Тормоз для агентуры
Отсутствие порядка определения оценочной стоимости недвижимости мешает нотариусам определить сумму налога от ее продаж.
Повод
Нотариусы в Украине с опаской регистрируют сделки по недвижимости. Причина — отсутствие разъяснений новой редакции ст.11 Закона “О налоге на доходы физических лиц”, которая вступила в силу 01.01.07 г. (см. БИЗНЕС №1-2 от 15.01.07 г., стр.16). Нотариусов беспокоит отсутствие прописанного порядка определения оценочной стоимости недвижимого имущества, что необходимо для расчета суммы налога. Напомним, что с 1 января 2007 г. часть дохода от продажи, пропорциональная сумме превышения (если общая площадь объекта недвижимости, проданного не более одного раза в течение отчетного налогового года, превышает 100 кв. м), подлежит налогообложению по ставке 1% от стоимости такого объекта. При продаже более одного объекта в этот же период ставка налога составляет 5%. Ожидалось, что такие разъяснения до 20 января даст Минюст. Но не случилось.
Беспокойство
Беспокойство нотариусов объясняется просто. Как рассказал БИЗНЕСу Юрий Базелинский, член правления Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в настоящее время на нотариусов возложены функции налоговых агентов — сколько отдать государству при оформлении договора купли-продажи, согласно Закону, обязан подсчитывать нотариус. Как заявил 23 января Анатолий Брезвин, глава ГНАУ, письмо по разъяснению налоговых вопросов уже подготовлено.
Участники рынка недвижимости обеспокоены еще и тем, что нотариусы не всегда имеют реальную возможность установить факт первой продажи. По словам г-на Базелинского, Госреестр, в котором ведется учет количества сделок по объектам недвижимого имущества, проданным налогоплательщиком в налоговом году, якобы есть, но не охватывает всю Украину.
Без органа
Кроме того, законодательством также не установлен госорган, уполномоченный оценивать объекты недвижимости. Сейчас, по словам риелторов, эту оценку проводит БТИ, которое часто дает остаточную стоимость объектов недвижимости. Как утверждает Сергей Лекарь, заместитель председателя ГНАУ, сейчас Кабмин рассматривает новую методику, которая обяжет БТИ оценивать недвижимость с учетом факторов месторасположения и т. п., т. е. давать ей реальную оценку. Юрий Базелинский считает, что целесообразнее всего было бы передать функции оценки объектов недвижимости частным оценщикам. Но, чтобы урегулировать их деятельность, нужно менять действующее законодательство. Учитывая все это, нотариусы вынуждены самостоятельно, на свой страх и риск определять сумму налога. Что, естественно, не нравится ни им, ни их клиентам. Правда, Сергей Лекарь обещает, что все причастные к продаже недвижимости органы подготовят разъяснения в ближайшее время. Утешает одно — жилья, площадь которого превышает 100 кв. м, в Украине, по данным риелторов, около 30%. И вообще, это еще “цветочки”: законодатели хотят ввести еще и налог на владение недвижимым имуществом (см. стр.48-50).
О подходах
ImageГертруда Сиволобова, президент Украинской гильдии риелторов (с 2006 г.), заместитель генерального директора объединения фирм (агентств) недвижимости “Киевский Центр Недвижимости” (с 2000 г., 170 компаний), юрист:
— Что касается ожидаемых разъяснений налоговых органов, то они наверняка еще больше осложнят правоприменительную практику. Позиция этих органов вряд ли будет строго соответствовать закону. Скорее всего, она будет подчинена лишь фискальным интересам. Но нотариусы (за исключением, может быть, отдельных “героев”), скорее всего, будут следовать предписаниям налоговиков. В результате ведомственный документ получит приоритет перед законом.
О ПРАКТИКЕ
ImageВасилий Степаненко (56), президент Всеукраинского благотворительного фонда содействия реформированию нотариата (г. Киев):
— В случае, если у меня не возникает вопросов как у нотариуса, я сделки с недвижимостью удостоверяю. Если же возникают вопросы как у налогового агента, на которые я не имею официальных ответов или разъяснений, я вынужден откладывать сделки.
О НАЛОГЕ
ImageСергей Лекарь, заместитель председателя ГНАУ:
— Налог рассчитывается, исходя из суммы, указанной в договоре. А эта сумма должна соответствовать рыночной стоимости реализуемой недвижимости. В то же время за отображение реальной стоимости квартиры в договоре несет ответственность продавец, а не нотариус. Законом предусмотрен пункт, что эта сумма должна быть не ниже оценочной стоимости недвижимости, рассчитанной уполномоченным органом. На сегодня это органы БТИ. Однако их методика не всегда отображает рыночную цену. Мы обращаем внимание, в том числе и органов БТИ, чтобы при проведении оценки они учитывали месторасположение квартиры и т. п.
Елена Романюк
