Сводный анализ первичного рынка недвижимости за 2004 - 2006 год

Объёмы рынка и прогнозы на будущее.
 
2005 год - возведено ~ 50 000 кв.м. многоэтажного жилья (по официальным данным
150 тыс. кв.м. с учётом всех категорий жилья)
2006 год - возводится ~ 300 000 кв.м.
- на очереди ~ 87 000 кв.м. (Это площади, которые планируются застройщиком для возведения и являются непосредственной частью реализуемого проекта)
 
2007 – 2010 гг. планируется возвести от 500 000 до 1 000 000 кв.м. жилья
 
Доля первичного сегмента на рынке жилой недвижимости:
 
2004 г. - 3-4%
2005 г. - 7-8%
2006 г. - 10%
2007-2010 гг. - 15-25% - прогноз
 
Спрос и модели продвижения
 
Для описания спроса на квартиры в строящихся объектах следует указать некоторые особенности продвижения этих квартир на рынке недвижимости г.Донецка.
 
Более половины объектов активно предлагаются в СМИ и в агентствах недвижимости. Однако есть ряд объектов, которые практически не предлагаются к реализации на этапе строительства.
 
Следует указать основные способы продвижения объектов первичного рынка:
 
1. Пресса, которой пользуются практически все компании, реализующие недвижимость.
2. Буклеты, листовки и другие виды полиграфии используются в совокупности с рекламой в прессе.
3. Наружная реклама. Используют массово только крупными застройщиками (на данный моент только 5 компаний массово использовали данный вид рекламы).
4. Радио. В конце 2004 года - начале 2005 года использовалось чаще, однако эффективность этого вида рекламы оценивается профессионалами неоднозначно. На данный момент радио используется реже.
5. Телевидение. Один из наиболее дорогих видов рекламы, редко используется при реализации недвижимости.
6. Интернет. В начале 2005 года этот вид рекламы очень редко использовался и собственные сайты редко создавались застройщиками. Использовались уже существующие сайты крупных агентств недвижимости. На данный момент многие застройщики уже создали свои информационные странички и активно рекламируются не только на сайтах по недвижимости, но и на посещаемых информационных порталах. Все эти изменения отмечаются на фоне роста клиентской активности по средствам сети Интернет.
 
Спрос
 
Что касается спроса на новые квартиры, риелторами отмечается достаточно высокий ознакомительный спрос при высокой степени недоверия к организациям, строящим эти объекты, кроме тех организаций, которые уже сдали в эксплуатацию не один дом.
По мнению риелторов, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, которые по показателям площади равны нынешним трёхкомнатным квартирам (а иногда превышают их) - от 60 до 80 кв.м. Однако следует учесть, что 3-4-х комнатные квартиры - 100-120 кв.м. также пользуются устойчивым спросом.
Следует отметить, что одним из основных требований клиента к новому жилью является высота потолка - не менее 3-х метров.
 
По мнению опрошенных риелторов и застройщиков, первичный рынок г.Донецка активно развивается и имеет большой потенциал (порядка 500 000 кв.м. в год).
 
Следует отметить возросший в последние два года спрос на квартиры в строящихся объектах.
 
Основные причины:
 
Выравнивание цен между объектами вторичного и первичного рынков ;
Увеличение доверия к стабильным строительным компаниям;
Увеличение износа вторичного жилого фонда г.Донецка;
Несоответствие качественных характеристик вторичного рынка жилья
г. Донецка по сравнению с новым строящимся жильём;
Увеличение общего спроса на недвижимость;
Привлекательность приобретения недвижимости как вложение капитала (наращение капитала на 30-40% в год ).
 
Спрос на первичном рынке формируется на основе следующих факторов:
 

   низкая обеспеченность населения г. Донецка жильём;

   высокая степень износа жилого фонда города (более 60%);

   несоответствие качественных характеристик нынешнего жилого фонда требованиям населения г. Донецка;

   рост доходов населения;

   миграции в город из области и других регионов;

   увеличение возможностей приобретения жилья в г.Донецке (развитие кредитования при покупке недвижимости и возникновение ипотечного кредитования);

   жильё в центральных районах города обладает высокой инвестиционной привлекательностью;

    высокие цены на некоторые типы квартир в центральных районах на вторичном рынке смещают спрос в сегмент первичного рынка.

    
Особенности
 
Следует также обозначить следующие особенности, которые присущи первичному рынку недвижимости г. Донецка:
 

   непрозрачная информация об объектах первичного рынка во многом указывает на его закрытость (на многих площадках нет в наличии стендов с указанием всех субъектов, привлечённых к реализации проекта и многие отделы продаж не предоставляют полную информацию по телефону, что вызывает ряд подозрений по схеме реализации этих квартир со стороны потенциальных клиентов);

   широкое сотрудничество застройщиков с риелторами - предоставление права продаж одному или нескольким агентствам за вознаграждение ~ 1-2%. Объясняется это тем, что агентства недвижимости полностью ведут процесс продаж, имеют квалифицированные кадры, что в несколько раз сокращает затраты застройщика на формирование отдела продаж и на рекламу. За последние 2 года зафиксирован единственный случай получения агентством права эксклюзивных продаж с застройщиком, чаще всего строительные компании пользуются услугами нескольких агентств, что ускоряет процесс реализации.

   низкий уровень спроса на начальных этапах строительства, что делает менее привлекательным проекты жилого строительства для инвесторов, которые погашают риски за счёт "быстрых" продаж.

   
Выводы:
 
На основании вышеприведённой информации можно выделить следующие тенденции развития первичного рынка жилья в г.Донецке:
 
Основное предложение первичного рынка приходится:
 

   по типам каркаса – монолитные и кирпичные дома;

   по удаленности от центра - центр и «расширенный» центр;

   по административным районам - Ворошиловский район (54%);

   по количеству комнат – двух- трех- и четырех- комнатные квартиры;

   по инфраструктуре района - районы с развитой инфраструктурой.
 
Исходя из изученного спроса в последний период (вторая половина 2005 года –первая половина 2006 года) покупательские предпочтения частично перемещается со вторичного рынка на первичные объекты жилья. Это связано с отсутствием на вторичном рынке квартир с высокими качественными характеристиками и высоким уровнем износа вторичного жилья, а также с постепенным выравниванием цен первичного и вторичного рынков. Особенно эта тенденция заметна в центральной части города, где цена за квадратный метр вторичного жилья часто превышает цену аналогичных объектов первичного рынка.
 
Спрос на первичном рынке стимулируется за счет следующих факторов:
 

   низкая обеспеченность населения г.Донецка жильем;

   рост доходов населения;

   внутригородская и областная миграция;

   общая инвестиционная привлекательность.
 
- Основной спрос в первичном сегменте рынка жилья приходится на престижные и максимально приближенные к центральной части города районы.
 
- По мнению риелторов, наибольшим спросом на первичном рынке пользуются двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 80 м2 и крупногабаритные трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры от 100 до 120 м2.
 
- Ввиду высокого спроса на новое жилье, низкого его предложения и отсутствия острой конкуренции на первичном рынке некоторые застройщики в настоящее время игнорируют структуру спроса, опираясь лишь на его общие показатели.
 
- Высоким доверием у потенциального клиента пользуются те строительные компании, которые сдали в эксплуатацию не один дом.
 
- Цены первичного рынка жилья г. Донецка представлены диапазоном от 440 у. е./м2 до 1500 у. е./м2. Средняя цена нового жилья составляет – 779 у. е./м2.
 
- На стоимость нового жилья оказывают влияние следующие факторы:
 

   местоположение объекта относительно центра города;

   приближенность к основным транспортным магистралям;

   престижность и развитость инфраструктуры района.
 
- В последнее время фактор престижности района не имеет прямопропорциональной зависимости от его удалённости, соответственно удалённость района уже меньше влияет на ценообразование.
 
- Более значимое влияние в последнее время при ценообразовании приобретает экология.
 
- Достаточно распространена практика, когда некоторые застройщики не предлагают свою недвижимость на первых этапах строительства, а продают на завершающих стадиях строительства, когда ее стоимость возрастает.
 
- Одним из основных конкурентных преимуществ для застройщика является возможность приобретения его недвижимости в кредит или рассрочку, потому как расширяет возможный круг потенциальных клиентов.
 
- Появление нового недорогого жилья связано с увеличением населения со средним уровнем достатка, которые являются потенциальной аудиторией этого рынка. Этому же способствует и расширение кредитных возможностей приобретения недвижимости в г. Донецке. В дальнейшем ожидается снижение процентных ставок по кредитам на недвижимость. Следует указать что на данный момент более 80% сделок, по мнению риелторов, проходят по кредитной схеме.
 
Сидорский Максим