Удостоверять сделки с недвижимостью – решать нотариусам, но аргументы для риска есть…

Введение налога на сделки с недвижимостью, нотариусы встретили неготовностью оформлять договора купли-продажи “больших” квартир и коммерческой недвижимости, а собственники жилья, не разобравшись в новых правилах налогообложения, находятся в неведении и беспокойстве, – сколько платить, кому платить? Да, вступившие в силу с 1 января 2007 года изменения к Закону “О налоге с доходов физических лиц, не дают полного разъяснения по многим вопросам начисления, уплаты, порядка взимания подоходного налога. Нотариусы, логично, воздерживаются от удостоверения сделок, подпадающих под налогообложение, тем самым, исключая возможность в будущем нажить себе “головную боль” и разбирательства с фискалами.
 
Аргументация
 
Основная причина отказа нотариусов удостоверять сделки, по которым необходимо платить продавцам недвижимости подоходный налог, – норма п. п.. 11.2.3. Закона:
 
“…Доход от продажи объекта недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта недвижимого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку соответственно законодательству"…

 
Где этот орган, кто уполномочен проводить оценку недвижимости? Ведь от оценочной стоимости зависит правильность расчета суммы налога и его размер. Попробуем найти возможное решение вопроса и выстроить логическую цепь обоснований, не претендуя на истину в конечной инстанции. Цитата из нормы п. п. 11.2.3. Закона:
 
“…, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку соответственно законодательству"...
 
А какие нормативные акты в Украине регулируют законодательство об оценке имущества? Так все давно урегулировано - Законом Украины “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине”!
 
Сфера действия положений этого Закона распространяется на правоотношения, которые возникают в процессе осуществления оценки имущества, имущественных прав, которые принадлежат физическим и юридическим лицам Украины на территории Украины и за ее пределами (Статья 1).
И, наконец, - орган государственной власти, который осуществляет государственное регулирование оценочной деятельности в Украине, является Фонд государственного имущества Украины. (Статья 24). Дальше – проще, вычитываем нормы ст. ст. 3, 5, 7, где четко прописан порядок проведения оценки, определены субъекты оценочной деятельности. Малого того, нормой ст. 7 Закона об оценке, вообще указаны случаи обязательного проведения оценки, с учетом требований Закона, а именно в случае:
- налогообложения имущества и определения размера государственной пошлины…;.
 
Выводы
 
Подводя итог, можно рекомендовать нотариусам дополнить общий порядок проведения сделок по продаже недвижимости, подпадающих под налогообложение подоходным налогом, следующими действиями:
 
- до совершения сделки, нотариус обязывает ПРодавца недвижимости заключить Договор на проведение оценки с Субъектом оценочной деятельности;
 
- получив Отчет об оценке, и оставив его в документации по конкретной сделке, нотариус высчитывает сумму подоходного налога от стоимости, указанной в Отчете об оценке и предлагает его оплатить Продавцу;
 
- оставляет в общей документации по сделке платежный документ, подтверждающий уплату подоходного налога.
 
Даже если гипотетически представить, что законодатель “придумает” какой-нибудь новый орган для проведения оценки, и вдруг, у фискалов возникнет мысль задним числом пересчитать стоимость недвижимости по каждой сделке и применить к налоговым агентам (нотариусам) санкции, по моему мнению, в судебном заседании будет достаточно доводов для защиты:
 
- на момент удостоверения сделки регулирование оценочной деятельности в Украине, законодательно было определено Законом Украины “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине”;
- закон обратной силы не имеет… ;
- нотариусом была истребован платежный документ, подтверждающий перечисление суммы подоходного налога уплаченного от стоимости недвижимого имущества, рассчитанной Субъектом оценочной деятельности в соответствии с указанным Законом;
 
Перспективы рынка недвижимости Луганска
 
По поводу “традиционного затишья” - впервые, за много лет, в Луганске была январская оттепель. Проводя параллель с январем 2006, активность прошедшего января 2007 года на вторичном рынке жилой недвижимости Луганска, была боле чем заметна, и к концу месяца объем сделок вышел почти на уровень декабря 2006. Большинство квартир в городе оборачивается на вторичном рынке, где средняя площадь даже 4-х комнатных квартир не дотягивает до облагаемых налогом 100 квадратных метров. Поэтому так называемое затишье в начале месяца, было не “налоговым”, а традиционным - новогодним и Рождественским.
 
Прогноз по Луганским ценам на “вторичку” - умеренный рост - 5-8% в месяц на одно-, двухкомнатные квартиры и частичная стагнация (приостановление) цен на трех, - четырехкомнатные квартиры, связанная с повышением размера коммунальных платежей.