калининой, заместителя председателя правления по продажам страховых продуктов АО «Украинская охранно-страховая компания», сегодня в страховом бизнесе нет компаний, которые специализировались бы на страховании коммерческой недвижимости. Но... Рынок развивается, и специализация неизбежна.
 
Обязательно и добровольно
 
В Украине все виды страхования могут быть обязательными и добровольными. Среди наиболее распространенных видов добровольного страхования, применяемых в ходе строительно-инвестиционного процесса, можно выделить:
 
• страхование имущества;
 
• страхование финансовых рисков;
 
• страхование ответственности перед третьими лицами;
 
• страхование от огневых рисков и рисков стихийных явлений;
 
• страхование инвестиций.
 
К видам обязательного страхования относится, прежде всего, страхование строительно-монтажных работ, которое возлагается на застройщика.
 
Обязательное страхование коснулось также управителей и застройщиков, объединивших свои усилия по привлечению средств в строительство в рамках финансово-кредитных механизмов.

 
Управитель осуществляет страхование финансовой ответственности за убытки, причиненные при осуществлении управления имуществом, и страхование от рисков потери или повреждения недвижимости, приобретенной в результате управления имуществом. Застройщик, как ранее отмечалось, обеспечивает страхование строительно-монтажных работ и своей ответственности перед третьими лицами. Участник рынка волен выбирать необходимые ему на том или ином этапе строительства виды страхования. В случаях, когда участники рынка страхуют дорогостоящие проекты, наблюдается практика перестрахования рисков украинскими страховщиками у коллег-нерезидентов. Выплата страхового возмещения происходит в случае наступления события, определенного в договоре страхования. По мнению Ирины Гринцовой, юриста юридической фирмы «Лавринович и Партнеры», операции с недвижимостью достаточно прибыльны и рискованны одновременно. Часто страхуют «классический набор рисков», забывая о том, что каждый строительный объект имеет свою характерную специфику и риски, которые невозможно учесть целиком и полностью.
 
Подход к страхованию
 
В украинской практике страхования существует множество подходов к страхованию девелоперов. В последнее время очень распространена схема, при которой строительная компания или девелопер создает в своей структуре привлекаемые на разных этапах строительства подразделения — подрядчиков, проектировщиков и страховщиков. В ходе реализации проекта все обязательства по страхованию рисков, например, в рамках строительных работ возлагаются на генподрядчика.
 
В случаях, когда девелопер действует самостоятельно, ему не стоит брать на себя все риски. При заключении договора с подрядчиком стоит обязать последнего обеспечить проект на стадии строительства необходимым страхованием с компенсацией в порядке, предусмотренном договором между генподрядчиком и девелопером (расходы на страхование будут включены подрядчиком в сумму своих общих затрат, цену договора).
 
Как считает Ирина Марушко, партнер юридической фирмы «Лавринович и Партнеры», девелоперу не стоит забывать о правилах страхования, которые принимаются страховщиками и являются приложениями к договорам страхования: «Следует очень внимательно изучать условия вышеупомянутых правил, с целью избежания возникновения споров, связанных с полным и своевременным получением страховых выплат и возмещения».
 
Иногда страховые компании отказывают в выплате страхового возмещения (например, если вопрос касается землеотвода) по причинам необоснованным, поэтому порядок и условия выплат следует прописывать в договоре особенно внимательно. В случае, если нарушение прав страховщиком имело место, возможен вариант подачи жалобы в Государственный комитет финансовых услуг.
 
Риск. Земельный вопрос
 
Практически любой проект, связанный с объектами коммерческой недвижимости, начинается с землеотвода, оформления права собственности или права пользования земельным участком. Важно юридически грамотно оформить приобретение прав на земельный участок, с соблюдением всех требований действующего законодательства, в особенности Земельного и Гражданского кодексов Украины, во избежание будущих рисков, связанных с утратой права на данный участок, признанием строительства самовольным. Поэтому не следует забывать о целевом назначении участка, которое определяется путем его отнесения к определенной категории земель на основании положений Земельного кодекса Украины. В случае нарушения порядка использования земли, в том числе до заключения договора купли-продажи, как отмечает Ирина Гринцова, есть риск признания недействительными решений органов государственной власти о предоставлении земельного участка и, соответственно, признания недействительным самого договора.
Оснований для признания незаконным приобретения земельного участка, как и объекта недвижимости, особенно на вторичном рынке, существует множество. В частности, это касается нарушения прав третьих лиц, наличия претензий третьих лиц, запрета отчуждения имущества, ареста имущества, приобретенное имущество может оказаться в залоге или являться предметом судебного спора. У девелопера есть следующие варианты обеспечить себя профессиональной юридической поддержкой:
 
•due diligence;
 
•оформление права собственности;
 
•структурирование и сопровождение сделки;
 
•страхования финансового риска потери или ограничения права собственности (речь идет о титульном страховании, которое в Украине находится на этапе активного внедрения в страховую практику).
 
Что страхуем?
 
Сегодня страховые компании могут предложить следующие виды страхования девелоперского процесса:
 
1. Страхование земли как объекта залога, если земля отдается в залог под кредитование.
 
 
2. Титульное страхование (страхование на случай отмены сделки).
 
 
3. Страхование ошибки проекти­ровщика.
 
 
4. Страхование инвестиций в строительство. При этом могут страховаться не только риски потери инвестиций, срыва сделки, но и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию сооружаемого объекта.
 
 
5. Страхования строительно-монтажных рисков:
 
 
– страхование непосредственно строительно-монтажных работ;
 
 
– страхование строительного и монтажного оборудования и техники;
 
 
– страхование ответственности строителей за жизнь и здоровье;
 
 
– страхование третьих лиц, а также имущества третьих лиц;
 
 
– страхование сотрудников строительных компаний;
 
 
– страхование транспорта строительных компаний и т. д.
 
 
6. Страхование профессиональной ответственности специалистов, которые будут участвовать в реализации девелоперского проекта (юристов, нотариусов, строителей и др.).
 
 
7. Страхование объекта как имущества. Если объект будет сдаваться в аренду, то каждый арендосъемщик может застраховать свою часть помещений от всех рисков, а также свою ответственность перед третьими лицами.
 
 
Несмотря на существование множества оснований для возникновения рисков в ходе реализации проектов недвижимости, их можно спрогнозировать и избежать на пред­инвестиционной стадии проекта. При подготовке и реализации проектов необходимо соблюдать все требования законодательства и внимательно относиться к оформлению прав собственности и договорных отношений в ходе деятельности. Если вы не уверены в своих силах, лучше обратиться к профессиональным услугам юридической или страховой компании.