Усі заяви про необхідність знизити вартість нерухомості, це прояв або непрофесіоналізму, або політичної провокації! — Артур Оганесян

Одні кажуть, що воно дорожчатиме і далі, інші, що незабаром буде „обвал” цін. Про те, що ж насправді діється і чи варто чекати на дешеве житло, ми сьогодні розмовляємо з Президентом об’єднання асоціацій з нерухомості 12 країн Центральної Європи (CEREAN), першим віце-президентом Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Артуром Оганесяном.

 

„У місті Грозному є доступне житло. Не хочете там прикупити собі квартиру?”

Артуре Павловичу, останнім часом тільки й розмов, що житло шалено і невиправдано дорожчає. Мабуть, існують реальні підстави так вважати?

 

Я бачу за цим політичне замовлення. Комусь дуже не подобається, що ціни зростають. Насправді ж ціни на нерухомість зростають лише в успішній державі, яка розвивається. Якщо є завдання зробити доступним житло, то я завжди на це відповідаю: „У місті Грозному є доступне житло. Не хочете там прикупити собі квартиру?”. І сьогодні, при всіх колосальних можливостях, я не проміняю, не те що Україну, я з Черкас нікуди не збираюся виїжджати. І для мене щоденним барометром добробуту є саме підвищення цін на нерухомість. Якщо ж ціни почнуть падати, я почну хвилюватися: щось не так в економіці, в політиці, у відношенні людей до життя в цьому місті.

 

Тобто житло і надалі буде дорожчати?

 

Ціна завтра повинна бути трохи вищою, ніж сьогодні. Нерухомість повинна завжди дорожчати. Так вона підтверджує свій статус надійного вкладення. А всі заяви з приводу того, що потрібно негайно знизити вартість нерухомості, це або прояв непрофесіоналізму, або політичної провокації. У нас в країні, нажаль, не має розуміння того, що нерухомість це не товар повсякденного попиту, подорожчання якого є показником падіння рівня життя. Дорожчає нерухомість — значить рівень життя, навпаки, зростає.

 

І все ж таки, за яких умов можна сподіватися на здешевлення житла ?

 

Ціни на нерухомість залежать тільки від одного: співвідношення попиту та пропозиції. І сьогодні пропозиція не встигає за попитом. У нас за останні кілька років кількість квартир, виставлених на продаж, зменшилась учетверо. А платоспроможний попит зростає. Відповідно й ціна збільшуються. Треба якомога більше будувати, збільшувати кількість пропозицій. Тільки так можна наситити ринок, тільки так ціни загальмуються і вже потім, можливо, підуть на спад.

 

„У нас в країні ніщо так не корумповано, як питання, пов’язані з землею”

 

Наскільки подорожчало житло в Черкасах за останні роки?

 

У цілому у нас в Черкасах останні роки ситуація на ринку нерухомості характеризувалася зростанням цін не менш як на 50 відсотків щороку. У першому кварталі 2002 року середня ціна квадратного метра у центрі міста була 150 доларів. У той же період 2003 року — 200 доларів. У 2004році — 300 доларів. У 2005 році — 400 доларів. Цього року середня ціна квадратного метру житла в центрі дорівнює 700 доларів. Вже є приклади продажу гарних квартир, ціна одного квадратного метра яких перевищує $1200.

 

Чому такий великий розрив між 2005 і 2006 роками?

 

Щоб ми не казали, на ринку спрацьовують закони економіки. Тобто співвідношення попиту та пропозиції визначає ціни. А пропозиції, нажаль, сьогодні дуже мало. У нас мало що будується. Поодинокими є випадки відведення земельних ділянок та реалізації проектів будівництва житла.

 

З чим це пов’язано: не вигідно будувати, чи існують проблеми, скажімо, з тим же ж відведенням земельних ділянок?

 

Я вважаю, що у нас в країні ніщо так не корумповано, як питання, пов’язані з землею. Усі інтереси — кримінальні, політичні, бюрократичні — зосереджені навколо неї. Процес отримання землі непрозорий, пов’язаний із хабарами. І це відбиває в інвесторів бажання вкладати гроші і будувати. А отримати дозвіл на будівництво? У нас в країні — це тихий жах. Ніщо не можна порівняти з тим обсягом підписів, узгоджень, дозволів, які необхідно отримати, щоб розпочати будівництво. І багато іноземних фірм, які планували почати у нас будівництво, надламувалися, не витримували цієї тяганини і йшли з ринку.

 

„Закон ринку — треба продавати квартиру по тій ціні, по якій її купують”

 

Яка сьогодні собівартість квадратного метра житла у Черкасах?

 

Собівартість одного квадратного метра на сьогодні коливається на рівні 400 доларів. Але якщо будувати і продавати по тій самій ціні, то, вибачте, за що ж працювати. У збиток собі ніхто будувати не буде.

 

Звідки ж береться 700 доларів? Які вартості заповнюють різницю між собівартістю та ринковою ціною?

 

Знову повертаємося до схеми „попит-пропозиція”. Якщо квартира купується за 700 доларів, то ніхто продавати її за 400 доларів не буде. Такий закон ринку — треба продавати квартиру по тій ціні, по якій її купують. І собівартість тут ніяким чином не впливає на ринкову вартість житла.

 

І контролювати це не можна?

 

Ні. Якщо ми вручну почнемо керувати цінами на ринку нерухомості, то він знову піде в тінь. Тоді знову з’являться готівкові розрахунки, спекулятивні ціни. Для прикладу, уявіть собі, що Кабмін прийняв рішення: нерухомість у Черкасах не можна продавати дорожче 500 доларів за квадратний метр. Ті, хто матиме доступ, дійсно купуватимуть за 500, а от продаватимуть за ті самі 700-1000 доларів. Тож регулювання цін на ринку нерухомості ніщо інше як утопія.

 

„Спекулятивних угод на ринку нерухомості стільки ж, скільки у будь-якій іншій галузі”

 

А як щодо вторинного ринку житла? Існує думка, що там якраз і діють виключно спекулятивні інтереси?

 

Це комусь так хочеться: бачити на ринку нерухомості якогось ворога. Але спекулятивних угод тут стільки ж, скільки у будь-якій іншій галузі. У мене навіть є жартівлива теорія, що якийсь олігарх свого часу не встиг „запастись” нерухомістю, раптом побачив, як вона дорожчає, і минулої осені витратив купу грошей на ЗМІ, на піар, на те, щоб сказати: „Не купуйте нерухомість, вона вся „перегріта” і невдовзі буде дешевше”. Я тільки аплодую українському ринку нерухомості, що він зміг втримати такий тиск. Якби він був трохи слабший, це могло б викликати би обвал. І навіть важко уявити, до чого це могло призвести.

 

До чого ж?

 

Як тільки падають ціни на ринку нерухомості, починається відтік грошей з будівельних фірм. За цим слідує банкрутство цих фірм. А за ним і банкрутство банків, оскільки здешевлена нерухомість вже не може покрити заставні зобов’язання. Далі розповідати? Все це відбувалося порівняно недавно в Японії.

 

„Усе залежить від політики міста — або є зацікавленість у інвесторах, або немає”

Які регіональні особливості формуватимуть черкаський ринок нерухомості? Чим наш ринок відрізняється від того ж столичного?

У столиці ціна на нерухомість вища, і вищий попит. З іншого боку, саме туди зараз направляються всі ресурси, іноземні інвестиції. І саме там найшвидше відбудеться насичення ринку. Швидше зафіксуються ціни, і, можливо, відбудеться невелике здешевлення. У Черкасах до цього ще далеко. І з цієї позиції ми залишаємося привабливими для інвесторів і будівельників. Тому що, хто перший прийде на цей ринок, той і виграє.

 

Однак сьогодні, я так розумію, ми їх тільки відлякуємо...

Так. Тому завданням місцевої влади є зробити так, щоб інвестори не лякалися.

 

Можна сказати, що наш ринок характеризує неможливість входження на нього інвесторів?

 

Саме так. Нажаль дуже велика складова нашого ринку нерухомості пов’язана з владою. Усе залежить від політики міста — або є зацікавленість у інвесторах, або немає. Сьогодні, нажаль немає.

 

„Ми працюємо на надання послуги власнику, а не покупцю”

 

Люди часто залишаються незадоволеними роботою рієлторів. Поясніть будь-ласка, за що, власне кажучи, клієнт платить рієлторові?

 

Клієнт перед тим як купувати послугу рієлтора, повинен в нього запитати: „За що я тобі буду платити гроші?”. І нехай рієлтор спробує йому пояснити, за що він претендує на свої п’ять відсотків від вартості об’єкта. Якщо рієлтор не може переконливо відповісти на це питання, клієнт повинен встати і піти. Загалом усі проблеми з рієлторами пов’язані з неправильним позиціюванням нашої послуги. Вважається, що вона спрямована на покупця. Тобто, ми допомагаємо йому купити квартиру і при цьому гарантуємо чистоту, юридичні перевірки і таке інше. Нічого подібного! Я завжди у таких випадках наводжу в приклад Америку. Там рієлтор по закону не має права займатися юридичним забезпеченням угоди. При цьому він бере шість відсотків комісійних і ні за що не відповідає.

 

То за що ж він бере гроші?

 

Поясню, адже таку саму технологію ми застосовуємо і у нас в Черкасах. А полягає вона в тому, що ми надаємо послуги власнику, а не покупцю. І оплачує послугу власник житла, а не покупець. Тобто ми діємо як магазин нерухомості. Покупець приходить, обирає товар. Так працює вся Америка: є рієлтор, який надає власнику послугу посередника і відстоює його інтереси, є юрист, який забезпечує покупцю перевірку і чистоту угоди, є страхова компанія, яка за кошт покупця страхує і відповідно гарантує, що все буде гаразд.

 

„Що заважає групі шахраїв назватися її фондом інвестування будівництва, залучити гроші і втекти з ними?”

Хто сьогодні фінансує будівництво?

 

У всьому світі прийнято так: будівельників фінансують банки. Тобто, у собівартості враховується вартість кредитних ресурсів, і закладається в кошторис. А по закінченню будівництва об’єкт продається з тою маржею, яка дозволяє отримувати прибуток. Наші банки будівельників практично не кредитують. Тож будівельники починають залучати кошти громадян. При цьому може бути закладений лише котлован, а громадянам пропонується купити якусь віртуальну квартиру. І весь ризик, перекладається на плечі „інвесторів-громадян”. Як приклад, інвестори „Еліта-центру”. А проблема у тому, що держава не сприяє вирішенню проблем у відносинах між банками та будівельниками.

 

Але ж відбулися зміни правил фінансування житлового будівництва?

 

Так, законодавство у цьому секторі було реформовано. Сутність змін полягає в тому, що напряму будь-яка невелика будівельна компанія не має права отримувати дольові вкладення громадян. А зробити це можна тільки через фонди фінансування будівництва — спеціально створену при банку організацію. Але ж ми з вами дорослі люди, скажіть, що заважає групі шахраїв створити якусь організацію, назвати її фондом інвестування будівництва, залучити гроші і втекти з ними? Хіба це хтось буде контролювати? Тож я не бачу в цих змінах кардинального вирішення проблеми.