В 2012 году в Харькове на первичном рынке жилья продано более 1000 квартир

ПРЕДЛОЖЕНИЕ на рынке первичной недвижимости.

Объем рыночного предложения в Харькове и пригороде (пгт. Песочин) по состоянию на декабрь практически сопоставим с предложением в начале 2012 года, когда в рыночном обороте находились квартиры в 46 объектах первичного рынка. В структуре предложения преобладали объекты с высокой степенью готовности – 71% домов были построены на 76-100%, ещё 18% объектов находились в готовности 31-75% и всего 11% домов реализовывались на начальной стадии строительства.

При этом следует учитывать, что емкость, а, следовательно, объем предложения в объектах необходимо определять с учетом предлагаемых в продажу квадратных метров. Так, по состоянию на декабрь 2012 года объем предложения в почти достроенных и сданных в эксплуатацию домах составил 31%  общего рыночного показателя. Наибольший удельный вес (45%) составили квадратные метры, которые будут иметь материальный эквивалент в 2013 году. 

Начало продаж в объектах на стадии котлована повлияло на расчетное значение среднерыночного ценового показателя в сторону понижения. В первую очередь, это обусловлено расположением и классом новых жилых домов. Более 50% рыночного предложения сосредоточено в удаленных районах города Харькова (рис.1). По сравнению с показателем, зафиксированным в декабре 2011 года, значительно сократилось предложение в центральных районах и выросло предложение в пригороде.

Рисунок 1 – Структура предложения в зависимости от месторасположения, кв.м. (декабрь 2012 г)

Особенности территориального распределения новостроек находят отражение в структурном распределении продаваемых квадратных метров с учетом класса домов. Так, объекты эконом-класса составили 62% предложения, бизнес-класс – 22% и премиум-класс – 16%.

Рисунок 2 – Структура предложения в зависимости от класса объекта, кв.м. (декабрь 2012 г)

В зависимости от количества комнат в квартире рыночное предложение распределилось практически равными частями: однокомнатные занимали в его общей структуре 36%, двухкомнатные – 33% и трёхкомнатные 31%. На начало 2013 года большая доля строящихся квадратных метров предлагается в квартирах площадью 65-80 кв.м.

Анализ предложения на рынке первичного жилья показал, что изменения произошли и в структуре рыночных ниш, занимаемых строительными компаниями. Значительно сократились рыночные доли таких крупных застройщиков как ИСК «Авантаж» и «ТММ». Лидерами 2012 года по объёмам строительства оставались «Трест Жилстрой-1», «Жилстрой-2» и «Куряжский ДСК», удельный вес которых в общем объеме строительства и жилья в Харькове и пригороде составил порядка 61%.

СПРОС на рынке первичной недвижимости.

В прошлом году были зафиксированы сезонные всплески спроса на рынке первичного жилья в целом и сравнительно устойчивый на протяжении всего года спрос на объекты эконом-класса.

По предварительным оценкам, в 2012 году на рынке было реализовано порядка 1100 квартир.

Рисунок 3 – Структура спроса квартир в зависимости от месторасположения (январь-декабрь 2012 г)

Наибольшее количество квартир было реализовано в объектах, расположенных в удаленных районах Харькова и в пригороде, соответственно 38% и 28% общего объема реализации (рис.3).

Как отмечалось выше, спрос сконцентрирован на сегменте жилья эконом класса (рис.4)

Рисунок 4 – Структура спроса квартир в зависимости от класса объекта
(январь-декабрь 2012 г)

Согласно данным интервьюирования потенциальных покупателей жилья, наиболее востребованными районами Харькова на протяжении пяти лет остаются Салтовка, Павлово Поле и Алексеевка. В 2012 году предложение первичного рынка на Салтовке значительно сократилось, при этом покупательский спрос частично компенсируется объектами вторичного рынка.

В качестве альтернативы объектам, расположенным на Салтовке, покупатели рассматривают квартиры в  районе метро Холодная Гора, где объём предложения в конце года составил около 40 квартир, и на Новых Домах, где продолжаются продажи квартир в строящемся жилом доме по пр. Маршала Жукова, 18-А от  компании «Жилстрой-2».

Росту потребительского спроса на первичном рынке жилья Харькова способствовали несколько основных факторов: - снижение средней цены квадратного метра на протяжении полугода;
- возможность покупки у застройщиков жилья в рассрочку;
- активизация частных инвесторов с целью защиты свих средств путем их вложения в недвижимость;
- восстановление и рост доверия покупателей, которому способствовала стабилизация на рынке недвижимости и комплексный подход со стороны самих застройщиков – качество и сроки строительства, адекватная стоимость и предлагаемые эксплуатационные услуги после завершения строительства;
- реализация государственных программ льготной ипотеки под 3% и «Доступное жилье».

Сравнительный анализ спроса и предложения на первичном рынке показал, что базовым рыночным фактором, стимулирующим спрос, по-прежнему остается стоимость квадратного метра. Потребность в жилье удовлетворяется в большей степени за счет приобретения квартир эконом-класса. При этом покупатели предъявляют высокие требования к расположению будущего дома и качественным характеристикам квартир. При сохранении тенденции роста предложения эконом-класса в 2013-2014 г.г. можно прогнозировать возникновение дефицита на сегментах класса премиум и бизнес.

ЦЕНЫ.   Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Харькова в декабре  2012 года составила 947 долл. США или 7670 грн. (рис. 5). Годовой рост средневзвешенного ценового показателя, рассчитанного с учетом структуры предложения, составил менее 1 %.

Рисунок 5 – Динамика ценового показателя на рынке первичного жилья (январь-декабрь 2012 г)

Ценовые колебания обусловлены, во-первых, изменением структуры предложения и, во-вторых, влиянием сезонной компоненты.  На снижение  ценового показателя в июне 2012 года повлиял как выход на рынок новых объектов эконом-класса, так и затишье в связи с проведением Евро-2012 и последующего периода летних отпусков. Осенью рынок традиционно активизировался, на что застройщики отреагировали повышением стоимости жилья. Также следует учитывать, что рост стоимости квадратного метра жилья вызван и повышением уровня готовности строящихся объектов – в декабре в Харькове были введены в эксплуатацию 17 подъездов в шести жилых комплексах.

Традиционно самые высокие цены  были зафиксированы в центральных районах (Центр, Сокольники, Павлово Поле, м. Научная). Наименьшие значения характерны для удаленных районов и пригорода – Рогани и Песочина. Средние цены на жилье в Харькове в к началу 2013 года в различных сегментах первичного жилья составили: премиум-класс – в эквиваленте $1535, бизнес-класс – $950, эконом-класс – $734.

ПРОГНОЗЫ.

Одной из важнейших особенностей 2012 года является сокращение предложения строящегося жилья на первичном рынке города Харькова. При этом с каждым годом с ростом степени износа квартирного фонда сокращается и ёмкость качественного предложения на вторичном рынке. Ограниченное предложение недорогих квартир дало возможность застройщикам начинать продажи на ранних стадиях реализации проектов. Привлекательная стоимость квадратного метра в новых проектах, положительная динамика продаж и рост степени готовности домов будут, в свою очередь, влиять на повышение цен, что позволит компаниям сохранять темпы и сроки строительства. Учитывая текущие тенденции развития рынка первичного жилья Харькова, можно прогнозировать в наступившем году умеренное повышение цен в течение года на 5-10%.

При этом следует отметить, что ряд строительных компаний города планирует в 2013 году начать реализацию новых жилых объектов, в том числе крупных проектов массовой застройки территорий. Новые объекты в большей степени будут реализованы в сегменте жилья эконом-класса, что вынудит застройщиков конкурировать преимущественно стоимостью, лояльностью и гибкой системой рассрочки платежей.