Строить элитное жилье выгоднее, чем многозвездочные гостиницы

Киев хочет, чтобы в городе было больше гостиниц. Но строить их никто не берется. По финансовым расчетам девелоперов, свободную землю значительно выгоднее использовать под торгово-развлекательные центры.
Земли нет
Киевская госадминистрация инициировала пересмотр процедуры землеотвода под застройку в центральных районах города. Столичные власти не довольны, что инвесторы, получающие в распоряжение земельные участки, обещают построить на них одно, а реально сооружают совсем другое. Заместитель главы Киевской госадминистрации Михаил Поживанов сообщил, что поводом для нервной реакции стала ситуация, сложившаяся со строительством гостиниц. Из-за нецелевого использования арендованных участков со стороны инвесторов под угрозой срыва оказалась программа гостиничного строительства. «По непонятным причинам участки, выделенные под строительство гостиниц, в результате застроены офисными центрами или элитным жильем», — говорит заместитель киевского мэра. По его словам, до последнего времени фактически оставалось безконтрольным то, что строилось на площадках, выделенных строительным и девелоперским компаниям в центральной части города.
Проект новых принципов землеотвода уже готов. Согласно ему, девелоперам будет предлагаться не земельный участок в аренду или на продажу, а приобретение права реализовать инвестиционный проект. Он будет включать аренду земли, срок строительства и детальное описание сооружаемого объекта. Менять профиль такого объекта инвестору запретят. В случае нарушения соглашения застройка будет считаться незаконной.
В поисках «неофициальных мотивов», побудивших столичную администрацию инициировать пересмотр принципов землеотвода, Контракты натолкнулись на скандал вокруг застройки земельного участка на ул. Крещатик, 5. По этому адресу раньше находилось здание министерства экологии. Теперь из-за архитектурной неприемлемости (сталинская коробка. — Ред.) дом снесен. Конечно, долго место не пустовало — 4-звездочная гостиница «Днепр» запланировала на этом месте новые корпуса. Проект строительства второй очереди гостиничного комплекса стоимостью $50-60 млн был согласован с инвесторами. О соответствии этих планов программе развития гостиничного хозяйства в Киеве заявили и в Киевгорадминистрации. Однако окончательное решение принимал Киевсовет. Он решил предоставить участок ООО «Грааль» под строительство офисно-развлекательного комплекса.
Отказываться от гостиниц заставляют не очень высокие прибыли
Впрочем, желающих строить новые гостиницы в центре Киева нынче немного. Специалисты называют две основные причины нецелевого использования площадок, в свое время выделенных волевыми решениями киевской власти под строительство гостиниц. Эти объекты требуют больших капиталовложений, чем торговые или офисные центры. Как рассказал заместитель начальника Главкиевархитектуры Андрей Беломесяцев, чтобы окупить вложения в необходимый набор инфраструктуры (ресторан, бассейн, прачечная и т. д.), высококлассная гостиница должна иметь не менее 250-300 номеров. Такой проект нуждается в инвестировании, по меньшей мере, $20 млн. При таких капиталовложениях 4-5-звездочная гостиница будет окупаться в течение пяти лет, а при инвестициях в $40-50 млн — 10-15 лет. Зато элитное жилье в центре Киева иногда приносит 100% прибыли, а офисные и торговые центры за счет аренды окупаются за три года. Поэтому отечественные инвесторы неохотно вкладывают средства в высококлассные гостиницы, предпочитая строить торговые и офисные центры.
Так что не удивительно, что возможные решительные действия городских властей могут вызывать сопротивление застройщиков. Как объяснил Георгий Полищук, менеджер проекта ЗАО «Квадрат-Украина», отвод земли под конкретные проекты ограничивает возможности девелоперов, особенно крупных и широкопрофильных компаний. Кроме того, по его словам, мнения об использовании конкретного участка у городских властей и претендента на землю довольно часто будут отличаться. Это, в свою очередь, снижает интерес девелоперов к земельным участкам, что в результате может снизить сумму, которую получает городской бюджет за земельные участки.
Похоже, что уже сейчас застройщики прибегают к тихому саботажу целевого использования земельных участков. Так, на днях стало известно, что в столице не будет гостиницы Mariott: отведенный под него участок на ул. Пушкинской застройщик — компания «Д. I. П.» — под предлогом протестов жителей окрестных домов решила использовать для строительства элитного жилого комплекса. Это, пожалуй, первый случай в Киеве, когда жители окружающих домов выражают недовольство не строительством вообще, а строительством именно гостиницы, не возражая против строительства жилого дома.
Высококлассные гостиницы строить уже негде
Между тем свободных участков под строительство гостиниц в центре практически не осталось. Хотя мировая практика свидетельствует, что высококлассным гостиницам место в центре, ведь именно там хотят жить бизнесмены, составляющие львиную долю клиентуры 4-5-звездочных гостиниц. Например, только 13% из больше чем ста киевских гостиниц расположены в центре или прилегающих к нему районах. В Москве этот показатель составляет 39%, а в городах Западной Европы, Северной Америки и Юго-Восточной Азии — 50%. И если ситуация с целевым использованием площадок не изменится, под угрозой окажется выполнение Программы развития гостиничного хозяйства в столице на период до 2010 года, которая предусматривает сооружение четырех 5-звездочных, десяти 4-звездочных и 25 3-звездочных гостиниц. Не исключено, что киевской мэрии придется предлагать сетям Mariott, Hilton или Hayatt (хотелось бы, чтобы они все же пришли в Украину) участки далеко за пределами центра, не соединенные с Крещатиком даже линией метро.
Зато на такие участки охотно согласятся застройщики 2-3-звездочных гостиниц со стоимостью проживания не более EUR30-35, в которых, по заключению Государственной туристической администрации Украины, тоже нуждается столица. Кстати, как сообщил председатель ГТАУ Валерий Цыбух, недавно состоялись переговоры с международной сетью 3-звездочных гостиниц Accor, которая только в Польше владеет 80 гостиницами. В результате вскоре напротив костела на ул. Большой Васильковской появится первая гостиница на 300 мест, которая будет отличаться приемлемыми ценами (стоимость проживания в аналогичной гостинице в странах ЕС не превышает EUR10-11 в сутки). Всего же за 5-6 лет сеть планирует открыть в Украине десять гостиниц.
Что же касается гостиниц высшей категории, то они, очевидно, будут построены только в случае утверждения проекта, уже разработанного столичной госадминистрацией. Утверждать его будет Киевсовет, где интересы компаний-застройщиков представлены очень сильно. Так что прогнозировать будущее проекта пока не решаются даже его авторы.