Стройка "по-донецки"

И возникает вопрос - почему бы не купить сразу просторную квартиру в хорошем месте и, главное, в новом доме. Со всеми вытекающими из этого приятными элементами. Такими, как новые трубы, которые не текут, нормальная планировка, а не "хрущевка" или "чешка", что из квартиры современной планировки выглядит совершенно одним и тем же. И не потому, что принципиально изменились наши потребности. Изменилось само понимание того, что скрывается за формулировкой "хорошая квартира". Как говорил Михаил Сергеевич, "процесс пошел и это нормально". И поэтому, на вопрос "Какую квартиру покупать, чтобы потом не жалеть?", существуют два ответа. "Новую" и неправильный. Нет, можно купить и старую, а потом перепланировать. Можно купить весь этаж. Но это, во-первых, гораздо дороже. А во-вторых, трубы в стенах, в подъезде и на всем маршруте от ЖЭКа до квартиры тоже можно купить? И ЖЭК нормальный? И хорошую охраняемую стоянку рядом? То-то и оно.

 

То, что нормальную квартиру, современной планировки, с высоким уровнем коммунальных услуг, с чистым подъездом и вежливым консьержем можно купить только в новом доме - факт. Остаются всего два вопроса. "Где?" и "У кого?". Что касается первого вопроса - выбирать можно из предложенного. Застройщики сегодня сами прекрасно понимают, насколько уровень их доходов зависит от географического расположения предлагаемого нам жилья. И всеми правдами и неправдами выбивают хорошие места. И территорию сами облагораживают. Капиталистическая экономика в данном случае имеет свои неоспоримые плюсы. А вот у кого покупать - решить труднее. Было бы легко и просто, существуй на этом рынке в Донецке всего три кампании. Идеальная, где все красиво и честно, средняя, которая немножко обманет и оставит непринципиальные мелочи на доделку клиенту и что-то вроде "Социальной инициативы". Которая просто обманывает. Из этих трех выбирать легко. Но в Донецке существует ряд вполне респектабельных компаний. К кому обратиться? Чтобы ответить на этот вопрос, я решил выбрать пять, на мой взгляд, самых серьезных, и посетить все. Рабочая легенда - покупка новой двухкомнатной квартиры в хорошем доме не на окраине. Впечатления можно обозначить коротко - все очень разные. Есть общие моменты, но есть и индивидуальные.

 

Кроме того, уже после проведенного мной эксперимента по "покупке квартиры, я, памятуя о том, что свежий взгляд - это, разумеется, здорово, но "подводные камни" существуют в любой сфере человеческой деятельности и не все то золото, что блестит, сверил свое мнение со специалистом. Поэтому после моих впечатлений обязательно будет следовать его комментарий. Единственное, что может смутить читателя, так это анонимность моего эксперта. Но лично я не заметил в его комментариях какого-то необъективного отношения. Он с уважением относится ко всем компаниям, в которых мне довелось побывать, и именно по этой причине попросил не называть его ФИО. Впрочем, о мере его объективности вы можете судить сами.

 

Ну а теперь, собственно, в путь...

 

Визит первый. Не хочешь - не бери

 

БК "Инжиниринг"

 

Перекресток улицы Розы Люксембург и проспекта Панфилова. Отдельное здание офиса с первого взгляда внушает уважение. Вполне логично - преуспевающая строительная компания не может ютиться в каком-то подъезде. Это же не заштатное агентство недвижимости. Серьезные люди с серьезным бизнесом и большими оборотными средствами к имиджу относятся внимательно. Так что первое впечатление от компании - пять с плюсом. Двери охраняются, вежливый охранник интересуется - к кому пришел. Поскольку я взял на себя труд предварительно созвониться, вопросов не возникает. Гордо прохожу вестибюлем к указанному офису, захожу внутрь, и настроение начинает портиться. Во-первых, общающиеся по своим вопросам люди напрочь игнорируют стоящего в дверях человека. Минут пять. Чувствуешь себя совершенно лишним. Хочется сразу уйти. Возможно, что именно сейчас они обсуждают очень важные вопросы. А может, вчерашний матч, после которого хотелось покончить с собой. Понятно, что тут не до клиента. По-человечески понятно. А в общем - нет. Потому что если это солидная компания с серьезным бизнесом и офисом, то можно было взять на работу одну или даже двух грамотных девочек, которые разгрузили бы молодых людей, взяв на себя общение с клиентами. Это - важно. Отношение к потенциальному покупателю - фундамент успеха или провала всей работы. И в этой графе фирма получает жирный минус. Потому что как-то уже не верится, что эти люди будут беспокоиться о чем-то после того, как я расстанусь с деньгами.

 

Если говорить о сухом остатке нашего общения, то выглядит он так. Квартира, которая меня интересует, расположена по проспекту Панфилова, чуть ниже перекрестка с улицей Розы Люксембург. Дом планируется сдать в декабре 2007 года. Площадь двухкомнатной квартиры 85-89 квадратных метров. Цена за квадрат 4700 гривен. Но она ежемесячно растет. Что касается кредита на покупку, то заниматься этим вопросом мне придется самостоятельно. Рекомендуют обратиться в "Донгорбанк", с которым компания сотрудничает, но в чем преимущества именно этого банка объяснить не могут. На мой вполне ожидаемый после работы "Социальной инициативы" в Донецке вопрос о гарантиях, получаю лаконичный ответ. Стопроцентную гарантию можно получить, только приобретая готовое жилье. А тут, будь добр, верь. Даже эту куцую информацию приходится вытягивать вопросами. Откланиваюсь. Возможно, у людей дела идут настолько хорошо, что им просто не нужны клиенты.

 

Комментарий эксперта

 

К недостаткам этой компании я бы отнес использование в работе с клиентами финансовых схем, которые морально устарели - это договор подряда. Кроме того, насколько я знаю, БК "Инжиниринг" не занимается оформлением документов на квартиру и клиент это делает самостоятельно. Из типично строительных проблем - это "жизнь на стройке". После сдачи в эксплуатацию дома, застройка продолжается, а значит, покой клиенту только снится. По остальным моментам вопросов к ним не возникало. Что касается сроков сдачи и выполнения обязательств, пока жалоб нет.

 

Визит второй. Пять с плюсом

 

Строительный Альянс Донбасса. "САД"

 

Полная противоположность предыдущей встрече. Компания располагается в своем недавно построенном офисе. Это добавляет респектабельности и солидности. Видно, что "САД" пришел всерьез и надолго. В офисе красиво, уютно, современно. Сразу складывается ощущение, что в таком офисе тебе продадут современную квартиру. Общаться легко и приятно. Менеджер дает громадное количество информации, заваливает проспектами, с улыбкой и подробно отвечает на вопросы. Высший пилотаж. Уйти, не купив, просто стыдно. Клиентам даже дарят ручки. Мелочь, но именно из мелочей вырастает отношение. За общение с клиентами - жирная пятерка.

 

Сухой остаток. Компания предлагает квартиры в домах, расположенных чуть ниже улицы Розы Люксембург между проспектом Панфилова и Центром охраны материнства и детства. Это жилищный комплекс "Центральный". Рядом, правда, железная дорога, но меня заверяют, что скоро ее закроют, и там будет удобная авторазвязка. Можно будет проехать в район цирка, минуя кольцо на Южном автовокзале. После визита я проверил информацию в горисполкоме - чистая правда. Комплекс состоит из пяти семнадцатиэтажных домов. Первый сдают в середине 2007 года, второй - в четвертом квартале. Впечатляет инфраструктура. Своя котельная, свой ЖЭК, торговый комплекс, охраняемая стоянка на 480 машин, консьержи в подъезде, теннисные корты, детские площадки. Площадь двухкомнатной квартиры - 78,65 квадратов. Средняя цена метра в доме, который сдают первым - 5700 гривен. При этом стоимость колеблется в зависимости от этажности. Чем выше, тем дешевле. Минимальная - 5487. В доме, который сдают в четвертом квартале 2007 года, минимальная цена метра сегодня - 4741 гривна. В эту цену входят пластиковые стеклопакеты, стяжка на полу, развод отопления, радиаторы и счетчики.

 

Если клиент хочет оформить кредит в банке, то оформление компания может взять на себя. Работают с "Укрсоцбанком", "Авалем" и "Проминвестбанком". Рекомендуют брать кредит в "Укрсоцбанке". Он партнер и клиентам САДа дает скидку 0,75% по ставке кредита. Что касается гарантий, то я вкладываю деньги в Фонд финансирования строительства. В качестве доверителя. Инвестиционный договор, генподряд и прочий официоз. Предлагают сразу подробно поговорить с юристом. Впечатления самые приятные. Если бы я сейчас реально искал, у кого купить жилье, на этой кампании мои поиски были бы завершены.

 

Комментарий эксперта

 

Работают на рынке сравнительно недавно. К недостаткам отнес бы типичную для всех застройщиков "жизнь на стройке" и отсутствие паркинга в доме. Правда, обещают строительство отдельного паркинга в будущем. Первые два объекта построили очень быстро. Сроки выдержали. Работают через Фонд Финансирования Строительства - современная законная финансовая схема, обеспечивающая гарантии. Берут на себя оформление документов на квартиру. Начали строительство квартала из семи семнадцатиэтажных домов. Вроде бы график выдерживают. Все что обещали - выполняют.

 

Визит третий. Террасы со скидкой

 

"Дирекция Административных Зданий"

 

Первое впечатление - сложное. Хороший офис, прекрасное отношение к клиенту, но какое убогое здание! Десятиэтажный дом по Университетской напротив ПУМБа. Внутри совсем не евроремонт. Как-то сразу подсознательно допускаешь, что в таком полумраке могут таиться разного рода неприятности. Впрочем, менеджер быстро заставляет забыть о плохом. И убедительно доказывает - твой дом будет куда лучше.

 

Срок сдачи дома в 22 этажа - первый квартал 2008 года. Месторасположение, вы будете смеяться, по Панфилова чуть ниже улицы Розы Люксембург. Площадь двухкомнатной квартиры от 79 до 104 метров квадратных. Плюс терраса, на наличие которой особенно упирал менеджер. Площадь террасы в двухкомнатной квартире - 23 квадрата! А платить за нее придется двое меньше, чем за помещение. Цена квадратного метра с третьего по девятый этаж - 1050 долларов. С десятого по шестнадцатый - 1107. с шестнадцатого по двадцать первый - 1165. Естественно, долларов. Цена будет расти. Перегородок в квартире нет - свободная планировка. Твори, что хочешь. Что касается инфраструктуры, то первые два этажа отдают под магазины, кафе и прочие необходимые вещи. Построят детские площадки. Есть подземная автостоянка, одно место на которой обойдется счастливому автовладельцу в двадцать тысяч долларов. Один подъезд, три лифта.

 

Автономная котельная, насосы и прочее будет обслуживать своя компания, которую только создают. Тарифы на все не будут отличаться от городских. Доплачивать придется только за консьержа и охрану парковки. Что касается банка, то компания работает с "Авалем". Кредитуют на срок до двадцати лет. Когда речь зашла о гарантиях, менеджер объяснил, что, хотя я являюсь инвестором, но, в отличие от "Социальной инициативы", компания не строит дом на мои деньги.

 

Комментарий эксперта

 

До последнего времени строили не жилые дома, а административные. На Богдана Хмельницкого, на Гурова. Сейчас строят еще два бизнес-центра. На мой взгляд, строят не слишком быстро. Без перерывов, но как-то медленно растут их коробки. Сейчас они приступили к строительству целого квартала из 22-этажных домов. Есть планы перейти на работу по целевым облигациям, но пока работают по старым финансовым схемам. К типичным недостаткам можно отнести - "жизнь на стройке", недостаточность паркингов, самостоятельное оформление клиентом документов на квартиру. Что касается сроков жилищного строительства, то на предыдущих объектах были переносы. Можно сделать скидку на то, что это первые жилые дома, которые строит ДАЗ.

 

Визит четвертый. Элитное жилье бизнес-класса

 

ДонбассЖилСтрой. (Альтком)

 

Кто там генподрядчик, а кто занимается реализацией, сразу не разберешься, да и не интересно. Офис победнее, чем "САДа", не говоря уж о БК "Инжиниринг", но вполне приличный. Уровень обслуживания клиента достаточно высокий. Улыбок меньше, чем в двух предыдущих местах, но конкретики с избытком. Объем информации, которую ты получаешь в течение получаса, более, чем достаточный. После того, как менеджер рассказывает об условиях, вопросов практически не остается. При этом никто не пытается обойти неудобные моменты. После разговора в "Альткоме" у меня возник ряд вопросов к предыдущим кампаниям. Судя по тому, что там на отдельных моментах не останавливались, меня впереди ждали сюрпризы. Неприятные. Например, когда речь идет о свободной планировке, никто не предупреждал, что это делается за отдельную плату. Даже если проект типовой.

 

Квартиру мне предлагают в жилом комплексе "Фаворит". Это те самые две башни по двадцать четыре этажа, которые выросли в районе Северного автовокзала. Срок сдачи - конец 2007 года. В квартире несущие только внешние стены и три колонны. Планировку выбираю и делаю сам. Но в обязательном порядке согласовываю. Таковы государственные требования к проекту. О чем также нигде не предупреждали. Разводку воды - тоже самостоятельно. И на свои деньги. Можно согласиться на типовой проект (очень симпатичный), да и все вопросы с водой и электричеством могут сделать рабочие компании. За отдельную плату. Кстати, в квартирах этого класса, даже однокомнатных - обязательно два санузла. Таковы типичные для Европы условия.

 

Площадь двухкомнатной квартиры порядка восьмидесяти метров. Цена за квадратный метр на этажах со второго по четвертый - 4100. Выше - дороже. Каждые три этажа цена квадрата вырастает на сто гривен. Стоимость не окончательная и будет расти. Впрочем, купив квартиру, я цену фиксирую. Доплачивать потом не придется. Вместо ЖЭКа будет создан кондоминиум. И не по инициативе жильцов, а самой компанией. Своя котельная, насосы для воды, подстанция. Нормальные специалисты в штате. Тарифы стандартные - все по счетчику. Шестиуровневая парковка во дворе. Земля уже приобретена. Стоимость места будет в пределах 40 - 50 тысяч гривен. Что касается оплаты, то возможны три варианта. Первый - всю сумму сразу. Второй - половину сразу, а половину в течение года. Без всяких процентов. Можно взять кредит в банке. Партнеров среди банков у компании достаточно много.

 

Комментарий эксперта

 

"Альтком" - самая известная сегодня в городе компания.. Плюс этого застройщика - тесно сотрудничает с городом и получает нормальные места под строительство. Строят не только жилье, но и дороги. Первый объект строят на проспекте Ильича. Работают, насколько мне известно, еще по старым финансовым схемам - договор подряда. Это достаточно странно - серьезная компания могла бы уже перестроиться. Еще к недостаткам отнес бы самостоятельное оформление документов на квартиру, передачу дома на баланс городского ЖЭКа. Есть проблемы и со сроками. В доме по проспекту Ильича их уже переносили.

 

Визит пятый. Индивидуальные цены

 

Компания "Герц"

 

Самый уютный офис с видом на Кальмиус. В современном доме, глядя на который не хочется покупать что-то кроме новостроя. Красиво, уютно, ремонт впечатляет. Эту контору начинаешь воспринимать всерьез с первых секунд. Два менеджера общаются с клиентом. По количеству улыбок менеджеры "Герца" бьют любые рекорды. То ли это требование при приеме на работу, то ли результат специального обучения, но сразу чувствуешь, что тебе рады. Атмосфера отношений не клиент-продавец, а, скорее, дружеская. Более опытные доброжелательные люди рассказывают тебе, что, где и как лучше приобрести. Казалось, мелочь, но возникает атмосфера доверия и у этих людей хочется покупать. На мониторе можно увидеть не только дом в деталях со всех сторон, но и заглянуть в окна своей будущей квартиры. Как-то сразу пропадает ощущение покупки чего-то неосязаемого. Вот он дом. На компьютере, конечно, но все-таки воспринимается как материальный актив. Уже не "кот в мешке" и не рекламный проспект на бумаге.

 

Квартиру можно приобрести либо в Ворошиловском районе, либо в Кировском. Поскольку я изначально заявил, что не хочу жить на окраине, Кировский район мы отметаем. Для общего развития интересуюсь средней ценой квадратного метра "там". 630 долларов. Дешево. Интересующий меня дом расположен на улице Постышева, в районе магазина "Москва".

 

Площадь двухкомнатной квартиры 94-97 квадратных метров. Первые два этажа - офисы и торговые площади. Всего этажей 12. Шестьдесят квартир. Цена метра определяется не только этажностью, но и тем, куда выходят окна. На парк Щербакова - дороже. Плюс на этой стороне дома в "двушках" - два балкона. В менее престижных - один. Два санузла во всех квартирах. Стоимость одного квадрата от 1320 до 1481 доллара. Цена меняется, но можно заплатить по текущей, доплачивать потом не придется. Дом сдают в сентябре 2007 года. Без внутренних стен. Коммуникации подводят к квартире и ставят все счетчики. Остальное - твои вопросы.

 

В стоимость жилья входят стеклопакеты и железная входная дверь. Два лифта, причем прямо на них можно спуститься на подземную парковку. Мечта любого человека, которому приходилось морозным утром идти в гараж. Инфраструктура типичная для новых домов. Свои коммунальщики, автономная котельная и прочие блага, способные избавить нас от надоевших ЖЭКов. К сожалению, рядом с домом проходят трамвайные пути.

 

Кредит, если есть такая необходимость, компания оформит самостоятельно. То есть бегать не придется. Банк-партнер - "Проминвестбанк". Скидок по процентам изначально не планировали, но вопрос решаемый.

 

Что касается гарантий, то лучшей, по мнению менеджера, является срок работы компании на рынке. Практически семнадцать лет (годовщина в марте).

 

Комментарий эксперта

 

"Герц" на рынке недвижимости в Донецке уже достаточно давно. С клиентами работает через Фонд финансирования строительства. Это современная финансовая схема, по которой работают практически все строительные компании в Киеве. Компания помогает с оформлением документов на квартиру. Минусом этой компании можно считать сроки. На улице 50-летия построили красивый дом, но сроки переносили достаточно серьезно. Там еще конфликты были с местными жителями. Кредитование осуществляет только лишь через "Проминвестбанк"

 

Сухой остаток

 

Посетив пять крупнейших донецких компаний, которые занимаются жилищным строительством, я могу со всей ответственностью утверждать - строить у нас умеют. А "хрущевки" - нелепая случайность в нашей истории. Общая черта, объединяющая этих застройщиков - принципиально новый подход к тому, что называют квартирой. И дело не только в площади и планировке. Автономные котельные, ответственность за уровень коммунальных услуг, обязательные парковки и детские площадки - новый уровень отношений к покупателю. Очень схожая ценовая политика определяется средним уровнем спроса на жилье такого уровня. Принципиально новый подход к конкурентам. Ни в одной из компаний не позволили себе формулировок типа "в отличии от..." или "а вот у других...". Своя этика? Если бизнес начинает жить по моральным правилам, то это очень хорошая тенденция. Потому что покупать у людей с принципами надежней.

 

Есть и различия. Кто-то считает необходимым строить супермаркет рядом с домом, кто-то - лифт в гараж. Кто-то оформляет документы на квартиру, кто-то нет. Ряд компаний берет на себя оформление кредита, а некоторые это перекладывают на клиента. По-разному относятся и к самим клиентам. Но это уже - вопрос принятых в компании правил. Для того, чтобы объективно выбрать фирму, у которой предстоит купить квартиру необходимо посетить не одну, а две-три и лучше с юристом. Это позволит лучше увидеть сильные и слабые стороны предложений. Одно могу сказать со стопроцентной уверенностью. Посмотрев на эти дома и эти проекты, я просто не смогу купить себе квартиру в старом доме. И дело не в советском ЖЭКе, старых трубах или грязном подъезде. Вернее, не только в этом. Мне тридцать один год. Квартира, которую я куплю сейчас, скорее всего, будет моей на всю жизнь. Моя крепость, мой очаг. Моя точка опоры в этом мире. Место, где вырастет мой ребенок. Мне очень важно, где мне и моей семье предстоит провести несколько десятков лет. Ничего сложного. Просто хорошие и современные квартиры. Просто мне хочется жить в двадцать первом веке. Вот и все.