Страхование недостроенного жилья: рискуют все
Страхование жилой недвижимости в процессе строительства — классический пример несогласованности теоретически выгодного для всех сторон вида страхования с практикой украинского рынка страхования.
Для покупателя
С точки зрения затрат покупка квартиры на начальной стадии строительства — самое выгодное вложение денег в недвижимость. Но кто даст гарантии, что строительство будет завершено в срок и приобретатель получит законно оформленное право собственности на купленное жилье? И вот тут страховка выполняет свою первостепенную роль — защищает средства, вложенные в строительство.
Главный риск при страховании — это риск потери значительных средств при наступлении страхового случая. Дело в том, что рост цен на недвижимость, а также растущая инфляция не дадут возможности получить по страховке сумму, достаточную для вложения в другое альтернативное жилье. Поэтому в случае потери недостроенного жилья для покупки другого придется докладывать собственные средства, причем в значительном размере.
Размер страхового взноса зависит от:
И, как правило, колеблется в размере 1,5-5% от суммы денежных вложений.
К тому же, страховка позволит бесплатно проверить благонадежность застройщика. Солидная страховая компания не возьмется страховать сомнительный объект и перед заключением договора страхования проверит всю необходимую документацию и, разумеется, финансовую состоятельность застройщика. Поэтому лучше не обращаться в страховую фирму, созданную при заемщике, как правило, наспех, и существующую, обычно, на средства застройщика.
Какие же риски в основном принято страховать?
Для дольщиков, частных соинвесторов - это банкротство компании-застройщика, возможность двойной продажи, нарушение сроков выполнения строительных работ и затягивание сдачи в эксплуатацию объекта строительства, разрушение или повреждение здания вследствие аварии, пожара, взрыва и иных бедствий, всевозможные виды мошенничества, в том числе подделка документов и др. Кроме того, существует так называемое титульное страхование, страхование права собственности. Ряд банков требует от заемщика застраховать здоровье и жизнь, как его собственные, так и лиц, чьи средства используются при погашении кредита и процентов по нему.
Но в реальности в нашей стране частные инвесторы страхуют недостроенное жилье, как правило, только по требованию банка-заемщика. По собственной же воле пытаются застраховать недостроенное жилье единицы.
По словам Сергея Парфенюка, директора по страхованию СК «НАСТА», страхование финансовых рисков, связанных с несвоевременным окончанием строительства, пока не столь популярно: «В первую очередь из-за большого риска, брать который на себя страховые компании пока не готовы».
По мнению Екатерины Шмуровой, начальника управления страхования имущественных рисков и ответственности НАСК «Оранта», такой вид страхования не распространен из-за отсутствия законодательной базы, регулирующей страхование финансовых рисков частных инвесторов при строительстве жилья.
«В нашей стране еще очень низка страховая культура, поэтому по собственной инициативе данным видом страхования интересуются редко, — продолжает Екатерина Шмурова. — Некоторые застройщики вынуждают частных инвесторов страховаться в аффилированных СК. Но они, скорее всего, будут не способны произвести выплаты. Страхуются в них только для видимости, заранее исключая вероятность наступления такого страхового случая. Крупные страховые компании не берутся страховать эти риски, поэтому ничего другого не остается, как страховаться в аффилированных».
Опираясь на собственный опыт, Ибрагим Габидулин, директор «Страховой брокер «Дедал», утверждает: «Практически эти риски страховали единицы моих клиентов, и то только иностранцы. При строительстве загородных домов банки часто в залог брали земельный участок, поскольку коттеджа как такого еще нет. Поэтому банки не требовали страховку. Мне пришлось страховать свой коттедж уже на стадии завершения, когда не обходимо было перекредитовываться в другом банке и вторично получать кредит после оценки стоимости уже почти построенного дома». Игорь Хасин, партнер юридической фирмы D&U рагtners детализирует: «Страхование на стадии строительства необходимо разделять на несколько частей.
Это может быть страхование объекта строительства от, скажем, стихийных бедствий или иных природных факторов, страхование финансовых рисков застройщика и страхование финансовых рисков инвестора. Страхование финансовых рисков инвестора строительства принципиально ничем не отличается от страхования любых других финансовых рисков и, несмотря на отсутствие полноценной законодательной базы для осуществления такого страхования, оно возможно и реализуемо. Другой вопрос, что стоимость такогo страхования, учитывая ненадежность отечественных застройщиков, нестабильность на рынке и чрезвычайно высокую вероятность наступления страхового случая, должна быть достаточно высокой, нивелируя тем самым все выгоды, на которые рассчитывает инвестор, вкладывая деньги не в готовое, а в строящееся жилье. Страховые платежи перекрывают разницу в цене между готовым и строящимся жильем, а ведь именно эта разница и является основной причиной инвестирования строительства физическими лицами».
Для страховщика
МД поинтересовался у ряда ведущих страховых СК, возьмутся ли они страховать риски, касающиеся недостроенного жилья, в первую очередь финансовые. Оказалось, даже если официально компания не отказывается от такой услуги, на деле найдет массу причин, чтобы не браться за нее.
По словам Сергея Парфенюка, «по имущественным рискам частота наступления страховых случаев невелика, что же касается финансовых рисков, то в данном случае она гораздо больше, что и является одной из причин, по которым этот вид не столь развит». Екатерина Шмурова утверждает, что «на данный момент нет механизма урегулирования ипотечного страхования на уровне законодательной базы, поэтому данный продукт является слишком рискованным для страховой компании».
Мария Заец, юрист юридической компании «Арцингер и Партнеры» констатирует: «Законодательная база, регулирующая страхование финансовых рисков частных инвесторов при строительстве жилья действительно очень не развита, несмотря на то, что такой вид страхования предусмотрен Законом Украины «О страховании», нет его детальной регламентации. Следует также учесть, что данный вид страхования является очень рискованным и невыгодным для страховых компаний, поскольку вероятность страхового случая зачастую зависит от добросовестности застройщика. Опыт последних лет показывает, что данный вид покупки жилья (инвестирование в строительство), несмотря на свою рискованность, все же является очень популярным.
Проблему с мошенничеством в строительстве жилья могло бы частично решить введение обязательного страхования финансовых рисков при инвестировании, а также увеличение желания страховых компаний страховать такие риски путем внедрения жесткого контроля государства за исполнением строительных проектов.
При выдаче кредитов под инвестирование строительства будущего жилья банки очень редко требуют какой-либо иной вид страхования, кроме страхования жизни, страхования предмета ипотеки и в некоторых случаях страхования строительно-монтажных рисков. Как уже указывалось ранее, законодательством не установлено обязательное страхование финансовых рисков инвесторов.
Несмотря на такую сложную ситуацию, «свет в конце туннеля» все же есть, взять хотя бы пример России, где после ряда громких строительных махинаций страховые компании начали активно предлагать свои услуги инвесторам в строительство жилья. Российские страховики предлагали застраховаться от банкротства компании-застройщика, риска двойной продажи квартир, а также «технических» неприятностей — несоблюдения сроков выполнения проекта и строительных работ, просрочки сдачи объекта в эксплуатацию, разрушения или повреждения зданий вследствие аварии, пожара или стихийных бедствий и т. п. Украинский рынок в скором будущем может ожидать то же самое, особенно после скандала с «Элита-центром»».
Для застройщиков
Застройщики, начиная работу на объекте, тоже рискуют. И тоже по-крупному. Но, несмотря на строительный бум в Украине (по крайней мере, до начала кризиса, волной накрывшего отрасль), страхование строительных рисков не в почете у подрядчиков и инвесторов. «Петух еще не клюнул», — говорит Ибрагим Габидулин. Хотя есть серьезные прецеденты. Например, при строительстве многовысотного дома в Киеве по адресу ул. Жилянская, 120-Б, дал трещины рядом стоящий дом № 120. Жильцов пришлось выселить. У застройщика хватило денег на размещение жильцов в гостинице только на неделю.
В одном из сюжетов по телевидению показывали, что в построенных домах на Оболони уже в первый год появляются трещины как внутри здания, так и по фасаду. А ведь это элитное жилье! Во Франции с 1804 г. существует 10-летняя презумпция ответственности архитектора и подрядчика за разрушение дома по любым причинам (разрушение фундамента, ошибки в проекте, применение некачественных материалов и др.). Поэтому без страховки 10-летней гарантии вы не сможете продать свой дом или квартиру, и владелец должен об этом позаботиться на стадии строительства, даже если он строил дом для себя. В США, например, страховые компании, а не какой-то государственный орган, осуществляют разработку регуляторных актов в строительстве. Только страховщики заинтересованы в отсутствии убытков в строительстве.
«Наше законодательство в области страхования строительных рисков пока достаточно слабое, — продолжает Ибрагим Габидулин. — Только Гражданский кодекс Украины имеет соответствующие рекомендательные нормы по страхованию объектов строительства. Но контроля исполнения этих норм пока нет. Если строительные компании начнут обновлять свои основные фонды путем приобретения строительной техники в кредит или лизинг, то только тогда, возможно, они станут приобщаться к страхованию, и то под давлением банков и лизинговых компаний. Сегодня эта отрасль развита очень слабо. Но у нас никто не сможет назвать точную цифру объема страхования строймонтажных рисков в портфеле украинских страховщиков.
По одним данным, не более 1%, по другим — несколько процентов. Почему?
Во-первых, по причине того, что полисы по страхованию строймантажных рисков включаются в отчет по страхованию имущества по огневым рискам и рискам стихийных бедствий. Из-за непрозрачности нашего рынка и отсутствия данных трудно установить более точные соотношения в этой отрасли. Мы можем назвать точную цифру этого по рынку России, так как эта страна входит в международную организацию страховщиков инженерных рисков IМIА. Каждый член этой солидной мировой организации должен подавать отчет за год по определенной форме.
Во-вторых, этот вид страхования пока не востребован у строителей по причине непонимания и низкой страховой культуры. Хотя примеров наступления страховых случаев можно привести сколь угодно много. Опять же, мы больше знаем о российском рынке, чем о своем. Так, например, на 1000 кранов приходится 334 смертельных исхода по причине их падения на стройплощадках. Видно, нужно, чтобы в строительстве произошло что-то наподобие наводнения в западных регионах Украины, после которого заговорили о необходимости страхования строений в этих районах».
В Польше у некоторых СК портфель страхования строительных рисков уже доходит до 30%. Перспективы в этой отрасли, как и во всей экономике в целом, одинаковы: придут серьезные западные инвесторы в строительную индустрию, этот вид страхования начнет развиваться.
Какой дорогой пойдем, товарищи?
Некоторые специалисты полагают, что в условиях финансового кризиса спрос на страхование недостроенного жилья может резко увеличиться. Но наши эксперты были не так оптимистичны. «На данный момент нет механизма урегулирования ипотечного страхования на уровне законодательной базы, поэтому данный продукт является слишком рискованным для страховой компании. Следовательно, нет смысла доносить до потребителя его необходимость», — говорит Екатерина Шмурова.
Сергей Парфенюк согласен, что спрос может вырасти. «Я не думаю, что страховые компании готовы в сегодняшних условиях удовлетворить данный спрос, так как стоимость страхования будет довольно высокой», — продолжает Парфенюк. «Ничего подобного, — считает Ибрагим Габидулин. — Наоборот, строители будут страховаться еще меньше. А инвестора это не спасет. Никто в Украине не застрахует его инвестиции в строительство по полису страхования финансовых рисков.
Страховой полис по строймонтажным рискам не защищает от финансовых кризисов и финансовых потерь. Это страхование покрывает материальные ущербы, если они вызваны какими-либо не зависящими от человека событиями: пожар, взрыв, стихийные бедствия и прочие катаклизмы. Полисы по страхованию строительно-монтажных рисков покрывают от всех рисков, которые могут произойти на строительной площадке. Об этом не расскажешь в таком коротком интервью. Это целая подотрасль в страховании, которая относится к инженерному страхованию, требующая профессионального подхода, наличие сильных страховщиков с надежными и реальными резервами, а главное, имеющих договора облигаторного перестрахования с крупными западными партнерами. Такие компании в Украине можно посчитать на пальцах одной руки. А у нас этим пробуют заниматься маргинальные компании, без резервов, без наличия соответствующих специалистов и не понимающих различие между полисами САR, ЕАR и полисом имущественного страхования по огневым рискам и к тому же не имеющих опыта огневого страхования. Это плачевно! Думаю, что этот кризис расставит все по местам. Это, как хирургическая операция, вначале будет больно, но потом настанет облегчение. На рынке останутся только сильные компании, а мелкие либо уйдут вообще, либо перерегистрируются в брокеры. Так было в Польше, так будет и у нас».
