Сведения о недвижимом имуществе Украины

И одной из весомых причин такого положения дела является существенная ограниченность в доступе к  информации  о вещных правах на недвижимое имущество. Долгое время они находились «за семью печатями», информация о земельных участках и их владельцев была доступна лишь узкому кругу посвященных лиц, а это тормозило развитие земельных отношений и аграрной отрасли в целом.

Правда, в последнее время произошли изменения, которые позволяют говорить о начале серьезного реформирования в земельной сфере. Говорится о законодательных изменениях относительно работы Государственного реестра прав на недвижимое имущество, которые вскоре начнут действовать. Мы говорим о них с главным юридическим советником Проекта USAID «Агроинвест» Павел Кулинич.

- Почему действующий Госреестр оказался полупрозрачным? - Говорить о «полупрозрачность» неправильно - он непрозрачный, поскольку существенно ограничивает доступ к информации  , содержащейся в нем. Это видно из действующей редакции Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Согласно статье 28 указанного закона, право на получение информации из этого реестра фактически имеют только собственники имущества, зарегистрировавших в Государственном реестре какие права, и их наследники. А вот информационную справку из Реестра могут получать органы государственной власти (должностные лица) в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законом.Говорится о судебных органах, правоохранительные органы, которые проводят расследования, органы налоговой службы, органы местного самоуправления. Однако здесь можно говорить об определенном исключения, поскольку речь идет об отдельных случаях.

Упомянутый закон обусловил создание закрытого и непрозрачного Госреестра. И это существенно ограничило его возможности как весьма ценной информационной базы, которая могла бы быть полезной в различных сферах экономики.

- Касается такая закрытость всей «земельной информации» из Госреестра? - Речь идет прежде всего о том, что вся информация в Госреестре недоступна для подавляющего большинства потенциальных пользователей. 
 Кроме того, существует еще и закрыта для всех информация, определяется законом «О государственной тайну ». Эта информация может касаться земельных участков  , предоставленных Службе безопасности Украины, Вооруженным силам и т.

- Чем был обусловлен такой непрозрачный подход к формированию Государственного реестра?   - Хочу обратить внимание на то, как формировалось законодательство, на основании которого ведется Государственный реестр. 
Действующая редакция закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» была одобрена в феврале 2010. Изначально планировалось, что закон вступит в силу с 1 января 2012, и впоследствии этот срок был перенесен на 1 января 2013. Вспомним, что во властных кабинетах тех времен находились люди небедные, которые владели огромным количеством объектов недвижимого имущества, в том числе и земельными участками. Думаю, они не хотели, чтобы сведения об их владения, о недвижимости стали доступными.

Приведу такой пример. Земельный кодекс Украины предусматривает, что каждый гражданин имеет право получить бесплатно в собственность 6 различных по целевому назначению видов земельных участков - по одному участку за каждым  целевым назначением  . На практике есть случаи, когда люди, особенно приближенные к органам власти, получают бесплатно в собственность не один земельный участок определенного целевого назначения, а несколько. Особенно, если такие земельные участки расположены на территории разных административно-территориальных единиц - районов и областей.Поэтому если бы мы открыли такой реестр, эта приватизационная вакханалия стала бы известной.

Поэтому не случайно, когда готовился закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», предполагалось, что он не сразу вступит в силу. Параллельно разрабатывался еще один закон «О защите персональных данных». Он был принят 1 июня 2010 и вступил в силу очень быстро - с 1 января 2011. В нем предусмотрена огромное количество данных, которые отнесены к категории персональных и послуживших основанием для закрытости реестра.

- Какие это данные? - Данные о лице, о наличии у него определенного имущества, паспортные данные, данные о регистрации и т.п.. Фактически все они содержатся и в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Думаю, тогда все делалось для того, чтобы исключить доступность к этим сведениям.

Украина - последняя страна не только в СНГ, но и на европейском континенте, которая ввела Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Это некий антирекорд. Но даже вводя, сделали его напивфункциональним, таким, что вызвал целый ряд нареканий.

- Как непрозрачность Госреестра сказывается на бизнес и инвестиционном климате страны? - Госреестр должен выполнять серьезную функцию содействия работе бизнеса и привлечения инвестиций. 
Например, некий бизнесмен специализируется на строительстве промышленных объектов и ищет подходящее для этого место. С помощью брокеров он находит земельный участок, кажется подходящей. А дальше должно убедиться, какой правовой режим этого участка, - кто ее владелец, который ее целевое назначение, в какой зоне она находится, кто соседствует этого земельного участка. Бизнесмен не хочет покупать «кота в мешке».Например, соседи могут владеть земельным участком рекреационного назначения  и не захотят, чтобы около них рос промышленный объект, который негативно влияет на окружающую среду. Такие соседи имеют рычаги для защиты, они будут блокировать работу потенциального промышленного инвестора.  Этот пример показывает, что отсутствие информации делает инвестора полуслепым.Поэтому Украина в мировом рейтинге по легкости ведения бизнеса занимает далеко не передовые места. Инвесторы ждут позитивных сигналов от власти. И убежден, что даже первые шаги, которые мы делаем в этом направлении, могут добавить хороших перспектив.

- Как в других странах работают структуры, аналогичные украинскому Госреестра? - Опыт других стран свидетельствует о возможности существования различных систем удостоверения прав на недвижимость. 
Например, в Соединенных Штатах Америки нет единого реестра прав на недвижимое имущество - ни на федеральном уровне, ни на уровне отдельных штатов. Так сложилось исторически. В них регистрируются на права на недвижимость, а сделки по приобретению прав. Если в Америке кто-то покупает земельный участок, он заказывает юристу проведения исследования - кто владел ею, на каких правах и т. Так он получает полнуюинформацию  , я бы добавил, объективную и ответственную, на основании которой можно принимать решения. Такая система давно действует в США и устраивает тамошний бизнес.

Нам лучше использовать опыт европейских стран. В подавляющем большинстве там созданы единые реестры прав на недвижимое имущество. Единственность означает, что права на земельные участки и расположенные на них здания регистрируются в одном реестре по единым правилам и как единый объект недвижимости.

Скажем, в Германии покупаешь земельный участок, а все, что находится на ней (здания, сооружения), не является отдельным объектом прав, а принадле земельном участке  .

- Они должны там открытую информацию? - Вся информация, которая содержится в большинстве европейских реестров, является открытой и общедоступной. Я изучал опыт работы реестра в Великобритании, Германии и некоторых других европейских странах. Например, в Германии мы пришли в орган власти, который ведет реестр, и спросили: покажите нам, пожалуйста, сведения о земельном участке, которую мы видим из окна. Правда, оказалось, что речь шла о площади, которая находилась в коммунальной собственности. Но и на соседнюю с ней участок в частной собственности мы получили информацию практически мгновенно. Нам предоставили распечатанную схему земельного участка, информацию о ее владельце, о ее особенностях, о соседях.

- Как следует реформировать отечественный Госреестр и что для этого надо сделать? - Если говорить коротко, то, прежде всего, наш реестр нужно реформировать таким образом, чтобы из закрытого он превратился в открытый. 
Нелегкая вопрос для наших законодателей. Даже для нынешних. Еще 25 марта 2014 Верховная Рада Украины рассматривала проект закона «О внесении изменений в закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», которым предусматривалось предоставление сведениям из этого реестра статуса открытых, доступных для всех. Его внес Кабинет Министров. И хотя он представлял парламентскую коалицию, законопроект не набрал необходимой поддержки.

Что удивляет - примерно одинаковое количество голосов тогда не добавили как оппозиционные фракции, так и фракции коалиции. Это свидетельство того, что теневая приватизация, приобретение прав на недвижимость в неконтролируемом обществом порядка зашла слишком далеко. Мы имели безотлагательно делать кардинальные изменения.

Должен предоставить надлежащее чиновникам: они не составили рук и уже на следующей сессии Кабинет Министров внес в Верховную Раду ряд законопроектов по противодействию коррупции. Среди них был проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгоду юридических лиц и публичных деятелей». В этом законопроекте статья 28 закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» изложена в новой редакции. Первая часть этой статьи отмечает, что  информация о зарегистрированных правах и их обременение  , содержащейся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, является открытой и общедоступной. Таким образом, снимаются все те ограничения на доступ к информации, которые сейчас содержатся в еще действующем законе.

14 октября Верховная Рада приняла этот закон, и Президент вскоре подписал его. 25 октября он был опубликован в газете «Голос Украины» и, как записано в самом законе, вступит в силу через месяц после опубликования. То есть, 25 ноября эта редакция статьи 28 закона вступит в силу. И наш реестр наконец станет открытым и доступным.

- Какую роль в реформировании украинского Госреестра играют общественные организации и технические проекты, в частности, «Агроинвест»? - Общественные организации, проекты технической помощи уже давно занимаются вопросами реформирования Государственного реестра. И их роль в этом процессе нельзя преуменьшать. Думаю, если бы не содействие всех этих структур, подготовка и принятие антикоррупционных законов могли бы затянуться на более долгий срок.

Прежде всего, важно сформировать соответствующее общественное мнение. Если мы осуществляем значительные законодательные шаги, то должны знать, что они востребованы обществом и поддержаны им. В данном случае мнения совпадали: люди устали от «закрытых сфер» деятельности власти, работы экономики. И не просто устали - от этого страдали бизнес, специалисты, просто рядовые граждане.  

Представители Проекта USAID «Агроинвест» принимали активное участие в работе различных рабочих групп с участием правительственных структур, где обсуждались эти вопросы, высказывали свою позицию. Также выступили на целом ряде семинаров, круглых столов, в СМИ, сотрудничали с другими проектами технической помощи, которые занимаются вопросами улучшения экономической ситуации в Украине. Благодаря этой совместной работе властные решения опирались на широкое общественное мнение.

Хочу также упомянуть и Ассоциация «  Земельный союз Украины  », которой« Агроинвест »имеет длительные партнерские отношения. Еще весной текущего года она подготовила и подала на рассмотрение правительства аналитический документ «10 шагов для преодоления коррупции в земельной сфере», где предложила предоставить статус публичного Государственном земельном кадастра, автоматически влечет за собой предоставление такого же статуса сведениям Государственного реестра прав на недвижимое имущество . «Агроинвест» поспособствовал распространению этого документа и организации его обсуждения.

- В какой мере евроинтеграционные процессы, осуществляемые Украины, влияют на формирование открытости и прозрачности в земельной сфере? - В Украине усиливаются евроинтеграционные процессы. Они требуют широкой гармонизации украинского законодательства с европейским. 
Красной нитью в Соглашении об ассоциации Украины и ЕС идут обязательства сторон по сотрудничеству в улучшении бизнес-среды в Украине - как для отечественных, так и для иностранных инвесторов. Составной такой среды как раз является информация о правовом режиме имущества, в том числе, недвижимого, для вложения инвестиций.  А также доступ к достоверных сведений  о таком имуществе как объекте инвестирования для предпринимателей, желающих развернуть свою деятельность.

Поэтому, убежден, европейские подходы к функционированию бизнеса в нашей стране будут активно задействоваться во всех сферах отечественной экономики, положительно влиять на ее развитие.