Сводный анализ первичного рынка недвижимости г. Донецка за 2004 - 2006 год

 

 

 

 

 

 

Анализ рынка первичной недвижимости предложенный Вам будет содержать выдержки из исследований проведённых аналитическим отделом ООО "Финансовая компания "ГЕРЦ".

 

Часть первая отчёта посвящена анализу предложения на рынке с конца 2004 года по начало 2006 года.

География расположения объектов

 

Соотношение объектов по удалённости от центра за период декабрь 2004 –март 2006 г.

 

Основные критерии по которым ранжировался рейтинг:

   Линейная удаленность от центра.

   Близость к основным автомагистралям города.

   Качественные характеристики маршрутов пассажирского автотранспорта.

    

Рейтинг удалённости дополняет анализ объектов по административным районам ,так как использует качественные показатели расположения объектов по отношению к магистралям и пропускной способности данных магистралей.

 

 

Соотношение объектов по удалённости от центра на март 2006 г.

 

Итоговое соотношение бъектов по районам города (на март 2006)

Следует отметить, что в расчёт не брались объекты, которые заявлены в продаже, однако строительно-монтажные работы ещё не начались, либо объект менял собственника (объект на ул. Ревякина и ул. Аравийской - в Петровском и Ленинском районах).

 

Застройщики ориентируются на престижные и максимально приближённые к центру районы, что указывает на узкие географические рамки инвестиционной привлекательности города, которая ограничивается районами, где стоимость недвижимости выше 600 у.е. за кв.м.

 

Ворошиловский район пользуется наибольшим спросом среди покупателей с высоким уровнем доходов, в которых застройщики реализуют проекты ориентированные на бизнес и элит классы. В Киевском, Калининском, Куйбышевском районах (приближённые к центру) (36% от общего объёма застройки) ведется строительство новых жилых комплексов, которые являются основной альтернативой вторичному рынку в сегментах недвижимости для населения со средним уровнем доходов и выше среднего.

 

Однако следует указать, что за 2 года тенденция изменилась - из-за дефицита земельных участков в центральной части города и роста цен в отдалённых микрорайонах застройщики берутся за реализацию проектов спальных районах с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой ("Донской", "Будёновка", "Текстильщик").

 

До 2005 года были реализованы проекты в отдалённых районах города (спальные районы), однако чаще всего это были проекты «недострои». С 2005 года компанией одна из донецких компаний впервые начала реализовываться проект жилого комплекса в мкрн. Донском. (Будёновский р-н г. Донецка). Таким образом можно заявить, что в спальных районах г. Донецка экономически обоснована реализация проектов жилых комплексов, благодаря активно развивающейся инфраструктуре и невысокому уровню цен.

 

Технические характеристики предложения первичного рынка жилья (или как строят?)

 

Доля объектов по технологии возведения (типу каркаса) за период декабрь 2004 – март 2006 г.

 

Доля объектов по технологии возведения (типу каркаса) на март 2006 г.

 

Как видно из динамики – за последние полтора года, заметно увеличилась доля объектов возводимых монолитно-каркасным способом и уменьшилась доля панельных объектов. Доля кирпичных домов осталась на прежнем уровне.

 

Объясняется это следующими факторами:

 

   уменьшение кол-ва панельных «недостроев» времён СССР, которые завершаются современными строительными компаниями – соответственно определяет уменьшение доли панельных объектов;

   стабильное кол-во кирпичных объектов определено тем, что компании работающие с середины 90-х годов продолжают работать по данной технологии. Объяснение видимо заключается в том, что данные предприятия не готовы изменять техническую базу, что повлечёт высокие единоразовые затраты на изменение технологии строительства.

 

Относительно монолитного способа возведения зданий можно сказать, что кроме классической технологии в г.Донецке реализуются её разновидности:

 

   монолитно-каркасная с несъёмной опалубкой (4 объекта);

   монолитно-каркасная с несущими металлоконструкциями (1 объект).

 

Ценовые категории

 

Динамика изменения средних цен за период декабрь 2004 - март 2006 г.

 

За период с декабря 2004 по сентябрь 2005 года произошёл наибольший за последние полтора года рост стоимости первичной недвижимости, при этом он приходился на период конца лета – начала осени. За последние полгода произошло сравнительно небольшое увеличение стоимости по сравнению с предыдущим периодом.

 

В среднем за последний год первичная недвижимость выросла в цене на 35%.

 

Следует отметить более резкую тенденцию увеличения стоимости первичной недвижимости в отдалённых районах по сравнению с центральными. Объясняется этот факт тем, что в отдалённых районах за последние 2 года активнее развивалась инфраструктура и вторичная недвижимость за 1,5 года выросла на 80-100%.

 

Благодаря выше названным факторам, первичная недвижимость в отдалённых районах возросла в цене по сравнению с центральными районами, где стоимость первичного жилья приближается к максимальной цене.

 

Основными индикаторами первичного рынка, которые влияют на изменение стоимости - это колебание цен на вторичном рынке и инфраструктурное развитие районов. Именно этим и объясняется более высокий рост стоимости первичной недвижимости в Кировском и Будёновском районах по сравнению с центральными районами.

 

Также следует указать на изменение в законодательстве по продаже первичной недвижимости (обязательное условие реализации квартир через ФФС, ФОН или ИСИ и ужесточение контроля за соблюдением регистрации всей документации по проектам и невозможности реализации квартир без ряда согласований), что спровоцировало дополнительный спрос на земельные участки.

 

Соответственно, вышеуказанные изменения привели к повышению спроса на земельные участки, что повлекло за собой увеличение цен на землю и увеличило расходную часть инвестиционных проектов. Нивелирование роста расходов происходит за счёт увеличения доходов от проектов – повышения цен на первичную недвижимость.

 

Продолжение следует...