Строитель американской мечты

Выбивая у властей налоговые льготы для своего бизнеса, Уильям Левитт произнес фразу, ставшую крылатой: "Если у человека есть свой дом и клочок земли, он никогда не станет коммунистом. Ему и без того есть чем заняться".

 

"Хотелось делать деньги"

 

Уильям Джиард Левитт родился 11 февраля 1907 года в семье нью-йорского адвоката. Его детство прошло в скромном четырехэтажном домике на Мейкон-стрит в Бруклине. Уродливые пожарные лестницы на фасаде здания навевали тоску, и мальчик втайне мечтал, чтобы родители подыскали более красивое жилье.

 

Однажды 12-летний Уильям оделся в морской костюмчик, спустился по лестнице из своей комнаты в гостиную и в ответ на недоуменные взгляды родителей заявил: "Чего вы так смотрите? Я отправляюсь на Манхэттен. Собираюсь заработать кучу денег и купить Эмпайр Стейт Билдинг!"

 

Чем старше становился Уильям, тем сильнее было его желание. Он окончил аристократичную старшую школу для мальчиков в Бедфорд-Стайвесант, поступил в Нью-Йоркский университет, специализируясь на математике и английском языке. Однако с третьего курса ушел - надоело. "У меня просто руки чесались, - вспоминал Левитт в одном из интервью, - так хотелось делать деньги и иметь большую машину и гору костюмов".

 

Отец с сожалением констатировал, что нет смысла вкладывать деньги в образование отпрыска - учиться тот явно не желает. Уильям попробовал было стать брокером, но операции с ценными бумагами не принесли желаемых результатов. Глава семьи решил пристроить сына к какому-то серьезному делу. Им оказалось спасение семейных сбережений.

 

Еще в 1925 году обанкротившийся клиент Левитта-старшего рассчитался за услуги 100 земельными участками в Рокуэлл Сентер. Адвокат попробовал перепродать эту землю, чтобы выручить свои деньги, но не тут-то было - найти покупателя оказалось большой проблемой. Тогда отец нашего героя предоставил субсидию строительным подрядчикам, и те, выкупив землю, стали возводить на ней коттеджи. Ставка делалась на то, что после продажи загородных домов строители расплатятся со своим кредитором. Этот план лопнул в 1929-м, когда в Штатах обвалился фондовый рынок. Строительные подрядчики обанкротились, передав Левитту-старшему участки, на которых стояло 40 недостроенных домов. В итоге на кредиты ушли почти все семейные сбережения, а недостроенные коттеджи в условиях кризиса оказались полным неликвидом.

 

К решению этой задачи отец привлек своего сына, обладавшего прекрасной деловой хваткой. План был таков: на остатки семейных средств достроить дома, а затем продать их по доступным ценам. Левитт-старший зарегистрировал фирму Levitt & Sons и назначил 22-летнего Уильяма ее президентом. Глава компании взял в вице-президенты по дизайну своего 17-летнего брата Альфреда, художника-самоучку. Тот хотя и не имел архитектурного образования, но с проектированием домов справился блестяще.

 

Братья Левитты привлекли к работе прежние строительные бригады (но уже без посредников), дневали и ночевали на стройплощадках. Через три месяца 40 домов были построены и - самое главное! - проданы. Причем первый особняк (шесть комнат, две спальни), стоивший $14 500, братья продали 2 августа 1929 года - за два месяца до того, как разразилась Великая депрессия.

 

Накрутки - минимум, доходы - максимум

 

Коммерческий успех дебютантов кажется почти невероятным. Его разгадка заключается в том, что начинающие бизнесмены интуитивно открыли главный секрет эффективного бизнеса, пригодившийся затем им не раз. "Делай прибыль на времени, а не на марже", - вот их формула. На практике это значило, что свои первые 40 домов (как, впрочем, и все последующие!) Левитты продавали с минимальными накрутками и по чрезвычайно привлекательным ценам. Такой подход позволял быстро оборачивать капитал, пуская его дальше в развитие.

 

В период Великой депрессии бизнес братьев не только не заглох, а, наоборот, расцвел. Они строили особняки, ориентируясь на потребности upper middle class - высокого среднего класса. Ставка предпринимателей на то, что модным юристам, звездам Бродвея, именитым хирургам и успешным топ-менеджерам экономический кризис "до лампочки", полностью оправдалась. Более того, клиенты сами стремились вложить деньги в недвижимость. И Левитты со своим предложением оказались весьма кстати.

 

За первые четыре года фирма Levitt & Sons продала 600 фешенебельных особняков! Уже в 1933-м компания полным ходом осваивала северное побережье Лонг-Айленда, так называемый Золотой Берег. 1 200 дорогих особняков в Манхассете, Грейт Нек и Вестчестер Каунти по цене от $9 100 до $18 500 - таков трудовой почин семейной фирмы Левиттов по состоянию на 1941 год.

 

С началом Второй мировой войны американское правительство запретило любое строительство, не связанное с военными нуждами. Левитты не растерялись - подали заявку на объявленный правительством тендер и выиграли его. Согласно госзаказу, их фирме поручалось построить в Норфолке, штат Вирджиния, 2 350 жилых домов для нужд Военно-морского флота.

 

Еще до войны Уильям начал по дешевке скупать землю в пригороде Нью-Йорка. К 1945 году в его распоряжении имелось около 2 тыс. га. Расчет был таков: война скоро закончится, миллионы молодых парней вернутся на родину. Они начнут обзаводиться семьями, но своего жилья у них нет, а поселиться у родителей не все захотят. Цены на довоенную недвижимость выросли многократно - не то что собственный дом, но даже аренда скромной квартиры не по карману недавним отставникам.

 

Левитт решил предложить им недорогое жилье за городом. Почему бы и нет? В стране как раз формировалась система скоростных пригородных шоссе. Цены на автомобиль были доступны большинству населения. Значит, есть все шансы на то, что люди согласятся купить загородные дома.

 

Тем не менее в реальность этой идеи мало кто верил. Над Уильямом смеялись и говорили, что проект наверняка прогорит, потому что никто не захочет жить в глуши. Но вышло совсем не так.

 

Дома на конвйере

 

Однако мало уловить потребность - надо придумать, как сделать жилье дешевым. Ведь одним уменьшением сырьевых затрат (древесины, гвоздей, цемента, бетона, краски) тут не обойтись. Требовался радикальный пересмотр строительных технологий.

 

Собираясь возводить в Хэмпстеде, Лонг-Айленд, свой первый жилой городок, Левитт решил отказаться от традиционного фундамента с подвальным этажом, заменив его плоскими бетонными плитами. Так намного дешевле! Однако муниципальное законодательство Хэмпстеда запрещало строительство без цокольного этажа.

 

Уильям предпринял атаку на местную власть. 7 мая 1947 года газета "Ньюздэй" вышла под громадной шапкой: "Строительный проект на Лонг-Айленде: 2 тыс. домов по цене $60 в месяц!" Далее рассказывалось об амбициозных планах компании Levitt & Sons, а также препонах, которые создавали законодатели Хэмпстеда со своим "традиционным фундаментом". По призыву газеты 27 мая, в день заседания городского совета, под окнами собралась огромная толпа бывших военнослужащих вместе со своими женами и кричащими детьми в колясках. Они энергично требовали изменения законодательства. Перепуганные депутаты уступили.

 

Теперь братья приступили к реализации своей главной технологической задумки: уподобить строительство конвейеру. Весь процесс был разделен на 27 операций, каждую из которых выполняла специально подобранная бригада. На строительной площадке было выделено 2 га земли - своеобразный сборочный цех, в котором комплектовались готовые блоки постройки, а затем они транспортировались на нужный участок. Все дома располагались строго на расстоянии 20 м друг от друга. Поочередно к ним выезжали бригады плотников, плиточников, маляров, кровельщиков и с точностью до минуты выполняли свои манипуляции, а затем перемещались к следующему объекту. Специализация была феноменальной: одна бригада красила в белый цвет, другая - в красный, третья - в синий.

 

Для пущего снижения себестоимости Levitt & Sons купила лес в Орегоне, установила пилораму в Калифорнии и даже гвозди изготавливала в собственной мастерской. Закупка электробытовых приборов осуществлялась исключительно у производителей.

 

Компания сдавала под ключ 35 домов ежедневно. Всего через полгода после начала строительных работ состоялось торжественное открытие первого Левиттауна на 6 000 домов! В 1951 году Хэмпстедский проект завершился сдачей 17 400 "маленьких коробочек".

 

В 1952-м Уильям начал возводить второй Левиттаун в округе Бакс, штат Пенсильвания. Строительную технологию бизнесмен довел до филигранного совершенства: каркас дома возводился за 45 секунд (!) и сдавался под ключ за 16 минут (!). Спустя шесть лет обладателями собственного домика в пенсильванском Левиттауне стали 17 311 семей.

 

Сразу же началось возведение третьего поселка: в пригороде Филадельфии - Виллингборо (12 тыс. домов). На покупку домов выстроилась огромная очередь, и в холодную погоду служащие компании бесплатно раздавали ожидающим горячий кофе с булочками. К этому времени Levitt & Sons стала самой знаменитой строительной компанией Америки, а ее учредители - мультимиллионерами.

 

Последний период жизни Уильяма Левитта был не очень радужным. Он затеял кучу рискованных проектов и - прогорел. В январе 1994 года 86-летний бизнесмен Америки скончался в госпитале Университета Норт Шор, построенном им самим 30 лет назад. За три недели до смерти он жизнерадостно поделился с журналистом творческими планами: "У меня сейчас на мази готовая структура, через шесть месяцев мы запустимся на всю катушку!"

 

В США сложились и существуют поныне четыре основных типа пригородов.

 

Первый тип - элитные пригородные районы для самых богатых американцев, расположенные на экологически чистых территориях. Жителей таких районов всегда отличало стремление максимально изолировать себя от окружающего мира, в том числе и от непосредственных соседей.

 

Второй, доминирующий, тип пригородов - районы, заселенные представителями белого среднего класса. Ведущими мотивами поведения, определявшими его образ жизни, являются забота о будущем своих детей и стремление укрепить семью как автономную, независимую от внешнего мира ячейку.

 

Третий тип - пригороды как место проживания промышленных рабочих. Они располагаются вдоль транспортных магистралей, связывающих с индустриальными районами города.

 

Четвертый тип пригорода может быть условно определен как космополитический. К числу жителей относятся студенты, художники, писатели и т. д. Традиционно проживавшая в центральной части городов, начиная с 1970-х годов, эта группа населения стала переселяться в пригороды. Причиной послужило появление там университетских городков. В комплексе с университетами они стали своеобразными городами-спутниками крупных городов.