Студио, смарт-квартиры и апартаменты: законность новых тенденций на рынке недвижимости

Информационный портал Domik.ua продолжает анализировать предложения на рынке жилья, и сегодня на повестке дня, новые форматы жилья.

На 2016 год первичный рынок недвижимости в Украине продолжает активно развиваться. По статистике поисковых запросов Google набирают популярности такие фразы, как «смарт-квартира», «апартаменты», «квартира-студио», «мини-квартира». Растущий интерес покупателей к жилью небольшой площади обусловлен невысокой покупательской способностью, ростом коммунальных тарифов и эффектом новизны.
Спрос на подобные жилые площади был всегда. Другое дело, что реализовывать нестандартный формат жилья украинские строительные компании не спешили, оставляя таким покупателям выбор лишь среди гостинок советского образца. Сегодня ситуация изменилась: застройщики идут навстречу покупателям, создавая новые уменьшенные планировки квартир или перекраивая старые, меняя проектные площади в процессе строительства, и убирают «лишние» квадратные метры.

Читая информацию на официальных сайтах жилых комплексов и просматривая договоры купли-продажи можно заметить, что для нового формата жилья редко фигурирует такое словосочетание, как «однокомнатная квартира».

А дело вот в чем: согласно украинскому законодательству жилье площадью до 30 квадратных метров не может считаться однокомнатной квартирой, так как не соответствует государственным стандартам строительства. О том, что в Украине может называться квартирой, можно узнать из статьи «Что такое квартира? На что обращать внимание при покупке нестандартного жилья»

А сегодня мы предлагаем разобраться с новыми форматами квартир и с тем, что стоит знать прежде, чем пойти в отдел продаж, где продаются, так называемые, «квартиры».

Для начала, разберемся с устоявшимися значениями новых форматов.

Что такое апартаменты, студио, смарт

На данный момент, значения названий для нового формата жилья не закреплены в украинском законодательстве. Предлагаем к ознакомлению общеустоявшиеся определения, которые сформировались в СМИ и интернете.

Smart-квартира (смарт-квартира) — квартира уменьшенной площади. Исходя из сегодняшнего законодательства – это квартиры, общая площадь которых составляет до 30 м.кв. Здесь рационально используется каждый квадратный метр. Характерной особенностью таких квартир является повышенный уровень функциональности планировок — примерно на 40 процентов.

Квартира-студия (квартира студио) — квартира, в которой отсутствуют перегородки между кухней, обеденной и жилой комнатой (комнатами), при этом санузел и балкон отделены от жилой части. Это квартиры, где жилое пространство объединено, и зональность формируется лишь функционально. Студиями могут быть и смарт-квартиры.

Апартаменты — помещение, в котором имеются все необходимые условия для проживания, но отсутствует возможность оформлять регистрацию по месту жительства. Как правило, апартаментами называют помещение квартирного типа. Апартаменты могут продавать или сдавать в аренду в административных зданиях и в гостиницах.

В последнее время обновилось и понятие творческих мастерских. Формально и технически такие помещения относятся к нежилому фонду, однако, теперь их обустраивают и продают, как квартиры со всеми необходимыми коммуникациями.

Творческая мастерская — это помещение, которое может соответствовать большинству требований к жилью, но не относится к жилому фонду. Чаще всего такой вид помещений расположен на техническом этаже. Высота потолков в таких «квартирах» составляет 2,30-2,40 метров. Относится к нежилому фонду по техническим параметрам, из-за чего практически невозможно перевести в жилой фонд.

Вышеперечисленные форматы жилья по документам чаще всего оказываются нежилыми помещениями. Если застройщик самостоятельно не переводит их в жилой фонд, владельцев ждут следующие последствия:

- Описанные в договоре помещения, которые, на первый взгляд, кажутся квартирами — на самом деле, такими могут и не являться.

- В помещениях, которые относятся к нежилому фонду, нельзя оформить регистрацию места жительства.

- Коммунальная плата в таких помещениях в разы выше.

- Владельцы нежилых помещений платят налог на землю, на которой стоит дом и придомовая территория.

Как оформить квартиру

Чтобы понять, как регулируется ситуация с новым форматом жилья, редакция Domik.ua обратилась за консультацией к юристам компании «Lexinvest». Основываясь на законах ДБН и жилищном кодексе Украины, выяснилось следующее:

- Вопросом оформления помещений в жилой фонд, во время строительства и по его окончанию, занимается застройщик на этапе ввода новостройки в эксплуатацию. В договоре купли-продажи компания обязуется зарегистрировать право собственности инвестора, оформить техпаспорт и все необходимые правоустанавливающие документы.

- Для того чтобы убедиться в законности предлагаемого жилья и в том, что ваша мини-квартира относится к жилому фонду, вы имеете право запросить соответствующие документы, которые подтвердят легальность таких мини-планировок. Кроме лицензии на строительство, выписки из земельного кадастра, решения ГАСИ Украины, выписки из государственного реестра юридических лиц и различных ТУ, у застройщика должен быть документ, разрешающий строительство жилых площадей, которые не соответствуют действующим государственным строительным нормам.

- Законность мини-квартир подтверждает письмо от Минрегионстроя Украины за подписью министра или заместителя министра, в котором заявлено о положительном решении по согласованию обоснованных отклонений от действующих ГСН в проектной документации.
- В случае если застройщик отказывается предоставить документы или сообщает, что согласование от Министерства регионального развития и строительства будет готово позже, можно составить договор с дополнительными пунктами. В них указано, что договор признается недействительным, и покупателю возвращаются сбережения в случае, если к моменту ввода в эксплуатацию помещения не будут переведены в жилой фонд.

- Если купить квартиру, которая не относится к жилому фонду, существует процедура перевода объектов из нежилого фонда в жилой, которую можно пройти самостоятельно.

Для того чтобы перевести нежилое помещение в жилое — необходимо обратиться в местный совет, который должен принять положительное решение. Затем, нужно оплатить соответствующие налоги, подписать инвестиционный контракт с управлением ЖКХ, оформить проект реконструкции в Архитектурном управлении и получить разрешение на строительство. После этого, необходимо внести изменения в БТИ, получить проект решения, подписать его в исполнительном комитете. В конце, при успешном исполнении всех пунктов, бюро технической инвентаризации произведет замену документа на право собственности.

Не квартира, но жилое помещение

Проанализировав проблематику оформления мини-квартир и других нестандартных предложений рынка недвижимости, вышеуказанную информацию можно обобщить следующим образом:

- Застройщик может строить комплекс на законных основаниях со всеми соответствующими документами, но недобросовестно отнестись к оформлению квартир нетипичных площадей в жилой фонд, из-за чего в будущем возникнут трудности с переводом проданных «квартир» в жилой фонд.

- Квартиры, которые оформлены как нежилой фонд, при наличии правоустанавливающих документов, могут быть переведены в жилой фонд, но, скорее всего, как жилое помещение, а не квартира.

- Процедура перевода из нежилого фонда в жилой занимает много времени, усилий и требует финансовых вложений.

- Согласно Закону Украины «Про жилищно-коммунальные услуги» тарифы в жилых помещениях соответствуют тем же тарифам, что начисляются за пользование коммунальными услугами в жилых домах и квартирах.

- В грядущем 2017 году в украинском законодательстве перестанет действовать санитарная норма жилой площади, а именно минимум 6 квадратных метров на человека — что облегчит застройщикам процесс принятия «квартир-студио», «апартаментов» площадью менее 30 квадратных метров в жилой фонд Украины.

- Рассмотрением проектов жилых помещений, площадь которых соответствует нормам действующего ГСН Украины, занимается Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.

Помочь в законном оформлении договора купли-продажи, а также проверить надежность застройщика и проконсультировать в законности выбранной застройки могут юристы компании «Lexinvest». Обратиться за услугами можно по номеру: +38(094)907-00-82 или же написав на e-mail: zakaz@lexinvest.com.ua

Высказать свое мнение насчет нового формата жилья, а также проследить за тенденциями на первичном рынке недвижимости Киева можно на форуме Новостройки Киева и области.

Просмотреть цены на новостройки Киева от застройщика и подобрать доступное жилье можно в разделе.

Узнать, кто строит киевские новостройки, можно ознакомившись с каталогом застройщиков Киева.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016