Стройся!

Прогнозируют, что вслед за столицей уже в самом ближайшем будущем произойдет значительный рост объемов строительства жилья и на донецком рынке недвижимости. Однако пока ожидаемый строительный бум в Донецке еще не начался. На сегодняшний день объемы строительства у нас даже в малой степени не приблизились к столичным. Например, если в Киеве и области возводится в среднем 1,1 млн. кв. м жилья в год, то в нашем областном центре этот показатель пока находится в пределах 150 тыс. кв. м в год.

 

Покупать - так новое!

 

Тем не менее возводимые жилые новострои у нас пользуются все большей популярностью у инвесторов, и на то есть ряд причин. Прежде всего специалисты по недвижимости отмечают низкую обеспеченность населения Донецка жильем и высокую степень износа жилищного фонда города (более 60%), что вынуждает имеющих средства людей искать и находить варианты инвестирования строительства новой жилплощади. Помимо этого, нынешний жилищный фонд уже не соответствует по ряду качественных характеристик требованиям жителей города, что при условии роста их доходов опять же порождает спрос на новое жилье. Среди других причин развития первичного рынка жилой недвижимости местные эксперты называют постоянно растущую миграцию в Донецк из населенных пунктов области и других регионов Украины, а также увеличение возможностей приобретения жилья в результате развития кредитования при покупке недвижимости и появление ипотечного кредитования. Кроме того, жилье в центральных районах города обладает большой инвестиционной привлекательностью, а высокие цены на некоторые типы квартир в этих районах на вторичном рынке способствуют существенному смещению спроса в сегмент первичного рынка. Особенно эта тенденция заметна опять же в центральной части Донецка, где квадратный метр жилплощади на вторичном рынке часто стоит дороже, чем на первичном. Например, по данным агентств недвижимости, средняя цена однокомнатной квартиры в Донецке по сравнению с августом 2005 года поднялась на $10 тыс. и в конце сентября текущего года достигла $28 тыс. Аналогичная метаморфоза произошла и с двухкомнатными квартирами, которые по сравнению с прошлым годом подорожали в среднем на $14 тыс. К слову, по информации некоторых риэлторов, наибольшим спросом на первичном рынке Донецка сегодня пользуются двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 80 кв. м, а также крупногабаритные трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры площадью от 100 до 120 кв. м. Цена квадратного метра жилья в таких квартирах колеблется от $440 до $1500. Но в среднем "квадрат" сегодня стоит около $779. При этом, как правило, в ходе строительства стоимость жилой площади еще больше повышается. В среднем за год строящиеся площади дорожают примерно на четверть, что, впрочем, зависит от сроков строительства, то есть чем они меньше, тем существеннее могут быть темпы роста. По этой причине в Донецке достаточно распространена практика, когда некоторые застройщики не предлагают свою недвижимость на первых этапах строительства, а продают на завершающих стадиях, когда ее стоимость возрастает. Пока что, по оценкам специалистов, рынок строительства жилья развивается в областном центре недостаточными темпами, что, в свою очередь, способствует росту цен и на вторичном рынке. Как уже отмечалось выше, в прошлом году в Донецке было возведено 150 тыс. кв. м жилой недвижимости (с учетом всех категорий жилья). Для удовлетворения существующего спроса этого явно недостаточно, однако на данный момент имеются все предпосылки для исправления ситуации. В текущем году возводится уже около 300 тыс. кв. м, на очереди - еще 87 тыс. кв. м в виде площадей, планируемых застройщиками к возведению в качестве непосредственной части реализуемых проектов. А в 2007-2010 гг. планируется возводить от 500 тыс. до 1 млн. кв. м жилья в год.

 

Чем хороши облигации

 

С правовой точки зрения на сегодняшний день имеется несколько вариантов инвестирования средств в строительство жилой недвижимости. В последнее время основной акцент делается на создание фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН), однако, по мнению экспертов, этот механизм еще несовершенен и имеет ряд нормативных нестыковок. Кроме того, по признанию операторов рынка, создание и администрирование таких фондов - достаточно трудоемкий и дорогостоящий процесс, что в конечном итоге отражается на кошельке покупателя недвижимости. Как показала практика, более предпочтительным видом привлечения средств является финансирование строительства путем выпуска целевых облигаций. Ожидаемый рост курсовой стоимости целевых облигаций, выпущенных под проекты строительства недвижимости в Донецке, составляет не менее 45-50% годовых. Причем при погашении облигации собственник получает не только номинальную стоимость и доход, но и оговоренный заранее определенный объект недвижимости. Эмитент таких облигаций получает финансирование под беспроцентные ценные бумаги, что снимает с него нагрузку по обслуживанию процентов. Интерес же инвестора заключен в ликвидности облигаций, обращающихся на фондовом рынке, и ожидаемом росте курсовой стоимости этих ценных бумаг за счет постоянного удорожания недвижимости. Аналитики рынка также предполагают, что интерес к таким облигациям связан еще и с желанием субъектов строительного рынка использовать новые, легитимные инструменты привлечения денежных средств от населения и юридических лиц. Механизм выпуска как целевых, так и процентных облигаций четко регламентируется Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, а процедурная часть обеспечивается профессиональными участниками рынка ценных бумаг. Выпуск облигаций дает возможность привлечь финансирование в необходимом объеме на весь срок реализации проекта, без залога, без процентов (в случае целевых облигаций) или с возможностью управления процентной ставкой с целью ее уменьшения (в случае с процентными облигациями). Также появляется возможность минимизировать влияние кредитора на управление компанией и снизить вероятность досрочного истребования денежных средств. Привлечение инвестиций в строительство при помощи процентных облигаций используется, как правило, для строительства коммерческой недвижимости. Целевые же строительные облигации не предполагают процентного дохода и не зависят от ценовых колебаний на рынке. Покупая их, инвестор получает право через оговоренный срок обменять ценную бумагу на жилье. Неотъемлемой частью договора покупки-продажи облигаций является договор бронирования квартиры, где одним из условий является обязательство инвестора выкупить забронированный пакет облигаций. Помимо этого, безусловным преимуществом облигации является оптимизация налогообложения в рамках действующего законодательства. Например, средства, полученные от инвесторов путем эмиссии облигаций, не включаются в валовой доход, затраты на выпуск облигаций и на выплату процентов включаются в валовые расходы эмитента. К тому же операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС, следовательно, к моменту продажи (передачи) помещений у застройщика не возникают обязательства по его уплате. В то же время, выходя на публичный рынок заимствования, строительная компания должна быть готова к открытости и прозрачности с целью повышения инвестиционной привлекательности, поскольку именно такой шаг позволяет сформировать открытую кредитную историю, создать положительную репутацию и увеличить доверие инвесторов, что облегчает и удешевляет привлечение инвестиций в дальнейшем. Теоретически с помощью размещения облигационных займов сегодня даже небольшая строительная компания может привлечь денежные средства, в несколько тысяч раз превышающие ее собственный капитал, тем не менее в местном строительном бизнесе в плане прозрачности работы субъектов рынка имеются определенные проблемы.

 

Ну, за прозрачность!

 

Специалисты особо выделяют проблему непрозрачности первичного рынка жилой недвижимости областного центра, что указывает на его закрытость. Среднестатистическому инвестору сегодня нередко бывает затруднительно получить полную информацию о строящихся объектах. На многих строительных площадках отсутствуют стенды с указанием всех субъектов, привлеченных к реализации проекта, а отделы продаж строительных компаний не предоставляют полную информацию по телефону, что вызывает ряд подозрений на предмет схем реализации этих квартир со стороны потенциальных клиентов. При этом вопросы гарантий сохранности вложенных в новострои средств стали особенно актуальны после строительных афер, произошедших в последнее время в Донецке. По словам знатоков рынка, отныне подавляющее большинство клиентов-инвесторов доверяет лишь тем компаниям, которые уже построили и сдали в эксплуатацию не один дом. Особое внимание при заключении инвестиционного договора они отводят скрупулезному изучению всех документов, подтверждающих "легитимность" строительной компании. Однако, несмотря ни на что, рынок строительства жилой недвижимости в областном центре продолжает развиваться, и эксперты пророчат ему почти что радужные перспективы. Как полагают аналитики, столичная тенденция серьезного удорожания жилья уже сейчас перемещается в регионы. При условии роста доходов потенциальных инвесторов в шахтерской столице прогнозируется настоящий строительный бум. Уже сейчас, по мнению местных риэлторов и застройщиков, первичный рынок жилой недвижимости Донецка активно развивается и имеет большой потенциал (порядка 500 тыс. кв. м в год).

 

Мнение

 

Виктор МЫСНИК, директор ООО "Финансовый Дом" (компания - член ассоциации "Строительный Альянс Донбасса":

 

- На наш взгляд, в течение этого года изменился не только объем рынка недвижимости, но и сама его структура. На сегодняшний день все больше увеличивается число людей, желающих улучшить свои жилищные условия за счет приобретения квартир именно в новостройках. Спрос достаточно высок, постоянно растет и еще далек от удовлетворения. Это связано со стабильным ростом доходов населения, а также с пониманием преимуществ квартир в строящихся домах перед квартирами вторичного рынка: более качественное жилье за счет применения современных строительных материалов, новые коммуникации, благополучное социальное окружение и абсолютно новый уровень комфорта. Серьезный толчок для увеличения спроса на такое жилье дает совершенствование механизмов ипотечного кредитования первичного рынка. Наращивание объемов жилищного строительства - единственный способ удовлетворения постоянно растущего потребительского спроса. Если еще пару лет назад строительство в регионе практически не велось, то в течение последних двух лет мы видим значительную активизацию процессов в данной сфере: дома не только строятся, но, что очень важно, - уже сдаются в эксплуатацию. В будущем сохранится тенденция роста объема предложений на первичном рынке недвижимости параллельно с увеличением спроса на нее. Есть все основания считать, что в течение следующих лет цена на квадратный метр в ново- стройках сравняется с ценой на вторичное жилье и как более качественный товар, обладающий целым рядом преимуществ, обгонит ее.

 

Досье

 

Согласно официальной статистике около 60% жилья в Украине строится за счет средств населения, до 5% - за счет бюджетных средств, около 1,5% - на банковские кредиты, остальная жилая недвижимость инвестируется предприятиями различных форм собственности. При этом свыше 90% таких инвестиций опять же составляют средства юридических и физических лиц.

 

Валерий Данилов