Участники рынка недвижимости торопятся решить свои проблемы до изменения «правил игры»

В предыдущем обзоре мы писали об очередной отсрочке введения нового порядка оценки недвижимости . Участники рынка вздохнули с облегчением и сконцентрировались на проблеме фактического перехода с 1 сентября 2013 года к безналичным формам платежей в национальной валюте.

Смена основной валюты киевского вторичного рынка недвижимости – событие далеко не рядовое. И дело даже не в том, что цены многие наши граждане до сих пор воспринимают в долларах, хотя в базах данных цены обычно указаны в гривнах. Людям приходится менять свои представления не только о ценах, но и о накоплениях.

Накопления украинцы традиционно формировали в валюте, преимущественно в долларах США. Как им быть теперь – сложно сказать. С одной стороны, все крупные платежи будут совершаться в гривнах. С другой стороны, пугают прогнозы возможной девальвации национальной валюты. С третьей - конвертация валют, особенно в больших объемах, – вещь весьма непростая и затратная. К тому же, некоторые политики и чиновники не скрывают намерений обложить налогом обмен валюты.

Конечно, каждый самостоятельно выбирает оптимальную тактику в этих непростых условиях. Но общие тенденции таковы:

- спрос на наличную иностранную валюту в последние месяцы существенно снизился;

- удельный вес депозитов в национальной валюте за последние месяцы вырос;

- курс доллара в последние недели снизился;

- активность на рынке недвижимости повысилась: многие участники стремятся решить свои жилищные и финансовые проблемы до изменения «правил игры».

- после небольшого снижения деловой активности в конце июля, сейчас она вновь стала расти.

В конце июля многие участники рынка решили, что не успевают до начала реформ. Отсрочка очередной реформы дала им еще один шанс «впрыгнуть в последний вагон». Отсюда рост количества заявок на покупку и просмотров за последнюю неделю. Правда, при этом количество сделок уменьшилось, что, в общем-то, неудивительно. Для подготовки сделки необходимо время - уход многих участников рынка от принятия ответственных решений в конце июля отодвинул сделки.

Средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна. Что же касается отдельных сегментов рынка, то тут происходят процессы ценового расслоения.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 5,1% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Соломенском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Соломенском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Соломенском районе за последние три месяца снизилась на 3,4%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%.

Средняя цена предложений в новых домах в Соломенском районе за последние три месяца снизилась на 1,3%; за последнюю неделю выросла на 0,9%.

Средняя цена предложений возле метро в Соломенском районе за последние три месяца снизилась на 2,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,9%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Соломенском районе в сегментах «старая панель», «типовая панель» и «старый кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «старая панель»;

- зеленая кривая – в сегменте «типовая панель»;

- красная кривая – в сегменте «старый кирпич»

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «старая панель» за последние три месяца снизилась на 2,5%; за последнюю неделю снизилась на 1,2%.

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «типовая панель» за последние три месяца выросла на 1,9%; за последнюю неделю выросла на 1,4%.

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца снизилась на 2,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,2%.

График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Соломенском районе в сегментах «сталинки», «украинская панель» и «украинский кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «сталинки»;

- зеленая кривая – в сегменте «украинская панель»;

- красная кривая – в сегменте «украинский кирпич»

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «сталинки» за последние три месяца снизилась на 4,9%; за последнюю неделю снизилась на 1,9%.

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «украинская панель» за последние три месяца снизилась на 1,0%; за последнюю неделю выросла на 1,0%.

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца снизилась на 6,3%; за последнюю неделю выросла на 1,3%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Полярная (Оболонский район, Минский массив ). Общая площадь 31,3 кв.м., жилая 15,2, кухня 5,3. Санузел совмещенный. Тихий зеленый двор. Лоджия застеклена. Стеклопакеты. Линолеум, ковролин, кафель. Новая столярка, новая сантехника. Кондиционер. Встроенная кухня. Состояние: «не требует ремонта». 54200$ (1732$/кв.м).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), Отрадный проспект (Соломенский район, массив Отрадный ). Общая площадь 32,9кв.м., жилая 16,9, кухня 6. Санузел совмещенный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Ламинат, кафель. Новая столярка, новая сантехника. Тихий просторный зеленый двор. Состояние: «сделан качественный ремонт». 54000$ (1641$/кв.м).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Подвойского (Шевченковский район, Сырец ). Общая площадь 40,3 кв.м., жилая 20,5, кухня 8,1. Санузел раздельный. Балкон на комнату и кухню, застеклен. Паркет, линолеум. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требуется серьезный ремонт». Квартира куплена с использованием ипотечного кредита. 62000$ (1538$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Сикорского (Шевченковский район, Сырец). Общая площадь 96,1 кв.м., жилая 42,1, кухня 12,1. Два санузла. Строительная отделка: стеклопакеты, радиаторы, стяжка. Лоджия застеклена. Дом сдан. Состояние: «требуется серьезный ремонт». 150000$ (1561$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 200,6 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 320200$.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net

© domik.net, 2013