В чем преимущества и недостатки схемы покупки жилья на первичном рынке недвижимости

Как выглядит такая схема; в чем ее особенности и риски, в отличие от других схем; на что стоит обратить внимание потенциальному покупателю, который хочет воспользоваться ФФС – узнавал у экспертов Prostobank.ua.

Екатерина Гутгарц

Главный редактор портала Prostopravo.com.ua

В схеме инвестирования через фонды финансирования строительства принимают участие: доверитель (потенциальный собственник недвижимости), управитель ФФС (финансовая организация), застройщик, иногда страховая компания (страхование коммерческих рисков управителя ФФС). Доверитель передает имущество в доверительную собственность управителя ФФС, который использует эти средства для финансирования строительства. Сам управитель заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя. Обязательства застройщика перед управителем обеспечиваются ипотекой. Кроме того, по каждому объекту строительства между управителем и застройщиком заключается договор уступки имущественных прав и договор поручения с отлагательными условиями. В случае нарушения застройщиком условий договора, управителю поручается выполнение функций застройщика, в том числе право перепоручить их выполнение третьему лицу (то есть, фактически, поменять застройщика).

Также, в случае возникновения риска нарушения застройщиком своих обязательств, договор уступки вступает в силу, и к управителю переходят все имущество и имущественные права на недвижимость.

Преимущества этой схемы:

• четкое законодательное регламентирование;
• за доверителем закрепляется конкретный объект инвестирования;
• надзор за действиями управителя осуществляет регулятор (Госфинуслуг); в случае нарушения управителем законодательства о финуслугах, по решению суда может быть осуществлена замена управителя;
• контроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управитель, возможна замена застройщика в случае неисполнения последним своих обязательств;
• возможность для доверителя отказаться от своего участия в ФФС и забрать вложенные средства.

Недостатки:

• схема несколько сложна для понимания обывателем, инвестору не всегда ясно, каким образом он может отстаивать свои права и законные интересны в ней, к кому предъявлять претензии.

Ирина Бугера

Юрист отдела по вопросам недвижимости, строительства и земельного права

Юридическая компания "Юстикон"

Согласно Закону, финансирование строительства через ФФС осуществляется путем передачи средств управляющей компании, которая выступает посредником между инвесторами и застройщиком. В идеале, компания-управитель является гарантом прав инвесторов, обязана осуществлять контроль над процессом строительства и в случае выявления нарушений имеет право заменить застройщика. К сожалению, на практике это не всегда так. Часто компания-управитель имеет непосредственное отношение к застройщику и «покрывает» все его ошибки. К тому же, управляющая компания ФФС может быть составляющим звеном финансовой пирамиды.

Основные риски инвестора состоят в следующем:

• в случае неплатежеспособности застройщика и открытия дела о банкротстве, инвесторы лишены права на вступление в процесс в качестве кредиторов для защиты своих прав, этим правом (но не обязанностью) обладает только управитель; отсутствует возможность у инвесторов оформить и зарегистрировать право собственности на проинвестированную квартиру в качестве объекта незавершенного строительства;
• отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Ст. 31 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» № 978-IV от 19.06.2003 предусматривается обязанность застройщика своевременно ввести объект в эксплуатацию, но не прописана ответственность застройщика за нарушение этого обязательства;
• в случае, если застройщик не будет выполнять свои обязанности по своевременному строительству дома и компания-управитель примет решение сменить застройщика, проблематичным будет поиск нового застройщика;
• риски, связанные с недобросовестностью непосредственно компании-управителя ФФС: предусмотрено право управителя управлять несколькими объектами одновременно, что может способствовать использованию средств не по назначению;
• отсутствие гарантий того, что стоимость квадратного метра останется неизменной.

Преимуществом является то, что компания-управитель поэтапно перечисляет застройщику деньги инвесторов и имеет право контролировать их целевое использование. В случае, если компания-управитель основана застройщиком или подконтрольна ему, данное преимущество нивелируется.

Артем Стоянов

Старший партнер

Юрист: LCF Law Group

Инвестирование в недвижимость с использованием финансово-кредитных механизмов финансирования строительства – ФФС – является оптимальным в сравнении с иными схемами и механизмами инвестирования на рынке первичной недвижимости (приобретение ценных бумаг, заключение договоров переуступки по инвестиционным договорам паевого участия, заключения договоров аренды с поэтапной оплатой покупки и так далее.), поскольку такое финансирование четко регламентируется законодательством, достаточно широко распространено на рынке и характеризуется успешным опытом его реализации.

Однако, следует отметить, что помимо характерных для ФФС рисков в условиях нестабильности банковской и финансовой системы и спада на рынке недвижимости (потеря застройщиками прав на средства оперативного резерва из-за введения в банках временных администраций; смена застройщика по инициативе управителя с последующими тяжбами по оспариванию законности таких действий управителя предыдущими застройщиками, а также споры относительно сроков завершения строительства и реализации прав доверителей, качества построенного жилья), на национальном рынке существуют специфические скрытые риски, связанные с аффилированностью структуры застройщика и управителя. Это, в случае неплатежеспособности застройщика, практически лишает доверителей фонда возможности получить право на проинвестированный объект.

Каждый покупатель, решивший использовать такую схему приобретения недвижимости, должен учитывать, что он, прежде всего, становится инвестором, со всеми свойственными рисками, а не собственником объекта, так как право собственности у него возникнет только после окончания строительства и введения в эксплуатацию объекта недвижимости.

Ирина Савченко

Юрист

Юрист: Принцип

Схема покупки недвижимости на первичном рынке через фонд финансирования строительства (ФФС) является достаточно новой и прогрессирующей на рынке недвижимости и имеет как преимущества, так и свои недостатки.

Среди преимуществ можно назвать то, что такой механизм на практике достаточно прозрачный и выгодный для доверителя. Доверитель участвует в фонде финансирования строительства, вносит в ФФС денежные средства с целью в будущем получить недвижимость, при этом имея полную информацию о целевом использовании внесенных им средств, а также возможность контролировать их использование.

Преимуществом является также страхование рисков, которое предусматривает привлечение к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний. Достаточно продуманным является то, что активы ФФС учитываются отдельно от активов финансового учреждения (ФУ) и отдельно по каждому объекту строительства. В случае банкротства ФУ, активы ФФС не входят в общую ликвидационную массу.

Кроме перечисленных преимуществ, у покупки недвижимости через ФФС есть также недостатки – как для застройщика, так и для покупателя недвижимости. Недостатком для последнего является неурегулированный вопрос ответственности за невыполнение своих обязательств Управляющего ФФС перед доверителями. Таким образом, права доверителей остаются незащищенными, и, вкладывая деньги в недвижимость, которую в перспективе они намерены получить в собственность, они не имеют каких-либо гарантий исполнения своих обязанностей со стороны ФФС. Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то, что вкладывая денежные средства в ФФС доверитель вступает в договорные правоотношения только с ФФС и не имеет прямого отношения к застройщику, все-таки он попадает в «двойную зависимость» (от ФФС и от застройщика), так как возможность получения в конечном итоге приобретенной недвижимости зависит от выполнения своих обязательств как первым, так и вторым.

Сергей Рымар

Старший юрист

Адвокатская компания "Правочин"

Покупка недвижимости на первичном рынке через фонды финансирования строительства (ФФС) регулируется законом «О финансово-кредитных механизмах управления имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». При очевидных преимуществах данной схемы, которая является наиболее урегулированной законодателем, она имеет ряд недостатков, главные из которых следующие: в случае отказа доверителя от участия в ФФС, независимо от причин отказа, или в случае открепления ФФС-доверителя от закрепленного за ним объекта инвестирования, сумма денежных средств, которые подлежат возврату доверителю, должны быть возвращены управителем в течение пяти дней, но лишь после осуществления управителем последующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования либо введения объекта в эксплуатацию.

Кроме этого, доверителю не гарантировано право расторжения договора управления имуществом без негативных для него последствий, в случае неисполнения управителем или застройщиком обязательств по ним. Также не предусмотрено ни ответственности застройщика и управителя перед доверителем, ни обязательств управителя в случае, если застройщик нарушает условия договора и существует риск того, что объект инвестирования не будет достроен.