В этом году существенных изменений на днепропетровском рынке складской недвижимости не произошло

Несмотря на растущий интерес к профессиональным площадям, новые складские комплексы только-только появляются на рынке, однако их количество не вызывает оптимизма. Так, в этом году, кроме введенного в строй "десятитысячника" класса "А" на ж/м Березинский, в городе обещает появиться подобный объект в районе Запорожского шоссе, остальные немногочисленные проекты запланированы на 2007-2008 годы. В такой ситуации потребители вынуждены довольствоваться предложениями вторичного рынка и хранить свой товар не в самых лучших условиях. О том, где и как найти подходящий склад и насколько перспективен рынок складских площадей, мы попросили рассказать Аллу МАНЕВСКУЮ, эксперта отдела коммерческой недвижимости компании RealNest.

 

- Алла Борисовна, с чем связан высокий интерес потребителей к складской недвижимости и что может предложить сегодняшний рынок?

 

- Спрос на складские помещения двигают многие факторы. Прежде всего, это заметный подъем производства в регионе, бурное развитие торговли, приход крупных торговых сетей на днепропетровский рынок. К сожалению, складской сектор, в отличие от торговых и офисных площадей, не может похвастаться обилием профессиональных помещений. Сегодня их объем составляет чуть больше 100 тыс. кв. м. Львиную же часть объектов составляют помещения в бывших промышленных зданиях постройки 70-80-х годов, а также подвалы, ангары, овощные базы, которые приспосабливаются под склады. Такие объекты можно найти практически в любом районе города, однако большинство из них мало кого устраивают, так как не отвечают современным требованиям. Как правило, в них нет специальных погрузочных платформ, не говоря уже о паллето-местах, нет и оборудования, регулирующего температуру и влажность, не всегда можно рассчитывать и на современные инженерные коммуникации, удобные подъездные пути.

 

- Что легче: снять или купить помещение?

 

- На рынке складов по-прежнему преобладает аренда. Потребители не горят особым желанием приобретать необустроенные склады в собственность, тем более, что выбор небольшой, а цены достаточно высоки. В зависимости от местоположения, площади и уровня технического состояния объекта цена "квадрата" варьируется от $350 до $1000. В основном к продаже предлагаются подвальные и цокольные этажи, отдельно стоящие здания, требующие значительных капиталовложений. К примеру, на углу улиц Калиновой и Тверской сейчас предлагается помещение под склад площадью 1233 кв. м на территории бывшей овощной базы за $455 тыс. Однако несмотря на привлекательную площадь и наличие рампы, помещение "грешит" рядом недостатков: высота потолка - 6,5 м, отопления нет, холодильная камера - в нерабочем состоянии. Не предусмотрены здесь и благоустроенные помещения для персонала, что также снижает привлекательность объекта.

 

А как у них?

 

- В России максимальные базовые ставки аренды складских помещений составляют $115-140 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).

 

- В среднем на рынках Европы аренда склада международного уровня обходится в $70-100 за 1 кв. м в год.

 

Если говорить об аренде, то выбор в этом сегменте побольше, правда, и ставки внушительные. Если в прошлом году можно было снять перепрофилированное под склад помещение в пределах $2-5/кв. м, причем ставка в $5/кв. м считалась завышенной, то сегодня такие площади предлагают от $4 до $10/кв. м. А в новых складских комплексах аренда "квадрата" обойдется в $12 в месяц.

 

- Какие площади пользуются особым спросом у арендаторов?

 

- Наибольшей популярностью пользуются склады до 2 тыс. кв. м, правда, в последнее время наблюдается тенденция увеличения спроса на объекты больших площадей. Метраж выбираемой площади обычно зависит от профиля и величины компании. Как правило, мелких предпринимателей интересуют склады от 50 до 100 кв. м, которые бы находились в непосредственной близости к торговой точке или офису. Средние компании предпочитают площади от 500 до 1 тыс. кв. м. В основном, их выбирают компании, занимающиеся оптовой торговлей стройматериалами, фармпрепаратами, продуктами питания, бытовой и электронной техникой. К выбору склада они подходят особенно тщательно и ищут площади в популярных районах с хорошим транспортным сообщением, преимущественно в зданиях с нежестким пропускным контролем, чтобы клиент без труда мог попасть на территорию склада. Более крупные компании претендуют на площади от 2 тыс. кв. м до 10 тыс. кв. м, с потолками 8-10 м, полным набором всех коммуникаций, с возможностью организации офиса, расположенные вблизи транспортных магистралей. Таких складов практически не предлагается на рынке, и компании вынуждены их строить "под себя".

 

- Насколько требователен сегодняшний арендатор?

 

- При выборе склада арендатор заявляет о тысяче и одном требовании. В числе главных - удобное местоположение с хорошей транспортной развязкой, наличие всех коммуникаций, отопительного оборудования, возможность разместить стеллажную систему и т. д. В последнее время все четче прослеживается тенденция выбора склада с оборудованными, комфортными помещениями для персонала. Однако в процессе просмотра арендатор может легко изменить своим предпочтениям, так как найти готовый склад, соответствующий всем требованиям, довольно проблематично. Иногда арендатор может сделать до десятка просмотров, но так и не найти адекватного предложения.

 

- Почему, несмотря на огромный спрос, инвесторы не спешат строить новые складские комплексы?

 

- Существует несколько причин, которые тормозят развитие рынка. Во-первых, инвесторам выгоднее строить жилые и торговые комплексы как более доходные и быстро окупаемые. Складские же комплексы не дают быстрых "всходов". Во-вторых, у инвесторов еще не сложился четкий "портрет" современного склада, а те проекты, которые сейчас реализуются в нашем городе, это всего лишь - проба концепции, хотя они позиционируются как объекты международного класса. В-третьих, это "земельная" проблема, связанная с нехваткой свободных участков. Ведь территории для строительства складов требуются большие, а большинство незанятых земель - сельскохозяйственные. К тому же процесс оформления документов на строительство сложен и длителен.

 

- И тем не менее, специалисты говорят, что у рынка складов светлое будущее. Каким оно видится вам в ближайшие годы?

 

- В настоящее время инвесторы внимательно присматриваются к рынку и активно интересуются земельными участками от 1,5 до 3 га за чертой города, рядом с разветвленными транспортными магистралями. Спрос на такие участки в 3 раза превышает предложение. Сейчас в стадии строительства находятся до 5 современных комплексов, которые в следующем году появятся в районе Донецкого, Запорожского шоссе. Учитывая неудовлетворенный спрос и дефицит качественных площадей, можно предположить, что складской сектор будет развиваться в сторону профессиональных объектов. Что касается арендных ставок, то до конца года они останутся стабильными.