Установление земельного сервитута
Согласно ч. 1 ст. 100 ЗК сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.
Установление сервитута по договоренности сторон
Если собственник земельного участка не возражает против установления в отношении его земельного участка сервитута, стороны заключают соответствующий договор.
Вначале остановимся на содержании договора на установление земельного сервитута. Действующее законодательство не содержит требований относительно существенных условий такого договора*. В письме Госкомзема от 02.11.2004 г. № 6-10-1071/727, исходя из практики применения норм земельного и гражданского права, предлагается в договоре земельного сервитута предусмотреть такие существенные условия:
способ отягощения земельного участка;
описание месторасположения с определением границ распространения права земельного сервитута на плане (схеме);
объем права земельного сервитута;
срок действия договора земельного сервитута;
плата за земельный сервитут.
* Помимо общего требования о предмете договора (ст. 638 ГК), а также цены и срока действия договора (ч. 3 ст. 180 Хозяйственного кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV).
По земельным участкам, находящимся в коммунальной или государственной собственности, органы исполнительной власти, в чьем распоряжении находятся эти участки, разрабатывают порядок установления земельных сервитутов. Так, к примеру, Решением Винницкого городского совета от 21.09.2004 г. № 844 «О порядке установления земельного сервитута на земли коммунальной собственности г. Винницы» утвержден перечень документов, которые необходимо подать для установления сервитута, порядок и сроки рассмотрения документов, принятия решения о заключении договора и его регистрации. Также этим решением разработан типовой договор на установление земельного сервитута.
Договор на установление сервитута заключается в письменной форме, требований об обязательном его нотариальном удостоверении действующее законодательство не выдвигает. Однако есть требование относительно государственной регистрации такого договора. Согласно ч. 2 ст. 100 ЗК договор на установление земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это значит, что до момента государственной регистрации договора право земельного сервитута, установленное в нем, не является действующим. Госрегистрация договора осуществляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV (далее — Закон № 1952).
Проводят госрегистрацию местные органы исполнительной власти по местонахождению земельного участка. Основные моменты госрегистрации изложены в ст. 17 Закона № 1952. В ней указано, что регистрация осуществляется на основании заявления с приложенными к нему необходимыми документами. Информацию о перечне таких документов заявителю обязаны предоставить в органе госрегистрации. Рассмотрение заявления и принятие решения о госрегистрации или об отказе в ней принимается в срок, не превышающий 14 календарных дней со дня подачи документов. Государственную регистрацию земельных сервитутов в настоящий момент производят отделы центра Государственного земельного кадастра в соответствии с Временным порядком ведения государственного реестра земель, утвержденным приказом Госкомзема от 02.07.2003 г. № 174.
Установление сервитута по решению суда
К сожалению, далеко не всегда стороны могут прийти к согласию мирным путем, и тогда землевладелец (землепользователь) может обратиться в суд с требованием об установлении земельного сервитута в отношении другого земельного участка. Если суд признает доказательства лица, требующего установить в его пользу земельный сервитут, обоснованными, то решение будет принято в его пользу. Решение суда относительно вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, вступивших в силу, является основанием для проведения государственной регистрации этих прав (ст. 19 Закона № 1952).
Здесь следует обратить внимание на то, что право на обращение в суд у лица возникает не только после того, как ему отказано в заключении договора на установление земельного сервитута, а в любой момент по его желанию. Так, ВАСУ в определении от 30.05.2007 г. указал, что ч. 2 ст. 100 ЗК позволяет утверждать, что существует два основания для установления земельного сервитута
:
1) по договоренности между собственниками земельных участков на основании договора;
2) по решению суда.
И поскольку законодатель предусмотрел два основания установления сервитута, то собственник земельного участка имеет право по собственному усмотрению выбирать способ его установления. Иными словами, для обращения в суд совсем не обязательно иметь в наличии доказательства отказа собственника земельного участка заключить договор на установление земельного сервитута.
Нужно отметить один немаловажный момент — не всегда иск об установлении сервитута может исходить от лица, желающего получить сервитут. К примеру, если собственник земельного участка самовольно использует территорию соседнего участка для проезда транспорта, однако уклоняется от заключения договора сервитута, иск может быть подан собственником первого участка. По сути, данный иск будет негаторным, т. е. направленным на защиту нарушенного права собственности (пользования). Он базируется на нормах ст. 386 и 391 ГК. В то же время, если проезд на второй участок не может осуществляться иным способом, кроме как через первый, судебным решением собственник второго участка будет обязан уплачивать плату за осуществление такого пользования.
Установление земельного сервитута законом
В качестве примера установления земельного сервитута на основании закона можно привести ст. 377 ГК. Согласно этой норме к лицу, приобретшему жилой дом, строение или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, строения или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания. Если жилой дом, строение или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, необходимой для их обслуживания.
Право земельного сервитута в данном случае установлено законодательством на часть земельного участка, необходимую для обслуживания приобретенных (полученных в пользование) объектов. Следовательно, ни заключать договор, ни обращаться в суд за установлением права земельного сервитута здесь не нужно, такое право действует автоматически.
