Успеет ли Харьков построить гостиницы к Евро-2012?
Еще в прошлом году, когда стало известно о проведении футбольного первенства, инвестиционная привлекательность отечественного рынка недвижимости начала расти в геометрической прогрессии.
В результате за довольно короткий промежуток времени на рынке появилось множество новых компаний и проектов, которые преследовали главную цель — получение прибыли в кратчайшие сроки. При этом далеко не все задумывались о жизнеспособности и качественной стороне проектов.
Однако, сегодня ситуация в корне меняется. Наступивший кризис ликвидности заставил многие компании внести коррективы в планы развития и приостановить часть проектов, в первую очередь — гостиничных, поскольку они отличаются высокой капиталоемкостью и длительным периодом окупаемости. Но это вовсе не означает, что гостиничный рынок перестал быть востребованным.
Сергей Пирожников — генеральный директор инвестиционной компании «XXI Век Харьков»
Рынок качественных гостиничных услуг Харькова находится в стадии формирования. Сегодня в городе действуют 27 гостиниц на 1800 номеров. Обеспеченность гостиничными номерами в расчете на 1000 жителей составляет 1,2 номера. Это едва ли не самый низкий показатель среди городов-миллионников Украины, не говоря уже о Париже, Милане, Берлине, Праге, где показатели обеспеченности составляют 10-30 номеров.
Гостиницы категорий 3* и 1* занимают почти 60% номерного фонда Харькова. Гостиницы категории 5* в городе отсутствуют и лишь 18% номерного фонда города формируют гостиницы 4*.
Характерная особенность регионального рынка — хаотичность ценообразования, которая проявляется в установлении высокой стоимости номеров, не соответствующей уровню сервиса и комфорта.
В гостиницах категории 4* стоимость размещения находится в диапазоне от 80$ до 690$ в зависимости от номера. Стоимость размещения в гостиницах категорий 1*-3* составляет от 7 до 420 долларов за сутки.
Вероятно, одной из причин завышенных цен является превышение спроса над предложением. Так, по данным операторов рынка, текущий уровень загрузки гостиниц составляет 75%. А во время проведения футбольных матчей, джазового фестиваля и концерта группы «Quееn» в городе свободных номеров не было.
За последние три года в городе появились 10 гостиниц, в результате чего совокупный объем предложения увеличился только на 306 номеров. Это небольшие гостиницы, в которых номерной фонд не превышает 55 номеров. На долю этих гостиниц приходится 17% номерного фонда города.
Поэтому основной объем размещения приходится на 12 самых крупных гостиниц Харькова, построенных до 1991 года. Это гостиницы — «Мир», «Харьков», «Дружба», «Металлист», «Экспресс» и др. Их удельный вес в номерном фонде города составляет 68 %.
В итоге можно выделить несколько особенностей развития рынка гостиниц Харькова:
Однако, сегодня ситуация в корне меняется. Наступивший кризис ликвидности заставил многие компании внести коррективы в планы развития и приостановить часть проектов, в первую очередь — гостиничных, поскольку они отличаются высокой капиталоемкостью и длительным периодом окупаемости. Но это вовсе не означает, что гостиничный рынок перестал быть востребованным.
Сергей Пирожников — генеральный директор инвестиционной компании «XXI Век Харьков»
Рынок качественных гостиничных услуг Харькова находится в стадии формирования. Сегодня в городе действуют 27 гостиниц на 1800 номеров. Обеспеченность гостиничными номерами в расчете на 1000 жителей составляет 1,2 номера. Это едва ли не самый низкий показатель среди городов-миллионников Украины, не говоря уже о Париже, Милане, Берлине, Праге, где показатели обеспеченности составляют 10-30 номеров.
Гостиницы категорий 3* и 1* занимают почти 60% номерного фонда Харькова. Гостиницы категории 5* в городе отсутствуют и лишь 18% номерного фонда города формируют гостиницы 4*.
Характерная особенность регионального рынка — хаотичность ценообразования, которая проявляется в установлении высокой стоимости номеров, не соответствующей уровню сервиса и комфорта.
В гостиницах категории 4* стоимость размещения находится в диапазоне от 80$ до 690$ в зависимости от номера. Стоимость размещения в гостиницах категорий 1*-3* составляет от 7 до 420 долларов за сутки.
Вероятно, одной из причин завышенных цен является превышение спроса над предложением. Так, по данным операторов рынка, текущий уровень загрузки гостиниц составляет 75%. А во время проведения футбольных матчей, джазового фестиваля и концерта группы «Quееn» в городе свободных номеров не было.
За последние три года в городе появились 10 гостиниц, в результате чего совокупный объем предложения увеличился только на 306 номеров. Это небольшие гостиницы, в которых номерной фонд не превышает 55 номеров. На долю этих гостиниц приходится 17% номерного фонда города.
Поэтому основной объем размещения приходится на 12 самых крупных гостиниц Харькова, построенных до 1991 года. Это гостиницы — «Мир», «Харьков», «Дружба», «Металлист», «Экспресс» и др. Их удельный вес в номерном фонде города составляет 68 %.
В итоге можно выделить несколько особенностей развития рынка гостиниц Харькова:
- отсутствие гостиниц категории 5*;
- преобладание гостиниц, построенных в советский период;
- превышение спроса над предложением;
- низкая конкуренция среди игроков рынка;
- отсутствие международных сетевых операторов и проблемы с качеством сервиса у существующих.
По требованиям УЕФА гостиничный фонд Харькова к 2012 году должен составлять 3485 номеров: 1975 номеров — категории 5*; 1330 — категории 4*; 180 — категории 3*.
Учитывая, что сейчас объем предложения номеров составляет 1800 единиц, дефицит города в номерах категорий 4* и 5* составляет 987 и 1975 номеров соответственно. Что же касается категории 3*, то здесь обеспеченность города на 180 номеров превышает потребности УЕФА.
В Харькове заявлено 4 проекта строительства 3-звездочных гостиниц на 150 номеров; 4 проекта строительства 4-звездочных гостиниц на 396 номеров. Проекты категории 5* представлены 5-ю проектами, что составит 956 номеров. А именно:
- гостиница в составе МФК «Місто». Количество номеров — 104, девелопер проекта ЗАО «Місто»;
- гостиница по пер. Банному на 300 номеров, девелопер проекта компания «Gasco Group»;
- гостиница в составе МФК «Европа» по ул. Пушкинской, 2. Девелопер проекта — компания «ХарьковМосква»;
- гостиница по пр. Ленина на месте существующей гостиницы «Националь». Номерной фонд составит 150 номеров. Девелопер проекта — компания «Мос Сити Групп»;
- а также гостиница в составе МФК на пл. Свободы. Этот проект представлен компанией «XXI Век Харьков». В рамках проекта предполагается создание многофункционального комплекса общей площадью более 83 000 кв.м. В состав проекта войдут: гостиница 5* на 300 номеров, офисный центр класса «А», торговый центр формата fashion center и подземный паркинг. Управление гостиницей будет осуществляться совместно с международным оператором. Начало строительства запланировано на 2009 год, завершение — 2011.
В городе также существует ряд проектов, которые находятся на стадии концепции, однако известно, что в их состав рассматривается включение гостиницы. Это такие крупные проекты как «Металлистсити», «Аэропортсити» (девелопер «DCH»), «Изумрудная долина» по пр. Московскому (девелопер ООО «Финантек»), проект реконструкции района в историческом центре Харькова с рабочим названием «Подол».
Анализируя рынок в целом, нужно отметить, что получить актуальные данные по проектам гостиниц от компаний-заказчиков очень сложно.
Одно очевидно: у всех игроков рынка наблюдаются срывы или перенесение сроков начала работ по освоению. Сформировать однозначное мнение относительно реальности данных проектов можно будет не ранее следующего года, который станет ключевым в связи с проведением Евро-2012. Компаниям девелоперам придется выйти из тени и объявить о том, что они успевают в установленные сроки. В противном случае они перейдут временной рубеж, после чего физически и технологически построить и ввести в эксплуатацию гостиницу невозможно.
Бытует мнение, что сегодня реализация гостиничных проектов является нерентабельной как для города, так и для девелоперов. Некоторые игроки рынка считают, что гостиницы будут переполнены только в течение двух недель проведения чемпионата, а затем останутся невостребованными. В ответ на это можно сказать, что для девелопера гостиничный проект представляет собой объект долгосрочных инвестиций, который изначально не предполагает быстрые сроки окупаемости.
Для города же увеличение гостиничного фонда в ходе подготовки к Евро-2012 становится предпосылкой для повышения качества гостиничных услуг, появления новых игроков на рынке, что в совокупности даст толчок для развития бизнес-туризма в Харькове, а также усилит деловую активность и инвестиционную привлекательность региона в целом.
