Три совета, которые помогут найти арендатора

Рынок офисной недвижимости Киева пока что остается «рынком арендатора». Доля свободных площадей в бизнес-центрах столицы высока, а объем нового предложения достаточно велик. За прошлый год было введено 154 400 кв. м офисов, половина из которых – здания класса А. Для сравнения: в 2011 году рынок вырос на 170 000 кв. м, а в 2013 году может выйти около 190 000 кв. м качественных офисных площадей.

Поглощение площадей из года в год остается стабильно небольшим, что в условиях роста предложения приводит к увеличению доли свободных площадей. По итогам 2012 года вакантность в офисных центрах Киева составила 16% (против 15% в 2011 году), при этом доля свободных площадей в классе А возросла до 25,6%.

Если говорить об абсолютных цифрах, сейчас на рынке Киева пустует 240 000 кв. м офисов из 1,5 млн кв. м общего предложения.

Вот три основных инструмента, как арендодателю в нынешних сложных условиях сдать пустующие помещения и обеспечить минимальный уровень ротации арендаторов.

1. Арендные каникулы

Расширенный период на отделку помещений, во время которого арендатор не платит за офис, стал одним из главных способов в борьбе за «якоря». Дополнительные месяцы бесплатного периода аренды значительно экономят средства арендатора. Согласно практике аренды, принятой на рынке, стандартный период арендных каникул составляет 1-2 месяца, но период отделки помещений напрямую зависит от его размера и может занять гораздо больше времени – вплоть до 4 месяцев. Собственники вынуждены расширять эти рамки, поскольку вопрос заполняемости помещений качественными арендаторами является первоочередным.

Проводя сравнительный анализ опций аренды, арендатор учитывает не столько качественные показатели объекта – расположение, технические характеристики, опыт собственника – сколько сравнивает стоимость аренды

Проводя сравнительный анализ опций аренды, арендатор учитывает не столько качественные показатели объекта (расположение, технические характеристики, опыт собственника), сколько сравнивает стоимость аренды. Например, международная IT-компания при выборе бизнес-центра для размещения офиса сравнивала коммерческие условия двух альтернативных объектов. В одном из них арендатор получил 50% скидки на первый год аренды за счет расширенного периода на отделку помещений (по сути, 6 месяцев арендных каникул, которые может использовать на свое усмотрение). При этом следует учесть, что помещение передавалось в состоянии basic fit-out (подвесной потолок, освещение, фальшпол, покраска стен, оборудованные санузлы, оборудованные серверные, разводка вентиляции/кондиционирования под открытую планировку).

Как результат, арендатор на 3000 кв. м выбрал здание, более удаленное от центрального делового района и станций метрополитена, вместо объекта с более центральным расположением, но со стандартным периодом арендных каникул. Это решение позволило IT-компании сократить свои затраты на аренду.

2. Использование помещения

Эффективность использования помещения остается одним из наиболее значимых вопросов для арендатора. В первую очередь его волнуют такие технические характеристики, как шаг колонн (минимум 8х8), правильная форма (отсутствие лишних углов), обеспечение максимального количества дневного света.

К примеру, международная производственная компания (запрашиваемая площадь – около 3000 кв. м) отдала предпочтение новому объекту класса А, который имеет более эффективную планировку этажа (площадь более 2500 кв. м, шаг колонн – 8х8 м) нежели ряд схожих объектов, функционирующих на рынке. Более эффективный этаж позволяет компании разместить большее количество сотрудников, что, в свою очередь, уменьшает арендуемую площадь, а следовательно, и затраты на аренду.

До кризиса все затраты на отделку в большинстве случаев возлагались на арендатора. Сейчас эти расходы постепенно переходят на сторону собственников и становятся дополнительным инструментом привлечения арендатора

3. Состояние объекта

До кризиса, когда спрос на офисы был значительно выше, помещения преимущественно сдавались в аренду в состоянии shell&core (без отделки). В результате все затраты на отделку в большинстве случаев возлагались на арендатора. Сегодня вопрос состояния арендуемого помещения стоит достаточно остро. Эти заботы постепенно переходят на сторону собственников и становятся дополнительным инструментом привлечения арендатора.

К примеру, крупная фармацевтическая компания, которая подыскивала помещение площадью около 1800 кв. м, выбрала объект, в котором собственник был готов вложить собственные средства и провести частичную отделку помещения. Остальная часть затрат на отделку была также понесена арендодателем, однако арендатор должен был компенсировать эти затраты (около 50% от общей стоимости отделки) в течение пяти лет.

Это позволило арендатору уйти от значительных капиталовложений в конкретный период времени и пользоваться офисом с отделкой «под ключ» на более раннем этапе, не расходуя ресурс на работу с подрядчиками, что позитивно сказалось на его бизнесе. Подобная гибкость девелопера позволила ему привлечь еще одного якорного арендатора в лице международной фармацевтической компании.