Тенденции. Торговая недвижимость в Украине: эпоха географических открытий
Хотя столичный рынок торговой недвижимости еще весьма далек от насыщения качественной инфраструктурой, застройщикам в Киеве постепенно становится тесно.
Участники:
Евгения АНИЧКОВА (Е. А.) начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Украина
Сергей КАРАМНОВ (С. К.) президент девелоперской компании Real Estate Solutions
Виктор ОБОРСКИЙ (В. О.) маркетинг-аналитик компании Astera
Александр ОВЧАР (А. О.) директор департамента торговой недвижимости компании «ХХI Век»
Игорь ЦАЛЕНЧУК (И. Ц.) генеральный директор VOK Development
Андрей ШАБАЕВ (А. Ш.) начальник отдела маркетинга девелоперской компании «Форент»
Ольга ЯКИМАХА (О. Я.) аналитик девелоперской компании «Эл консалтинг»
Хотя столичный рынок торговой недвижимости еще весьма далек от насыщения качественной инфраструктурой, застройщикам в Киеве постепенно становится тесно. Самые дальновидные уже давно обратили свой взор на другие города Украины и занимаются реализацией проектов в крупнейших региональных центрах страны – Днепропетровске, Донецке, Харькове, Одессе, Львове… Чем привлекательны региональные рынки торговой недвижимости? Какие нюансы следует учитывать компаниям, которые собираются в обозримом будущем заняться их экспансией? Какие прогнозы дают эксперты относительно темпов развития инфраструктуры ТЦ и ТРЦ в провинции? Все эти вопросы стали темой для полемики участников очередного «круглого стола» в редакции «КН».
ИНВЕСТОРЫ УХОДЯТ НА ПОИСКИ ЭЛЬДОРАДО
– Как вы считаете, насколько привлекательны сейчас для крупных инвестиционных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости Украины, проекты создания ТРЦ в региональных центрах?
А. О.: – Знаковой тенденцией прошедшего года стало активное развитие рынка недвижимости в регионах. Многие компании, в том числе и столичные, заявили о большом количестве проектов в крупных городах Украины. Сложности при решении вопросов отвода земельных участков, получении разрешительной документации влияют на снижение объемов строительства коммерческой недвижимости в столице. Это, в свою очередь, влияет на рост активности компаний в регионах, где процедуры землеотвода и всех согласований отнимают меньше усилий и времени. В то же время активизируют процесс и крупнейшие розничные операторы, которые с целью захвата большей доли рынка занимаются реализацией собственных девелоперских проектов.
А. Ш.: – Привлекательность работы на региональных рынках растет, и эта тенденция продолжает сохраняться. Связано это с финансовым развитием регионов и, как следствие, ростом благосостояния их населения. Существует и определенный спрос на качественные торговые площади и со стороны сетевых операторов, которые также выходят на регионального покупателя (а тот уже готов к потреблению качественно новых услуг), в нашем случае к совершению покупок в более комфортабельных условиях. Наличие рекреационной зоны в региональных торговых центрах имеет такую же цель, как и в столице: создать объект, предлагающий покупателю совмещение покупок с отдыхом в одном месте. Регионы уже готовы и выходят на уровень потребления более комфортабельных услуг, поэтому интерес крупных инвестиционных компаний логичен и продолжит расти.
И. Ц.: – Сегодня регионы весьма привлекательны для развития проектов ТРЦ и готовы принять новые современные форматы. В крупных региональных центрах спрос на торговые помещения значительно превышает предложение. Наиболее острый дефицит площадей в сфере коммерческой недвижимости испытывают города-миллионники.
Рост уровня спроса вызван активизацией сетевых операторов, на что, в свою очередь, влияет прирост розничного товарооборота вследствие роста платежеспособности населения. Как известно, только за 2006 год розничный товарооборот увеличился на 25,3% по Киеву. При этом в структуре товарооборота Украины наблюдается тенденция увеличения доли Киева с 14,76% в 2001 году до 19,18% в 2006-м. В то же время дефицит торговых помещений в столице является еще одной причиной высокого интереса к регионам со стороны национальных и иностранных розничных сетей. Сегодня спросом пользуются как отдельно стоящие здания, так и торговые центры.
В. О.: - По сравнению с Киевом ситуация в регионах намного комфортнее. На сегодняшний день регионы Украины вызывают большой интерес у девелоперов в связи с ростом платежеспособности украинцев и, соответственно, растущим спросом на торговые площади со стороны национальных и иностранных розничных сетей. Несмотря на то что региональные рынки торговой недвижимости отстают от киевского примерно на четыре года, в общем в Украине функционируют около 60 крупных торговых центров общей площадью более 600 тыс. мІ.
Большинство существующих в регионах ТЦ представляют собой реконструированные универмаги и универсамы. Соответственно, многие из них по концепции, площадям и архитектуре не могут считаться профессиональными ТЦ. Однако за последнее время в регионах быстрыми темпами стали появляться действительно профессиональные объекты, как «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» в Одессе, ТРЦ «Дафи», ТРЦ «Мост» и «Европа-центр» в Днепропетровске, «Караван» в Харькове, ТРЦ «Донецк-сити-центр» и др.
С. К.: – Участники рынка коммерческой недвижимости начинают все ощутимее интересоваться регионами. Активное развитие рынка торговой недвижимости в регионах отчасти объясняется ростом доходов населения. С другой стороны, сетевые торговые операторы, которым становится тесно в столице, уже рассматривают перспективу выхода на региональные рынки в ближайшие год-два.
Многие регионы Украины сегодня пребывают на этапе экономического роста, показатели его сопровождаются ростом заработной платы, что, в свою очередь, дает толчок к развитию торговой инфраструктуры городов. Администрации и жители городов заинтересованы в строительстве новых современных торговых и развлекательных объектов.
Регионы также выгодно отличаются от столицы дешевизной и доступностью земли. Иностранцам по душе отсутствие конкуренции в областях. Для таких операторов, как Metro, приход в регионы дает возможность надолго занять там позицию лидера. Сравнивая украинский рынок с европейским, иностранцы удивляются его незаполненностью. Поэтому они готовы инвестировать не только в города-миллионники, но и в города с населением от 100 тысяч человек, чем и отличаются от отечественных инвесторов.
Е. А.: – Проекты в региональных центрах становятся для инвесторов все более привлекательными. Несмотря на то что конкуренция на рынке торговой недвижимости Киева еще достаточно низка и с экономической точки зрения столица располагает существенным потенциалом развития объектов крупноформатной торговой недвижимости, развивать проекты в регионах становится все более предпочтительным.
Столичные девелоперы активно выходят на региональные рынки, начиная с городов с населением свыше миллиона человек; также создаются местные девелоперские компании. Появились уже примеры международных компаний, в первую очередь выходящих на рынки регионов. Так известный европейский девелопер King Cross начал свою работу в Украине с реализации проекта ТРЦ во Львове. Инвестиционная «миграция» в сторону регионов вызвана, прежде всего, облегченным доступом к земельным ресурсам, а также практически полным отсутствием конкурентных проектов, что даже несмотря на более низкие арендные ставки, чем в Киеве, приводит к интересному явлению: доходность региональных проектов нередко превышает показатели столичных проектов.
О. Я.: – Основными факторами привлекательности региональных рынков для крупных инвестиционных компаний являются:
• крайне слабая насыщенность рынка коммерческой недвижимости в регионах площадями ТРЦ (профессиональные центры представлены единичными проектами, а коэффициент наполняемости существующих объектов фактически достигает 100%)
• региональный рынок ТРЦ формируется местными девелоперами, которые не имеют опыта создания таких центров
• учитывая, что окупаемость ТРЦ в Украине в среднем составляет 6–7 лет, а в Европе – 10–12, данный сегмент открывает широкие перспективы для западных инвесторов.
СТОЛИЦА ВЫТЕСНЯЕТ ИНВЕСТОРОВ В ПРОВИНЦИЮ
– Есть ли у вас статистические данные, которые могли бы показать тенденцию роста или снижения количества проектов торгово-развлекательной направленности вне Киева? Насколько заметна сегодня тенденция «перетекания» инвестиционной активности из столицы в регионы?
А. Ш.: – Правильней будет сказать не «перетекание», а распространение инвестиционной активности на регионы. Интерес инвесторов базируется на ненасыщенности регионального рынка торговой недвижимости, что дает возможность функционировать в среде, где не наблюдается жесткой конкуренции. Нужно понимать, что никакой принципиальной разницы между столицей и регионами нет. И, следовательно, логика развития рынков приблизительно одинакова.
А. О.: – По оценкам экспертов, спрос на торговые помещения в Киеве превышает предложение в несколько раз, что сохраняет дефицит площадей, ведет к росту арендных ставок и, соответственно, сохраняет привлекательность для девелоперов. Пока рынок столицы не перейдет в стадию первичного насыщения, строители не уйдут из него.
Деятельность девелоперов в регионах в 2006 году в большей степени являлась работой на перспективу. Мы ожидаем активное развитие регионального рынка недвижимости в ближайшие 2–3 года.
Компания «XXI Век» принимает непосредственное участие в этом процессе. Так, мы планируем создание всеукраинской сети торговых центров и логистических комплексов, в проектах компании – строительство жилья и офисов. Сейчас мы плотно работаем с городскими властями в разных регионах страны.
И. Ц.: – Инвестиционная привлекательность развития проектов торговой недвижимости в Киеве остается достаточно высокой. Но трудности, связанные с работой в столице (земельные вопросы, бюрократические преграды и т. д.), а также высокий потенциал развития проектов в других крупных городах заставляют девелоперов выходить на рынок регионов.
Сейчас наблюдается тенденция увеличения активности строительства ТЦ в густонаселенных областных центрах. Торговые площади, которые ныне существуют в регионах, будут превращаться в более современные. Кроме того, компании, планирующие продвигать в другие города те или иные проекты, заинтересованы, чтобы система торговых центров была не только в Киеве, но и в регионах. Такая стратегия уменьшает риски.
В регионах ситуация, по сравнению с Киевом (где за последние два года ввели в эксплуатацию только несколько ТЦ), более благоприятна. В прошлом году в различных городах Украины открылось более десятка новых торговых центров. В настоящее время большинство из них – реконструированные универмаги и универсамы. Однако в последнее время в регионах стали появляться действительно профессиональные объекты, такие, например, как «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» (Одесса), «Дафи», «Мост-сити-центр», «Европа-центр» (Днепропетровск), «Караван» (Харьков), «Донецк-сити-центр» и др. Киев же смог похвастать лишь небольшими объектами: 2005 год – «Арена-сити», «Интеграл-плаза»; 2006 год – «Глобал-UA», «Меблi Киянка nova», «Плазма», «Большевик» (1 очередь).
С. К.: – На сегодняшний день темпы строительства современных торговых центров в регионах впечатляют. Правда, показатель плотности торговых площадей у Киева все же намного выше. Но это пока. На пике интереса остается Днепропетровск, где уже построен и введен в эксплуатацию целый ряд ТЦ. Еще около 10 масштабных проектов в этом городе находятся на стадии реализации. Если будут завершены все заявленные проекты, то в 2007 г. на тысячу горожан будет приходиться порядка 280 мІ площадей в торговых центрах.
Днепропетровск лидирует среди региональных центров не только по количественным, но и качественным показателям – именно там реализуется ряд проектов с грамотно проработанной концепцией.
Интенсивным развитием больших торговых форматов также может похвастать и Одесса. По оценкам экспертов она занимает второе место в Украине по привлекательности для инвестиций в недвижимость и по уровню развития современной торговой недвижимости. Сегодня в городе представлены несколько действующих торговых и торгово-развлекательных центров с различной степенью успешности их реализации и различной специализацией. При наличии 7-ми действующих торговых и торгово-развлекательных центров, в ближайшей перспективе ожидается выход на рынок еще 5-ти, из которых 3 будут представлять формат 100 тысяч мІ и более. Благодаря этому Одесса может стать вторым региональным центром, где рынок торговой недвижимости приблизится к насыщению.
Велик спрос на торговые площади и в Харькове. Повышение интереса к городу, а также укрупнение местных операторов вступает в противоречие с предложением, что дает основания для роста арендных ставок и цен продаж в городе.
Е. А.: – Прямой тенденции «перетекания» в ущерб развитию в Киеве не существует. Столичный рынок остается неизменно интересным для инвесторов, однако региональные перспективы не менее привлекательны.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС В РЕГИОНАХ: НЕДОРОГО И ПРОСТО
– Какие преимущества и недостатки имеют проекты строительства ТРЦ в регионах? Как соотносится уровень доходности региональных и столичных ТРЦ?
А. Ш.: – Главным преимуществом проекта ТРЦ в регионах является более низкая стоимость выхода на рынок, что диктуется, прежде всего, стоимостью земельного участка. Тем не менее, общий уровень доходности региональных ТРЦ, как правило, будет меньше, чем в Киеве, что связано с более низкими арендными ставками при сохранении стоимости строительства. Однако нужно учитывать, что стоимость эксплуатации в столице, как правило, выше, чем в регионе.
А. О.: – Преимуществами строительства ТРЦ в регионах можно назвать возможность более быстрого и дешевого получения земельного участка и утверждения проекта. Следует также учесть не столь значительные, в сравнении с Киевом, затраты на оплату труда, цены строительных материалов, практически полное отсутствие профессиональных помещений в большинстве городов Украины, хотя в некоторых крупных городах ставки аренды достигают столичных показателей.
Среди недостатков – низкий спрос, невысокая покупательная способность населения, недостаток профессионализма работников при строительстве, обслуживании функционирующего объекта.
И. Ц.: – В Киеве сегодня работать не легко. Связано это, прежде всего, со сложностью получения разрешительных документов и согласований, земельными проблемами (дефицитом необходимых земельных участков, высокой стоимостью вхождения), коррумпированностью властей и т. д.
Основным недостатком проекта ТРК в регионе является не очень высокая, по сравнению с Киевом, арендная плата. В столице максимальная ставка аренды в успешных ТЦ составляет более 200 у. е./мІ, в регионах – значительно меньше.
С. К.: – Несмотря на отдельные положительные тенденции строительства ТРЦ в регионах, большинство торговых объектов там значительно отличается от столичных. Существенные различия наблюдаются в объеме инвестиций. Если в регионах, за редким исключением, строятся небольшие пятитысячники, то в столице размер ТЦ колеблется в пределах 12–40 тысяч мІ. При этом региональные инвесторы склонны планировать более высокий уровень доходности проектов, чем в Киеве, и это порой делается в ущерб качеству и долговечности формата. Поэтому окупаемость торговых комплексов в регионах обычно составляет 3,5–4 года, тогда как в столице — 4,5–6 лет.
Наиболее характерная черта регионального рынка ТЦ – преобладание реконструированных, а не построенных «с нуля» объектов. Соответственно, различаются и арендные ставки. На сегодняшний день в региональных ТЦ они ненамного ниже киевских, поскольку затраты на строительство торгового центра везде примерно одинаковы и составляют 0,7–1 тысяча у. е./мІ. Средняя ставка в региональных торговых комплексах – 20–80 у. е. за квадрат в месяц (в столице 30–100 у. е./мІ). Аренда площади в новых ТЦ в городах-миллионниках обойдется примерно в 50 у. е./мІ в месяц, в реконструируемых зданиях на 2–3 тысячи мІ – в 20 у. е. В Виннице, Полтаве, Луганске, где ТЦ в большинстве случаев расположены в реконструированных зданиях, аренда обходится торговцам в 25–30 у. е./мІ. Причем прослеживается тенденция к увеличению арендной платы в связи с растущим спросом на качественные торговые площади.
Е. А.: – Основным преимуществом региональных проектов является возможность быстрее и за меньшие деньги получить под застройку привлекательный участок. К недостаткам можно отнести узость рынка: меньше арендаторов – меньше размеры ТРЦ. Крупные торговые сети (продукты, электроника, спорт) уже вышли в регионы и ждут появления торговых центров, однако сетевые арендаторы более мелких форматов пока более осторожны, и на данный момент времени в городах Украины не наблюдается их особого многообразия. Безусловно, процесс развития торговых операторов тесно взаимосвязан с темпами строительства ТРЦ, и эта связь двусторонняя.
О. Я.: – Основные преимущества реализации проектов строительства ТРЦ в регионах таковы:
• удовлетворение стремительно растущей потребности крупных городов в качественных современных торгово-развлекательных центрах
• менее требовательный покупатель в своих вкусах и предпочтениях.
Основной недостаток – необходимость сотрудничества с местными девелоперами, которые более совершенно знают свой рынок и поведенческие особенности потребителей.
МОЛОДЫЕ НЕ БОЯТСЯ ТОРГОВОГО ПРОСТРАНСТВА
– Какие специфические особенности потребительского рынка следует учитывать при реализации проекта в региональных центрах?
А. Ш.: – В региональных торговых центрах, по сравнению со столичными, – больший процент присутствия местных торговых операторов и, соответственно, меньше представлены национальные и международные брэнды. Это приводит к тому, что средняя площадь магазина в региональном ТЦ будет меньше, чем в столичном. Следовательно, это необходимо учитывать при проектировании регионального ТЦ. Хотя нужно отметить, что и в регионах сохраняется тенденция к росту площади среднего магазина.
А. О.: – В регионах более низкая, чем в Киеве, покупательная способность населения. Значительная доля товарооборота приходится на рынки – с одной стороны, это негативно, поскольку в таком случае потребителям несвойственно ходить в магазины, с другой – это скрытый потенциал, который не отражается в официальной статистике, что повышает реальную перспективность ведения бизнеса.
И. Ц.: – При реализации проекта ТЦ мы учитываем следующие особенности потребительского рынка локальной зоны:
• структура семей по уровню дохода (платежеспособность населения)
• половая структура населения
• возрастная структура населения
• потребительские предпочтения (для определения групп товара/услуг)
• факторы, влияющие на совершение покупки
• мотивации потребителя при совершении покупки и т. д.
В результате проведения маркетингового исследования мы определяем портрет потенциального потребителя, а также основные характеристики будущего ТЦ (формат, позиционирование, архитектурное решение) и т. д.
С. К.: – Многочисленные маркетинговые исследования показывают, что жители Украины в целом, особенно со средними и высокими доходами, все больше тяготеют к цивилизованным формам торговли. Особенно заметна эта тенденция в крупных городах (с населением более 500 тыс. человек) и в отношении товаров постоянного спроса (продукты питания, бытовая химия, предметы личной гигиены). Все больше людей предпочитают приобретать эти товары в супермаркетах, универсамах, а не на мелкооптовых рынках и в обычных магазинах «прилавочного» типа.
Аналогичная тенденция проявляется и в отношении одежды, обуви, аксессуаров, а также товаров длительного пользования. Люди постепенно переключаются с товаров с рынков на специализированные магазины, торговые центры. В Киеве это процесс начался намного раньше, поэтому культура приобретения товаров на несколько порядков выше, чем в регионах страны.
В целом стоит отметить, что форматы ТЦ/ТРЦ воспринимаются провинциальным населением более настороженно, чем жителями столицы, для которых субботний шопинг в гипермаркетах стал уже привычным делом. Но если в небольшом городе появляется серьезный торговый центр (а не заведение площадью 500 мІ, гордо именующее себя торговым центром), то будьте уверены — в течение месяца посмотреть на диковинку придет чуть ли не половина населения. Как показывают исследования, молодое поколение (которое, собственно, и составляет львиную долю целевых посетителей ТЦ) не испытывает серьезных предубеждений против крупных форматов торговли. Оно также не страдает «боязнью торгового пространства», что характерно для людей старше 45 лет.
Е. А.: – Как правило, мы оперируем понятием «среднестатистический потребитель», поэтому полагаем, что региональный покупатель не отличается от столичного в смысле своих потребительских предпочтений, а, значит, проекты не будут обладать принципиальными отличиями. В дальнейшем по мере усиления конкуренции, станет наблюдаться некая небольшая диверсификация направленности ТРЦ в сторону более дорогого или наоборот массового сегмента. Уже сейчас это начинает происходить в Киеве, однако для регионов такая перспектива является крайне отдаленной.
Несомненно, покупательская способность в регионах ниже киевской, что должно выразиться в наполнении центра качественными операторами, но предлагающими более дешевую товарную группу..
О. Я.: – В отличие от столицы, в регионах население еще не привыкло к ТРЦ. Основной причиной тому является отсутствие привычки оставлять там большую часть зарплаты за один заход. Кроме того, ввиду отсутствия профессиональных коммерческих помещений, в регионах существует тенденция создания mixed-use проектов, что подразумевает сочетание торговых, офисных, развлекательных, жилых, гостиничных площадей. Такое сочетание снижает риски, связанные с реализацией проекта, а также сокращает сроки его окупаемости.
МОЛЛ – НЕ ДЛЯ МАЛЫХ ГОРОДОВ
– Как вы считаете, насколько существенно могут отличаться качественные и количественные параметры ТРЦ, строящегося в городе-миллионнике и в городе с населением в 100 и более тысяч человек?
А. Ш.: – Качественные и количественные параметры торгового центра скорее будут определяться его форматом, а не городом, в котором он находится. Каких-то сильных принципиальных различий между торговыми центрами одинакового формата, расположенными в городе-миллионнике и городе с меньшим населением, быть не должно. Скорее можно говорить о том, что размер населенного пункта накладывает ограничения на предельный размер торгового центра, который может быть там реализован. Так, очевидно, что не имеет смысла строить суперрегиональный молл размером более 100 тысяч мІ и более в городе с населением 100 тыс. человек. Относительно небольшой торговый центр с «якорным» супермаркетом в этом городе будет выглядеть примерно так же, как и его аналог в Киеве или городе-миллионнике.
А. О.: – Параметры ТРЦ индивидуальны и зависят, прежде всего, от формата ТРЦ и его месторасположения. Эти моменты, в свою очередь, определяются после соответствующих исследований и зависят от стратегии развития компании-девелопера. Например, компания «XXI Век» определила стратегический формат ТРЦ – гипермаркет-галерея площадью от 35 тысяч мІ, с наличием большой развлекательной зоны, расположенный в местах с четкими требованиями и с едиными требованиями к архитектуре. Именно такой формат обновленной сети ТРЦ «Квадрат» мы развиваем в Киеве, и с этим форматом уже начали выходить в регионы.
И. Ц.: – Не существует универсальной формулы, определяющей качественные и количественные параметры ТЦ, исходя из количества населения города, в котором планируется строительство ТЦ. Очень многое зависит от макро- и микрофакторов, влияющих на успешность проекта.
После проведения маркетингового исследования разрабатывается концепция ТЦ или, другими словами, четкий план реализации проекта, с описанием всех необходимых для данного торгового объекта качественных и количественных параметров.
Успешный ТЦ, независимо от количества населения города, должен иметь хорошее месторасположение, удобные подъездные пути, оптимальную площадь (для города-миллионника – это сегодня более 30 тысяч мІ, для города с населением от 100 тыс. человек площадь ТЦ может быть значительно меньшей). Что касается качественных характеристик, то, безусловно, в крупном городе профессиональный ТЦ должен обладать весомой долей развлекательных услуг, более широким товарным ассортиментом, лучшим качеством отделки и обслуживания по сравнению с ТЦ в небольшом населенном пункте.
Е. А.: – С размерами города и количеством жителей связана такая закономерность: чем они меньше, тем важнее правильное месторасположение торгового объекта, поскольку основной отличительной чертой региональных потребителей является отсутствие привычки перемещаться на дальние расстояния для ежедневного шопинга.
В зависимости от компактности город-миллионник способен поглотить 5–6 рассредоточенных по его територии качественных ТРЦ размером 30–40 тысяч мІ. А также 2–3 действительно крупных объекта, направленных на семейный шопинг и времяпровождение, достигающих 70–80 тысяч мІ и предлагающих полный спектр услуг арендаторов всех профилей, включая сильный развлекательный сегмент, магазин товаров для дома и прочее…
Города с населением около 100 тысяч человек пока не находятся в зоне интересов инвесторов, занимающихся строительством торговых центров, по очевидным причинам – жители подобных городов, как правило, выбираются на выходные в региональные центры для осуществления покупок.
В то же время все более привлекательными становятся города с населением 0,5–1 млн. человек. При условии грамотного выбора земельного участка и работы профессиональной проектной команды ТЦ в таком городе может стать очень успешным.
ГОРОДА-МИЛЛИОННИКИ – ПЕРВАЯ ОЧЕРЕДЬ ЭКСПАНСИИ
– По каким принципам идет размещение ТРЦ в областных городах? Насколько освоены в этом плане наиболее экономически развитые региональные центры страны?
А. О.: – Одним из ключевых факторов успешного функционирования ТЦ является его месторасположение. Размещение торгового центра возле интенсивных автомобильных и пешеходных потоков – такого принципа следует придерживаться независимо от величины и масштаба города. Если в городах-миллионниках для размещения ТЦ предпочтительны как центральные районы, так и густонаселенные спальные массивы, то в городах с численностью населения менее миллиона жителей, как правило, активная жизнь проходит только в центре города. Поэтому в таких городах ТЦ желательно размещать в центре или как можно ближе к нему.
В. О.: В первую очередь девелоперы стремились разместить свои проекты в крупных городах, но в последнее время наметилась тенденция к реализации проектов в областных центрах с населением 200–300 тыс. человек.
Что касается наиболее развитых регионов Украины, то они лидируют с точки зрения привлекательности для строительства крупных торгово-развлекательных центров, и по темпам реализации этих проектов опережают Киев.
И. Ц.: – Первоначальное решение по строительству ТЦ принимается на основе анализа инвестиционной привлекательности развития проекта в данном населенном пункте.
Базовыми критериями, определяющими инвестиционную привлекательность, выступают структура спроса/предложения, уровень арендных ставок, стоимость вхождения в проект. Эти показатели, в свою очередь, зависят от многих факторов: численности населения, экономического развития города, платежеспособности населения, политики местной власти и т. д.
На сегодняшний день больше всего современных торговых центров (без учета столицы) построено в таких городах, как: Донецк, Днепропетровск, Одесса, Харьков, Запорожье.
Е. А.: – Сложно оценить наличие сформулированных принципов размещения ТРЦ в регионах. Существуют градостроительные планы, в рамках которых определены будущие зоны развития города. Профессиональные девелоперы проводят анализ целесообразности использования конкретных участков, в том числе пользуясь услугами нашей компании, и на базе этих исследований принимают решение о строительстве. К сожалению, далеко не все девелоперы готовы предпринимать подобные предварительные действия, что может привести к неграмотным решениям и реализации невостребованных рынком проектов. Мы надеемся, что подобный подход будет применяться все реже, и рынок насытится качественными ТРЦ.
Экономически развитые региональные центры находятся в самом начале пути насыщения торговыми объектами, однако тенденция достаточна ярко выражена и усиливается каждый день. На сегодня можно выделить Днепропетровск и Львов, которые идут с некоторым опережением других городов. Мы ожидаем резкое увеличение активности в Одессе, Донецке, Харькове.
ИНОСТРАНЦЕВ ИНТЕРЕСУЕТ УКРАИНСКАЯ «ГЛУХОМАНЬ»
– Насколько интенсивно, по вашему мнению, будет развиваться региональная торговая недвижимость в обозримой перспективе? Какие города, исключая Киев, сегодня наиболее привлекательны для инвесторов, и почему?
А. Ш.: – Региональная торговая недвижимость будет развиваться весьма интенсивно, и этот процесс пойдет не «вместо» и не «после», а параллельно с развитием киевской торговой недвижимости. Наиболее привлекательными являются крупные промышленные города, главным образом, центр и юго-восток Украины, а также Львов и, практически, любой город с населением более 200 тысяч человек, в котором наблюдается значительный прирост розничного товарооборота. Очень важно при определении региона знать и учитывать планы развития крупных отечественных и зарубежных сетевых операторов, во многом формирующих спрос на торговые площади.
А. О.: – Первичное насыщение рынка торговой недвижимости Киева начнется не ранее 2009–2010 гг. Соответственно, если рынок в регионах только начинает зарождаться, то его насыщения здесь следует ожидать с шагом в 2–3 года, в первую очередь в самых крупных городах страны. Поскольку по мере роста украинской экономики возникает необходимость в профессиональных объектах недвижимости всех сегментов, и прежде всего торговой. Если учесть недостаток торговых площадей и постоянно растущий спрос, то следует ожидать достаточно активный рост отрасли в регионах. Согласно нашим исследованиям наиболее инвестиционно привлекательными являются такие города: Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Харьков, Одесса, Львов, Николаев, Полтава, Кривой Рог, Мариуполь.
И. Ц.: – Региональная торговая недвижимость в ближайшие годы будет развиваться довольно интенсивно. Наиболее привлекательными являются города-миллионники (Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса) и другие с населением от 500 тыс. до 1 млн.: Запорожье, Львов, Кривой Рог, Николаев. Перспективность выхода в регионы подтверждает и интерес иностранных инвесторов (девелоперов, ритейлеров), которые, помимо Киева, анализируют рынки других городов.
О. Я.: – Регионы имеют высокие показатели инвестиционной емкости сегмента торговой недвижимости. Большинство городов испытывают острый дефицит в профессиональных качественных объектах коммерческой недвижимости. Региональный рынок недвижимости только-только начинает развиваться. Города-миллионники Украины отстают в развитии недвижимости от Киева на 2–5 лет. Наибольшей инвестиционной привлекательностью отличаются города АР Крым, Донецк, Днепропетровск, Львов, Харьков, Одесса, Запорожье, Николаев.
В. О.: В дальнейшем все больше проектов будет реализовываться в регионах. Рост доходов населения, удачное расположение городов создают для этого привлекательную среду. В первую очередь для ритейлеров интересны города-миллионники: Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, а также Львов.
В частности, на рынок Одессы выходит крупнейшая девелоперская компания Восточной и Центральной Европы Meinl European Land, которая планирует до
2009 года построить там торговый центр площадью 60 тыс. мІ. Таким образом, если в ближайшее время в Одессе будут реализованы все запланированные объекты, то она опередит Киев по такому показателю, как количество торговой площади в торговых центрах на 1 тыс. жителей.
С. К.: – В 2007 г. в регионах будет сдано в эксплуатацию не менее 200 тыс. мІ ТЦ и ТРЦ. В этом году запланировано открытие нескольких десятков региональных ТЦ общей площадью около 140 тыс. мІ. Еще 24 проекта ТЦ областного значения находятся в стадии разработки.
Безусловно, «любимыми» городами девелоперов для строительства ТЦ остаются миллионники: Харьков, Одесса, Донецк и Днепропетровск. Причина проста – при уровне арендных ставок в 20–70 у. е./мІ заполняемость объектов арендаторами в этих городах составляет 95–100%. Впрочем, индустрия ТЦ постепенно охватывает и города с населением от 200 до 800 тысяч жителей –такие как Кривой Рог, Кременчуг, Ивано-Франковск, Запорожье, Луганск, Львов, Николаев.
Активность украинских девелоперов в регионах подстегивает и то, что с каждым годом к нашему рынку присматривается все больше и больше иностранных коллег. Причем они готовы перекупать у местных игроков за большие деньги уже работающие ТЦ, землю на вторичном рынке под строительство торгового комплекса, «советские» универсамы и универмаги. Если поначалу все усилия иностранцев были направлены исключительно на освоение столицы, то сейчас они интересуются городами с населением от 100 тысяч человек. И все же, в 95% случаев инвесторами строительства торгового комплекса в областном центре пока выступают местные компании. Зачастую это – владельцы локальных продовольственных сетей. Строительство комплексных ТЦ и ТРЦ они рассматривают как один из путей диверсификации бизнеса и получения новых площадей для основного вида деятельности.
– Спасибо за ваши ответы.
Евгения АНИЧКОВА (Е. А.) начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Украина
Сергей КАРАМНОВ (С. К.) президент девелоперской компании Real Estate Solutions
Виктор ОБОРСКИЙ (В. О.) маркетинг-аналитик компании Astera
Александр ОВЧАР (А. О.) директор департамента торговой недвижимости компании «ХХI Век»
Игорь ЦАЛЕНЧУК (И. Ц.) генеральный директор VOK Development
Андрей ШАБАЕВ (А. Ш.) начальник отдела маркетинга девелоперской компании «Форент»
Ольга ЯКИМАХА (О. Я.) аналитик девелоперской компании «Эл консалтинг»
Хотя столичный рынок торговой недвижимости еще весьма далек от насыщения качественной инфраструктурой, застройщикам в Киеве постепенно становится тесно. Самые дальновидные уже давно обратили свой взор на другие города Украины и занимаются реализацией проектов в крупнейших региональных центрах страны – Днепропетровске, Донецке, Харькове, Одессе, Львове… Чем привлекательны региональные рынки торговой недвижимости? Какие нюансы следует учитывать компаниям, которые собираются в обозримом будущем заняться их экспансией? Какие прогнозы дают эксперты относительно темпов развития инфраструктуры ТЦ и ТРЦ в провинции? Все эти вопросы стали темой для полемики участников очередного «круглого стола» в редакции «КН».
ИНВЕСТОРЫ УХОДЯТ НА ПОИСКИ ЭЛЬДОРАДО
– Как вы считаете, насколько привлекательны сейчас для крупных инвестиционных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости Украины, проекты создания ТРЦ в региональных центрах?
А. О.: – Знаковой тенденцией прошедшего года стало активное развитие рынка недвижимости в регионах. Многие компании, в том числе и столичные, заявили о большом количестве проектов в крупных городах Украины. Сложности при решении вопросов отвода земельных участков, получении разрешительной документации влияют на снижение объемов строительства коммерческой недвижимости в столице. Это, в свою очередь, влияет на рост активности компаний в регионах, где процедуры землеотвода и всех согласований отнимают меньше усилий и времени. В то же время активизируют процесс и крупнейшие розничные операторы, которые с целью захвата большей доли рынка занимаются реализацией собственных девелоперских проектов.
А. Ш.: – Привлекательность работы на региональных рынках растет, и эта тенденция продолжает сохраняться. Связано это с финансовым развитием регионов и, как следствие, ростом благосостояния их населения. Существует и определенный спрос на качественные торговые площади и со стороны сетевых операторов, которые также выходят на регионального покупателя (а тот уже готов к потреблению качественно новых услуг), в нашем случае к совершению покупок в более комфортабельных условиях. Наличие рекреационной зоны в региональных торговых центрах имеет такую же цель, как и в столице: создать объект, предлагающий покупателю совмещение покупок с отдыхом в одном месте. Регионы уже готовы и выходят на уровень потребления более комфортабельных услуг, поэтому интерес крупных инвестиционных компаний логичен и продолжит расти.
И. Ц.: – Сегодня регионы весьма привлекательны для развития проектов ТРЦ и готовы принять новые современные форматы. В крупных региональных центрах спрос на торговые помещения значительно превышает предложение. Наиболее острый дефицит площадей в сфере коммерческой недвижимости испытывают города-миллионники.
Рост уровня спроса вызван активизацией сетевых операторов, на что, в свою очередь, влияет прирост розничного товарооборота вследствие роста платежеспособности населения. Как известно, только за 2006 год розничный товарооборот увеличился на 25,3% по Киеву. При этом в структуре товарооборота Украины наблюдается тенденция увеличения доли Киева с 14,76% в 2001 году до 19,18% в 2006-м. В то же время дефицит торговых помещений в столице является еще одной причиной высокого интереса к регионам со стороны национальных и иностранных розничных сетей. Сегодня спросом пользуются как отдельно стоящие здания, так и торговые центры.
В. О.: - По сравнению с Киевом ситуация в регионах намного комфортнее. На сегодняшний день регионы Украины вызывают большой интерес у девелоперов в связи с ростом платежеспособности украинцев и, соответственно, растущим спросом на торговые площади со стороны национальных и иностранных розничных сетей. Несмотря на то что региональные рынки торговой недвижимости отстают от киевского примерно на четыре года, в общем в Украине функционируют около 60 крупных торговых центров общей площадью более 600 тыс. мІ.
Большинство существующих в регионах ТЦ представляют собой реконструированные универмаги и универсамы. Соответственно, многие из них по концепции, площадям и архитектуре не могут считаться профессиональными ТЦ. Однако за последнее время в регионах быстрыми темпами стали появляться действительно профессиональные объекты, как «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» в Одессе, ТРЦ «Дафи», ТРЦ «Мост» и «Европа-центр» в Днепропетровске, «Караван» в Харькове, ТРЦ «Донецк-сити-центр» и др.
С. К.: – Участники рынка коммерческой недвижимости начинают все ощутимее интересоваться регионами. Активное развитие рынка торговой недвижимости в регионах отчасти объясняется ростом доходов населения. С другой стороны, сетевые торговые операторы, которым становится тесно в столице, уже рассматривают перспективу выхода на региональные рынки в ближайшие год-два.
Многие регионы Украины сегодня пребывают на этапе экономического роста, показатели его сопровождаются ростом заработной платы, что, в свою очередь, дает толчок к развитию торговой инфраструктуры городов. Администрации и жители городов заинтересованы в строительстве новых современных торговых и развлекательных объектов.
Регионы также выгодно отличаются от столицы дешевизной и доступностью земли. Иностранцам по душе отсутствие конкуренции в областях. Для таких операторов, как Metro, приход в регионы дает возможность надолго занять там позицию лидера. Сравнивая украинский рынок с европейским, иностранцы удивляются его незаполненностью. Поэтому они готовы инвестировать не только в города-миллионники, но и в города с населением от 100 тысяч человек, чем и отличаются от отечественных инвесторов.
Е. А.: – Проекты в региональных центрах становятся для инвесторов все более привлекательными. Несмотря на то что конкуренция на рынке торговой недвижимости Киева еще достаточно низка и с экономической точки зрения столица располагает существенным потенциалом развития объектов крупноформатной торговой недвижимости, развивать проекты в регионах становится все более предпочтительным.
Столичные девелоперы активно выходят на региональные рынки, начиная с городов с населением свыше миллиона человек; также создаются местные девелоперские компании. Появились уже примеры международных компаний, в первую очередь выходящих на рынки регионов. Так известный европейский девелопер King Cross начал свою работу в Украине с реализации проекта ТРЦ во Львове. Инвестиционная «миграция» в сторону регионов вызвана, прежде всего, облегченным доступом к земельным ресурсам, а также практически полным отсутствием конкурентных проектов, что даже несмотря на более низкие арендные ставки, чем в Киеве, приводит к интересному явлению: доходность региональных проектов нередко превышает показатели столичных проектов.
О. Я.: – Основными факторами привлекательности региональных рынков для крупных инвестиционных компаний являются:
• крайне слабая насыщенность рынка коммерческой недвижимости в регионах площадями ТРЦ (профессиональные центры представлены единичными проектами, а коэффициент наполняемости существующих объектов фактически достигает 100%)
• региональный рынок ТРЦ формируется местными девелоперами, которые не имеют опыта создания таких центров
• учитывая, что окупаемость ТРЦ в Украине в среднем составляет 6–7 лет, а в Европе – 10–12, данный сегмент открывает широкие перспективы для западных инвесторов.
СТОЛИЦА ВЫТЕСНЯЕТ ИНВЕСТОРОВ В ПРОВИНЦИЮ
– Есть ли у вас статистические данные, которые могли бы показать тенденцию роста или снижения количества проектов торгово-развлекательной направленности вне Киева? Насколько заметна сегодня тенденция «перетекания» инвестиционной активности из столицы в регионы?
А. Ш.: – Правильней будет сказать не «перетекание», а распространение инвестиционной активности на регионы. Интерес инвесторов базируется на ненасыщенности регионального рынка торговой недвижимости, что дает возможность функционировать в среде, где не наблюдается жесткой конкуренции. Нужно понимать, что никакой принципиальной разницы между столицей и регионами нет. И, следовательно, логика развития рынков приблизительно одинакова.
А. О.: – По оценкам экспертов, спрос на торговые помещения в Киеве превышает предложение в несколько раз, что сохраняет дефицит площадей, ведет к росту арендных ставок и, соответственно, сохраняет привлекательность для девелоперов. Пока рынок столицы не перейдет в стадию первичного насыщения, строители не уйдут из него.
Деятельность девелоперов в регионах в 2006 году в большей степени являлась работой на перспективу. Мы ожидаем активное развитие регионального рынка недвижимости в ближайшие 2–3 года.
Компания «XXI Век» принимает непосредственное участие в этом процессе. Так, мы планируем создание всеукраинской сети торговых центров и логистических комплексов, в проектах компании – строительство жилья и офисов. Сейчас мы плотно работаем с городскими властями в разных регионах страны.
И. Ц.: – Инвестиционная привлекательность развития проектов торговой недвижимости в Киеве остается достаточно высокой. Но трудности, связанные с работой в столице (земельные вопросы, бюрократические преграды и т. д.), а также высокий потенциал развития проектов в других крупных городах заставляют девелоперов выходить на рынок регионов.
Сейчас наблюдается тенденция увеличения активности строительства ТЦ в густонаселенных областных центрах. Торговые площади, которые ныне существуют в регионах, будут превращаться в более современные. Кроме того, компании, планирующие продвигать в другие города те или иные проекты, заинтересованы, чтобы система торговых центров была не только в Киеве, но и в регионах. Такая стратегия уменьшает риски.
В регионах ситуация, по сравнению с Киевом (где за последние два года ввели в эксплуатацию только несколько ТЦ), более благоприятна. В прошлом году в различных городах Украины открылось более десятка новых торговых центров. В настоящее время большинство из них – реконструированные универмаги и универсамы. Однако в последнее время в регионах стали появляться действительно профессиональные объекты, такие, например, как «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» (Одесса), «Дафи», «Мост-сити-центр», «Европа-центр» (Днепропетровск), «Караван» (Харьков), «Донецк-сити-центр» и др. Киев же смог похвастать лишь небольшими объектами: 2005 год – «Арена-сити», «Интеграл-плаза»; 2006 год – «Глобал-UA», «Меблi Киянка nova», «Плазма», «Большевик» (1 очередь).
С. К.: – На сегодняшний день темпы строительства современных торговых центров в регионах впечатляют. Правда, показатель плотности торговых площадей у Киева все же намного выше. Но это пока. На пике интереса остается Днепропетровск, где уже построен и введен в эксплуатацию целый ряд ТЦ. Еще около 10 масштабных проектов в этом городе находятся на стадии реализации. Если будут завершены все заявленные проекты, то в 2007 г. на тысячу горожан будет приходиться порядка 280 мІ площадей в торговых центрах.
Днепропетровск лидирует среди региональных центров не только по количественным, но и качественным показателям – именно там реализуется ряд проектов с грамотно проработанной концепцией.
Интенсивным развитием больших торговых форматов также может похвастать и Одесса. По оценкам экспертов она занимает второе место в Украине по привлекательности для инвестиций в недвижимость и по уровню развития современной торговой недвижимости. Сегодня в городе представлены несколько действующих торговых и торгово-развлекательных центров с различной степенью успешности их реализации и различной специализацией. При наличии 7-ми действующих торговых и торгово-развлекательных центров, в ближайшей перспективе ожидается выход на рынок еще 5-ти, из которых 3 будут представлять формат 100 тысяч мІ и более. Благодаря этому Одесса может стать вторым региональным центром, где рынок торговой недвижимости приблизится к насыщению.
Велик спрос на торговые площади и в Харькове. Повышение интереса к городу, а также укрупнение местных операторов вступает в противоречие с предложением, что дает основания для роста арендных ставок и цен продаж в городе.
Е. А.: – Прямой тенденции «перетекания» в ущерб развитию в Киеве не существует. Столичный рынок остается неизменно интересным для инвесторов, однако региональные перспективы не менее привлекательны.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС В РЕГИОНАХ: НЕДОРОГО И ПРОСТО
– Какие преимущества и недостатки имеют проекты строительства ТРЦ в регионах? Как соотносится уровень доходности региональных и столичных ТРЦ?
А. Ш.: – Главным преимуществом проекта ТРЦ в регионах является более низкая стоимость выхода на рынок, что диктуется, прежде всего, стоимостью земельного участка. Тем не менее, общий уровень доходности региональных ТРЦ, как правило, будет меньше, чем в Киеве, что связано с более низкими арендными ставками при сохранении стоимости строительства. Однако нужно учитывать, что стоимость эксплуатации в столице, как правило, выше, чем в регионе.
А. О.: – Преимуществами строительства ТРЦ в регионах можно назвать возможность более быстрого и дешевого получения земельного участка и утверждения проекта. Следует также учесть не столь значительные, в сравнении с Киевом, затраты на оплату труда, цены строительных материалов, практически полное отсутствие профессиональных помещений в большинстве городов Украины, хотя в некоторых крупных городах ставки аренды достигают столичных показателей.
Среди недостатков – низкий спрос, невысокая покупательная способность населения, недостаток профессионализма работников при строительстве, обслуживании функционирующего объекта.
И. Ц.: – В Киеве сегодня работать не легко. Связано это, прежде всего, со сложностью получения разрешительных документов и согласований, земельными проблемами (дефицитом необходимых земельных участков, высокой стоимостью вхождения), коррумпированностью властей и т. д.
Основным недостатком проекта ТРК в регионе является не очень высокая, по сравнению с Киевом, арендная плата. В столице максимальная ставка аренды в успешных ТЦ составляет более 200 у. е./мІ, в регионах – значительно меньше.
С. К.: – Несмотря на отдельные положительные тенденции строительства ТРЦ в регионах, большинство торговых объектов там значительно отличается от столичных. Существенные различия наблюдаются в объеме инвестиций. Если в регионах, за редким исключением, строятся небольшие пятитысячники, то в столице размер ТЦ колеблется в пределах 12–40 тысяч мІ. При этом региональные инвесторы склонны планировать более высокий уровень доходности проектов, чем в Киеве, и это порой делается в ущерб качеству и долговечности формата. Поэтому окупаемость торговых комплексов в регионах обычно составляет 3,5–4 года, тогда как в столице — 4,5–6 лет.
Наиболее характерная черта регионального рынка ТЦ – преобладание реконструированных, а не построенных «с нуля» объектов. Соответственно, различаются и арендные ставки. На сегодняшний день в региональных ТЦ они ненамного ниже киевских, поскольку затраты на строительство торгового центра везде примерно одинаковы и составляют 0,7–1 тысяча у. е./мІ. Средняя ставка в региональных торговых комплексах – 20–80 у. е. за квадрат в месяц (в столице 30–100 у. е./мІ). Аренда площади в новых ТЦ в городах-миллионниках обойдется примерно в 50 у. е./мІ в месяц, в реконструируемых зданиях на 2–3 тысячи мІ – в 20 у. е. В Виннице, Полтаве, Луганске, где ТЦ в большинстве случаев расположены в реконструированных зданиях, аренда обходится торговцам в 25–30 у. е./мІ. Причем прослеживается тенденция к увеличению арендной платы в связи с растущим спросом на качественные торговые площади.
Е. А.: – Основным преимуществом региональных проектов является возможность быстрее и за меньшие деньги получить под застройку привлекательный участок. К недостаткам можно отнести узость рынка: меньше арендаторов – меньше размеры ТРЦ. Крупные торговые сети (продукты, электроника, спорт) уже вышли в регионы и ждут появления торговых центров, однако сетевые арендаторы более мелких форматов пока более осторожны, и на данный момент времени в городах Украины не наблюдается их особого многообразия. Безусловно, процесс развития торговых операторов тесно взаимосвязан с темпами строительства ТРЦ, и эта связь двусторонняя.
О. Я.: – Основные преимущества реализации проектов строительства ТРЦ в регионах таковы:
• удовлетворение стремительно растущей потребности крупных городов в качественных современных торгово-развлекательных центрах
• менее требовательный покупатель в своих вкусах и предпочтениях.
Основной недостаток – необходимость сотрудничества с местными девелоперами, которые более совершенно знают свой рынок и поведенческие особенности потребителей.
МОЛОДЫЕ НЕ БОЯТСЯ ТОРГОВОГО ПРОСТРАНСТВА
– Какие специфические особенности потребительского рынка следует учитывать при реализации проекта в региональных центрах?
А. Ш.: – В региональных торговых центрах, по сравнению со столичными, – больший процент присутствия местных торговых операторов и, соответственно, меньше представлены национальные и международные брэнды. Это приводит к тому, что средняя площадь магазина в региональном ТЦ будет меньше, чем в столичном. Следовательно, это необходимо учитывать при проектировании регионального ТЦ. Хотя нужно отметить, что и в регионах сохраняется тенденция к росту площади среднего магазина.
А. О.: – В регионах более низкая, чем в Киеве, покупательная способность населения. Значительная доля товарооборота приходится на рынки – с одной стороны, это негативно, поскольку в таком случае потребителям несвойственно ходить в магазины, с другой – это скрытый потенциал, который не отражается в официальной статистике, что повышает реальную перспективность ведения бизнеса.
И. Ц.: – При реализации проекта ТЦ мы учитываем следующие особенности потребительского рынка локальной зоны:
• структура семей по уровню дохода (платежеспособность населения)
• половая структура населения
• возрастная структура населения
• потребительские предпочтения (для определения групп товара/услуг)
• факторы, влияющие на совершение покупки
• мотивации потребителя при совершении покупки и т. д.
В результате проведения маркетингового исследования мы определяем портрет потенциального потребителя, а также основные характеристики будущего ТЦ (формат, позиционирование, архитектурное решение) и т. д.
С. К.: – Многочисленные маркетинговые исследования показывают, что жители Украины в целом, особенно со средними и высокими доходами, все больше тяготеют к цивилизованным формам торговли. Особенно заметна эта тенденция в крупных городах (с населением более 500 тыс. человек) и в отношении товаров постоянного спроса (продукты питания, бытовая химия, предметы личной гигиены). Все больше людей предпочитают приобретать эти товары в супермаркетах, универсамах, а не на мелкооптовых рынках и в обычных магазинах «прилавочного» типа.
Аналогичная тенденция проявляется и в отношении одежды, обуви, аксессуаров, а также товаров длительного пользования. Люди постепенно переключаются с товаров с рынков на специализированные магазины, торговые центры. В Киеве это процесс начался намного раньше, поэтому культура приобретения товаров на несколько порядков выше, чем в регионах страны.
В целом стоит отметить, что форматы ТЦ/ТРЦ воспринимаются провинциальным населением более настороженно, чем жителями столицы, для которых субботний шопинг в гипермаркетах стал уже привычным делом. Но если в небольшом городе появляется серьезный торговый центр (а не заведение площадью 500 мІ, гордо именующее себя торговым центром), то будьте уверены — в течение месяца посмотреть на диковинку придет чуть ли не половина населения. Как показывают исследования, молодое поколение (которое, собственно, и составляет львиную долю целевых посетителей ТЦ) не испытывает серьезных предубеждений против крупных форматов торговли. Оно также не страдает «боязнью торгового пространства», что характерно для людей старше 45 лет.
Е. А.: – Как правило, мы оперируем понятием «среднестатистический потребитель», поэтому полагаем, что региональный покупатель не отличается от столичного в смысле своих потребительских предпочтений, а, значит, проекты не будут обладать принципиальными отличиями. В дальнейшем по мере усиления конкуренции, станет наблюдаться некая небольшая диверсификация направленности ТРЦ в сторону более дорогого или наоборот массового сегмента. Уже сейчас это начинает происходить в Киеве, однако для регионов такая перспектива является крайне отдаленной.
Несомненно, покупательская способность в регионах ниже киевской, что должно выразиться в наполнении центра качественными операторами, но предлагающими более дешевую товарную группу..
О. Я.: – В отличие от столицы, в регионах население еще не привыкло к ТРЦ. Основной причиной тому является отсутствие привычки оставлять там большую часть зарплаты за один заход. Кроме того, ввиду отсутствия профессиональных коммерческих помещений, в регионах существует тенденция создания mixed-use проектов, что подразумевает сочетание торговых, офисных, развлекательных, жилых, гостиничных площадей. Такое сочетание снижает риски, связанные с реализацией проекта, а также сокращает сроки его окупаемости.
МОЛЛ – НЕ ДЛЯ МАЛЫХ ГОРОДОВ
– Как вы считаете, насколько существенно могут отличаться качественные и количественные параметры ТРЦ, строящегося в городе-миллионнике и в городе с населением в 100 и более тысяч человек?
А. Ш.: – Качественные и количественные параметры торгового центра скорее будут определяться его форматом, а не городом, в котором он находится. Каких-то сильных принципиальных различий между торговыми центрами одинакового формата, расположенными в городе-миллионнике и городе с меньшим населением, быть не должно. Скорее можно говорить о том, что размер населенного пункта накладывает ограничения на предельный размер торгового центра, который может быть там реализован. Так, очевидно, что не имеет смысла строить суперрегиональный молл размером более 100 тысяч мІ и более в городе с населением 100 тыс. человек. Относительно небольшой торговый центр с «якорным» супермаркетом в этом городе будет выглядеть примерно так же, как и его аналог в Киеве или городе-миллионнике.
А. О.: – Параметры ТРЦ индивидуальны и зависят, прежде всего, от формата ТРЦ и его месторасположения. Эти моменты, в свою очередь, определяются после соответствующих исследований и зависят от стратегии развития компании-девелопера. Например, компания «XXI Век» определила стратегический формат ТРЦ – гипермаркет-галерея площадью от 35 тысяч мІ, с наличием большой развлекательной зоны, расположенный в местах с четкими требованиями и с едиными требованиями к архитектуре. Именно такой формат обновленной сети ТРЦ «Квадрат» мы развиваем в Киеве, и с этим форматом уже начали выходить в регионы.
И. Ц.: – Не существует универсальной формулы, определяющей качественные и количественные параметры ТЦ, исходя из количества населения города, в котором планируется строительство ТЦ. Очень многое зависит от макро- и микрофакторов, влияющих на успешность проекта.
После проведения маркетингового исследования разрабатывается концепция ТЦ или, другими словами, четкий план реализации проекта, с описанием всех необходимых для данного торгового объекта качественных и количественных параметров.
Успешный ТЦ, независимо от количества населения города, должен иметь хорошее месторасположение, удобные подъездные пути, оптимальную площадь (для города-миллионника – это сегодня более 30 тысяч мІ, для города с населением от 100 тыс. человек площадь ТЦ может быть значительно меньшей). Что касается качественных характеристик, то, безусловно, в крупном городе профессиональный ТЦ должен обладать весомой долей развлекательных услуг, более широким товарным ассортиментом, лучшим качеством отделки и обслуживания по сравнению с ТЦ в небольшом населенном пункте.
Е. А.: – С размерами города и количеством жителей связана такая закономерность: чем они меньше, тем важнее правильное месторасположение торгового объекта, поскольку основной отличительной чертой региональных потребителей является отсутствие привычки перемещаться на дальние расстояния для ежедневного шопинга.
В зависимости от компактности город-миллионник способен поглотить 5–6 рассредоточенных по его територии качественных ТРЦ размером 30–40 тысяч мІ. А также 2–3 действительно крупных объекта, направленных на семейный шопинг и времяпровождение, достигающих 70–80 тысяч мІ и предлагающих полный спектр услуг арендаторов всех профилей, включая сильный развлекательный сегмент, магазин товаров для дома и прочее…
Города с населением около 100 тысяч человек пока не находятся в зоне интересов инвесторов, занимающихся строительством торговых центров, по очевидным причинам – жители подобных городов, как правило, выбираются на выходные в региональные центры для осуществления покупок.
В то же время все более привлекательными становятся города с населением 0,5–1 млн. человек. При условии грамотного выбора земельного участка и работы профессиональной проектной команды ТЦ в таком городе может стать очень успешным.
ГОРОДА-МИЛЛИОННИКИ – ПЕРВАЯ ОЧЕРЕДЬ ЭКСПАНСИИ
– По каким принципам идет размещение ТРЦ в областных городах? Насколько освоены в этом плане наиболее экономически развитые региональные центры страны?
А. О.: – Одним из ключевых факторов успешного функционирования ТЦ является его месторасположение. Размещение торгового центра возле интенсивных автомобильных и пешеходных потоков – такого принципа следует придерживаться независимо от величины и масштаба города. Если в городах-миллионниках для размещения ТЦ предпочтительны как центральные районы, так и густонаселенные спальные массивы, то в городах с численностью населения менее миллиона жителей, как правило, активная жизнь проходит только в центре города. Поэтому в таких городах ТЦ желательно размещать в центре или как можно ближе к нему.
В. О.: В первую очередь девелоперы стремились разместить свои проекты в крупных городах, но в последнее время наметилась тенденция к реализации проектов в областных центрах с населением 200–300 тыс. человек.
Что касается наиболее развитых регионов Украины, то они лидируют с точки зрения привлекательности для строительства крупных торгово-развлекательных центров, и по темпам реализации этих проектов опережают Киев.
И. Ц.: – Первоначальное решение по строительству ТЦ принимается на основе анализа инвестиционной привлекательности развития проекта в данном населенном пункте.
Базовыми критериями, определяющими инвестиционную привлекательность, выступают структура спроса/предложения, уровень арендных ставок, стоимость вхождения в проект. Эти показатели, в свою очередь, зависят от многих факторов: численности населения, экономического развития города, платежеспособности населения, политики местной власти и т. д.
На сегодняшний день больше всего современных торговых центров (без учета столицы) построено в таких городах, как: Донецк, Днепропетровск, Одесса, Харьков, Запорожье.
Е. А.: – Сложно оценить наличие сформулированных принципов размещения ТРЦ в регионах. Существуют градостроительные планы, в рамках которых определены будущие зоны развития города. Профессиональные девелоперы проводят анализ целесообразности использования конкретных участков, в том числе пользуясь услугами нашей компании, и на базе этих исследований принимают решение о строительстве. К сожалению, далеко не все девелоперы готовы предпринимать подобные предварительные действия, что может привести к неграмотным решениям и реализации невостребованных рынком проектов. Мы надеемся, что подобный подход будет применяться все реже, и рынок насытится качественными ТРЦ.
Экономически развитые региональные центры находятся в самом начале пути насыщения торговыми объектами, однако тенденция достаточна ярко выражена и усиливается каждый день. На сегодня можно выделить Днепропетровск и Львов, которые идут с некоторым опережением других городов. Мы ожидаем резкое увеличение активности в Одессе, Донецке, Харькове.
ИНОСТРАНЦЕВ ИНТЕРЕСУЕТ УКРАИНСКАЯ «ГЛУХОМАНЬ»
– Насколько интенсивно, по вашему мнению, будет развиваться региональная торговая недвижимость в обозримой перспективе? Какие города, исключая Киев, сегодня наиболее привлекательны для инвесторов, и почему?
А. Ш.: – Региональная торговая недвижимость будет развиваться весьма интенсивно, и этот процесс пойдет не «вместо» и не «после», а параллельно с развитием киевской торговой недвижимости. Наиболее привлекательными являются крупные промышленные города, главным образом, центр и юго-восток Украины, а также Львов и, практически, любой город с населением более 200 тысяч человек, в котором наблюдается значительный прирост розничного товарооборота. Очень важно при определении региона знать и учитывать планы развития крупных отечественных и зарубежных сетевых операторов, во многом формирующих спрос на торговые площади.
А. О.: – Первичное насыщение рынка торговой недвижимости Киева начнется не ранее 2009–2010 гг. Соответственно, если рынок в регионах только начинает зарождаться, то его насыщения здесь следует ожидать с шагом в 2–3 года, в первую очередь в самых крупных городах страны. Поскольку по мере роста украинской экономики возникает необходимость в профессиональных объектах недвижимости всех сегментов, и прежде всего торговой. Если учесть недостаток торговых площадей и постоянно растущий спрос, то следует ожидать достаточно активный рост отрасли в регионах. Согласно нашим исследованиям наиболее инвестиционно привлекательными являются такие города: Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Харьков, Одесса, Львов, Николаев, Полтава, Кривой Рог, Мариуполь.
И. Ц.: – Региональная торговая недвижимость в ближайшие годы будет развиваться довольно интенсивно. Наиболее привлекательными являются города-миллионники (Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса) и другие с населением от 500 тыс. до 1 млн.: Запорожье, Львов, Кривой Рог, Николаев. Перспективность выхода в регионы подтверждает и интерес иностранных инвесторов (девелоперов, ритейлеров), которые, помимо Киева, анализируют рынки других городов.
О. Я.: – Регионы имеют высокие показатели инвестиционной емкости сегмента торговой недвижимости. Большинство городов испытывают острый дефицит в профессиональных качественных объектах коммерческой недвижимости. Региональный рынок недвижимости только-только начинает развиваться. Города-миллионники Украины отстают в развитии недвижимости от Киева на 2–5 лет. Наибольшей инвестиционной привлекательностью отличаются города АР Крым, Донецк, Днепропетровск, Львов, Харьков, Одесса, Запорожье, Николаев.
В. О.: В дальнейшем все больше проектов будет реализовываться в регионах. Рост доходов населения, удачное расположение городов создают для этого привлекательную среду. В первую очередь для ритейлеров интересны города-миллионники: Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, а также Львов.
В частности, на рынок Одессы выходит крупнейшая девелоперская компания Восточной и Центральной Европы Meinl European Land, которая планирует до
2009 года построить там торговый центр площадью 60 тыс. мІ. Таким образом, если в ближайшее время в Одессе будут реализованы все запланированные объекты, то она опередит Киев по такому показателю, как количество торговой площади в торговых центрах на 1 тыс. жителей.
С. К.: – В 2007 г. в регионах будет сдано в эксплуатацию не менее 200 тыс. мІ ТЦ и ТРЦ. В этом году запланировано открытие нескольких десятков региональных ТЦ общей площадью около 140 тыс. мІ. Еще 24 проекта ТЦ областного значения находятся в стадии разработки.
Безусловно, «любимыми» городами девелоперов для строительства ТЦ остаются миллионники: Харьков, Одесса, Донецк и Днепропетровск. Причина проста – при уровне арендных ставок в 20–70 у. е./мІ заполняемость объектов арендаторами в этих городах составляет 95–100%. Впрочем, индустрия ТЦ постепенно охватывает и города с населением от 200 до 800 тысяч жителей –такие как Кривой Рог, Кременчуг, Ивано-Франковск, Запорожье, Луганск, Львов, Николаев.
Активность украинских девелоперов в регионах подстегивает и то, что с каждым годом к нашему рынку присматривается все больше и больше иностранных коллег. Причем они готовы перекупать у местных игроков за большие деньги уже работающие ТЦ, землю на вторичном рынке под строительство торгового комплекса, «советские» универсамы и универмаги. Если поначалу все усилия иностранцев были направлены исключительно на освоение столицы, то сейчас они интересуются городами с населением от 100 тысяч человек. И все же, в 95% случаев инвесторами строительства торгового комплекса в областном центре пока выступают местные компании. Зачастую это – владельцы локальных продовольственных сетей. Строительство комплексных ТЦ и ТРЦ они рассматривают как один из путей диверсификации бизнеса и получения новых площадей для основного вида деятельности.
– Спасибо за ваши ответы.
