Торговая недвижимость Киева - обзор
Состояние рынка
Если 2009 г. по праву считался кризисным годом, то 2010 г. можно назвать годом стабилизации. Основные показатели рынка недвижимости практически не меняются, рынок находится как бы в процессе переосмысления. Происходит процесс реализации проектов, а также торговых сетей. Так, девелоперская компания «Панорама-групп» изыскала финансирование путем продажи 50% +1 акции ТЦ SkyMall. Сеть гипермаркетов «Амстор» получила возможность активно развивать свои проекты, благодаря смене собственника. Спрос на покупку качественной торговой недвижимости значительно выше, чем годом ранее, хотя проекты с уровнем доходности менее 12-14% практически не рассматриваются инвесторами. Из негативных моментов необходимо отметить тот факт, что в этом году Украина не вошла в список 30 наиболее привлекательных стран для развития розницы (индекс A.T.Kearney), хотя в течение двух лет перед этим занимала 17-ю позицию.
Предложение
• По состоянию на середину 2010 г. в Киеве действует 43 торговых и торгово-развлекательных центра. Их общая площадь составляет 1005,9тыс. кв. м, а торговая – 625,8 тыс. кв. м.
• В первой половине 2010 г. состоялось «холодное» открытие 2-й очереди ТЦ SkyMall. Кроме того, рынок ТЦ Киева пополнился еще одним объектом: «Дарынок» со вводом в эксплуатацию новой очереди из рынка под крышей превратился в торговый центр.
• Вместе с тем выведен из эксплуатации филиал Владимирского рынка на ул. Горького в связи с подготовкой участка под строительство торгового центра.
• Насыщенность города торговыми площадями в торговых центрах Киева за последние полгода осталось на уровне от 220 до 225 кв. м на 1000 жителей.
• Данный показатель увеличится во второй половине 2010 г. Так, в августе состоится официальное открытие 2й очереди ТЦ SkyMall. Кроме того, намечено открытие торговой галереи ТЦ «Променада-парк».
| Основные показатели по Киеву за 1-ю половину 2010 г. | Июнь 2010 г. | Прогноз на к. 2010 г. |
| Количество ТЦ | 43 | 43 |
| Общая площадь ТЦ, тыс. кв. м | 1005,9 | 1079,3 |
| Торговая площадь ТЦ, тыс. кв. м | 625,8 | 678,7 |
| Уровень вакантности торговых площадей, % | 2,0 | 2,0 |
| Средняя арендная ставка на вакантные площади, $ за 1 кв. м в год | 698 | 698 |
| Введенные ТЦ в первой половине 2010г. | GBA, кв. м | GLA, кв. м |
| Дарынок | 16 700 | 11 700 |
| Прогноз по вводу в эксплуатацию до конца 2010 г. | GBA, кв. м | GLA, кв. м |
| СкайМолл(2-я очередь) | 62 000 | 45 000 |
| Променада-парк | 11 328 | 7 900 |
| ВСЕГО за 2010 г. (прогноз) | 90 028 | 64 600 |
• В этом случае насыщенность торговыми площадями ТЦ в Киеве на начало 2011 г. может составить 242 кв. м на 1000 чел. Другие проекты, такие как ТЦ «Континенталь», «Мега-Сити», а также другие менее масштабные проекты имеют мало шансов на то, что бы ввестись в эксплуатацию до конца 2010 г.
• В рамках Украины в первом полугодии в Украине открыты: ТЦ «Модуль» в Буче, «Злата Плаза» в Ровно , 2-я очередь ТЦ KingCrossLeopolis во Львове, развлекательная составляющая в ТЦ «Ривьера» (Одесса).
• Как признак выхода из кризиса необходимо отметить, что в первой половине 2010 г. начали строиться торговые центры «снуля». Так, в Киеве, на ул. Горького дан старт подготовительным работам нау частке по строительству регионального ТРЦ OceanPlaza (бывший «Лыбедь-Плаза»), в Черкассах в центре города начато строительство окружного ТЦ «Любава». Если первый проект заявлен ко вводу в эксплуатацию в середине 2012 г., то второй – в августе следующего года.
Спрос
• Уровень заполняемости киевских ТЦ за первое полугодие 2010 г. практически не изменился и оценивается как достаточно высокий. В среднем торговые центры Киева заполнены арендаторами на 98%.
• Сетевые операторы продолжают развиваться. Это касается как якорей, так и галерейных магазинов. В первую очередь их интересует Киев, города - миллионники, а также знаковые проекты в областных центрах. Заявила о выходе на украинский рынок французская сеть DIY Leroy Merlin. Анонсировали свой выход также LoveRepublic, Zarina, NewYorker, Debenhams, MassimoDuttiиOysho и др.
Арендные ставки
Средняя арендная ставка на торговые площади в ТЦ для галерейных магазинов по сравнению с концом 2009 г. незначительно повысились и оставили $58 в месяц за 1 кв. м, включая НДС. Вместе с тем отметим, что в ряде объектов предложения для галерейных магазинов отсутствует, поскольку заполняемость ТЦ близка к 100%. Другие же заполненные ТЦ играют на повышение арендных ставок.
Прогнозы
• В августе 2010 г. в Киеве будет официально введена в эксплуатацию вторая очередь ТЦ SkyMall. Также до конца года ожидается открытие галереи ТЦ «Променада-парк». Осенью состоится открытие после реконцепции обновленного ТЦ «Метрополис». Другие объекты на киевский рынок врядли успеют выйти до конца года.
• Заполняемость торговых центров почти достигла докризисного уровня. Существенного увеличения вакантности к концу года не ожидается, даже сов вводом в эксплуатацию второй очереди ТЦ SkyMall, площади которого на данный момент фактически сданы.
• Увеличение численности населения Киева, рост доходов и товарооборота приведут к постепенному росту посещаемости, а следовательно и арендных ставок.
• Уменьшения арендных ставок в ТЦ Киева, по нашим прогнозам, не предвидится. Более того, в 2009 г. сентябрь был месяцем скачкообразного роста арендных ставок в ТЦ Киева. Осенью этого года вследствие окончания сезона отпусков, постепенного роста макроэкономических показателей и недостаточного объема вводимых новых торговых площадей на рынок ситуация может повториться. Тем не менее на конец года средняя ставка аренды для галерейных магазинов, не превысит существующую более, чем на 10%.
По материалам аналитического отчета компании NAIPickard
