Уровень вакантности офисной недвижимости Киева достиг 18,7%

Предложение

В конце марта 2013 г. общая арендуемая площадь офисных помещений в Киеве составила приблизительно 1 461 540 кв.м (GLA) без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей.

В первом квартале 2013 г. в украинской столице были сданы в эксплуатацию два бизнес центра общей арендуемой площадью около 27,2 тыс. кв. м. Оба объекта расположены в нецентральных районах города на правом берегу реки Днепр. 

По состоянию на март 2013 г., к вводу в эксплуатацию до конца года в Киеве заявлено около 250 тыс. кв. м офисных помещений, что составляет приблизительно 17% от текущего общего объема рынка в городе. Однако фактический объем нового предложения в сегменте офисной недвижимости в 2013 году будет зависеть от готовности ряда крупных объектов. 

Учитывая текущий рост вакантности и снижение арендных ставок на офисные помещения в Киеве, девелоперы некоторых строящихся в городе офисных зданий могут принять решение о переносе сроков ввода в эксплуатацию своих объектов на более поздний срок.

Несмотря на ежегодное увеличение предложения в сегменте, по оценкам компании DTZ, рынок офисной недвижимости в Киеве остается структурно ненасыщенными с точки зрения его общего объема, разновидности форматов и качества оперирующих объектов по сравнению с другими столицами стран Центральной и Восточной Европы.

Спрос

С начала 2013 г. компания DTZ отмечает рост активности арендаторов в секторе офисной недвижимости в Киеве. Общий объем офисных помещений, сданных в аренду в Киеве в первом квартале 2013 г., составил около 18,6 тыс. кв. м (GLA), что превышает показатель аналогичного периода 2012 г. на 77%, но все же на 26% ниже показателя за январь-март в 2009 году на пике кризиса.

Как и в 2011-2012 годах, в первом квартале 2013 года спрос на офисные помещения в Киеве преимущественно формировали компании, оперирующие в сферах производства и дистрибуции товаров повседневного спроса, информационно-коммуникационных технологий, энергетическом секторе, сфере финансов и сельском хозяйстве.

Предварительные договора аренды остаются нетипичными для рынка офисной недвижимости в Киеве. Это связано с наличием свободных помещений в оперирующих бизнес центрах в городе и осторожным отношением арендаторов к строящимся объектам.

В первом квартале 2013 г. ряд компаний-арендаторов провели переговоры о пересмотре договоров аренды в существующих офисных помещениях в Киеве. Доля сделок данного типа составила приблизительно 23% от общего объема офисных помещений, сданных в аренду в городе в январе-марте 2013 г.  Хотя корпоративные арендаторы офисной недвижимости в Киеве достаточно консервативны в своих прогнозах роста на ближайшие пять лет, большинство из них предполагают умеренное расширение своего бизнеса и, как следствие, планируют увеличить занимаемые офисные площади в городе. В то же время компании остаются очень требовательными к качеству, эффективности и стоимости арендуемых офисных помещений.

Срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в 2008-2010 гг. на выгодных для арендаторов условиях, подходит к концу, что может вызвать увеличение спроса на офисные помещения в Киеве в 2013-2014 гг.

Вакантность

В конце первого квартала 2013 г. уровень первичной вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве составил 18,7%, превысив до сих пор рекордный показатель в 18,1% в конце 2012 г. Вакантность в сегменте выросла в результате того, что в течение 2012 г. и в январе-марте 2013 г. в украинской столице были введены в эксплуатацию новые бизнес центры, часть из которых не смогли достичь заполняемости выше 0%.

В первом квартале 2013 г. уровень вакантности повысился или почти не изменился во всех субрайонах рынка офисной недвижимости в Киеве. При этом в течение периода с четвертого квартала 2011 года по первый квартал 2013 года включительно наивысший уровень вакантности был отмечен на Подоле и Печерске (оба района за чертой Центрального делового района Киева), что связано с существенным объемом новых офисных помещений, недавно построенных в этих районах города.

Арендные ставки

В течение первого квартала 2013 г. арендные ставки на наилучшие офисные помещения в Киеве были подвержены снижению. В конце марта 2013 г. арендные ставки для наилучших помещений достигли уровня $25-38 за кв. м в месяц, тогда как для помещений класса «В»  в центральных и нецентральных районах города они были в диапазоне $14-28 за кв. м в месяц, а для класса «С» – на уровня $8-17 за кв. м в месяц.

Несмотря на постепенное снижение арендных ставок на лучшие офисные помещения в Киеве, они все еще превышаю ставки аренды в Бухаресте, Будапеште, Праге и Варшаве, но существенно ниже, чем ставки аренды в Москве.

Наиболее распространенными уступками арендодателей в сегменте офисной недвижимости в Киеве являются предоставление компаниям-арендаторам «арендных каникул» и частичное возмещение затрат на отделочные работы в помещении. 

Учитывая общий низкий уровень деловой активности в Украине и постепенное усиление конкуренции между арендодателями на рынке офисной недвижимости в Киеве, по мнению компании DTZ, до конца 2013 г. существует вероятность дальнейшего снижения достижимых арендных ставок в сегменте, особенно в классе наилучших помещений, расположенных в центральных районах города.