В Ивано-Франковске можно приобретать новое жилье хоть целыми подъездами
Первичный рынок жилья в Ивано-Франковске может поразить любого, кто привык думать, что предложение не успевает за спросом.
В сооружаемых новых домах здесь продается только 30-40% квартир, а строит жилье здесь более 200 организаций! Но цены за квадратный метр все же растут как на первичном, так и на вторичном рынках. Власть выделяет немало земельных участков под застройку, но думать, что это делается по-честному, ни у кого оснований нет. Франковские риэлторы называют процесс землеотводов гиперкоррумпированным. Интересны и другие явления на рынке недвижимости этого областного центра.
О них читателям «Domik.net» охотно рассказал директор агентства недвижимости «Прикарпатський дім» Сергей МЕЙЗЕЛЬ.
Из справки. Агентство недвижимости «Прикарпатський дім» в отличие от многих других в Украине, кроме веб-сайта, организовало собственную телефонную «гарячую линию», благодаря которой специалисты предприятия узнают много интересного – о тенденциях, об отдельных случаях, о действиях продавцов недвижимости и властей. А сам «Прикарпатський дім» был основан в 2002 году, и сегодня эта компания является наиболее известной и лидирующей на рынке недвижимости. В штате компании оказались специалисты-риэлторы, работающие на рынке с 1995 года. Они предоставляют весь спектр услуг, в которых заинтересован потребитель. «Прикарпатський дім» выступил учредителем ряда предприятий – в частности, Ивано-Франковской товарной биржи недвижимости и соучредителем Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.
- Сергей Петрович, в чем, на ваш взгляд, специфика современного рынка недвижимости Ивано-Франковска и как она отразилась на темпах роста цен по сравнению с прошлым годом?
- Если говорить о специфике нашего рынка, то, на мой взгляд, сейчас у нас перенасыщение новостроек. Судите сами: на первичном рынке нашего небольшого города сейчас работает 220 застройщиков – это очень много для нашего небольшого города. Но именно столько зарегистрировано строительных организаций, которые имеют соответствующие лицензии! Наверное, ни в одном регионе нет такой активности. Ситуация, по поводу которой можно говорить, что не строит здесь разве что ленивый… Сейчас отдадут под застройку еще 18 гектаров, бывшие в пользовании одной воинской части, и, по моему прогнозу, когда начнется строительство на этом участке, наступит настоящее перенасыщение рынка.
Мы знаем, как продавалось жилье в прошлом году и как в нынешнем, и готовы с уверенностью сказать, что спроса на первичном рынке уже нет.
- Но есть ли у такого большого количества застройщиков землеотводы?
- Думаю, что у большинства есть. Следует учесть и тот факт, что серьезно активизировалось коттеджное строительство. Вот в течение предстоящей весны, насколько я знаю, вырастет 4-5 коттеджных городка, которые уже будут полностью сданы.
- Хотелось бы узнать о цифровых показателях роста цен на жилье в Ивано-Франковске.
- Если обратиться к цифрам, то на первичном рынке жилья стоимость однокомнатных квартир в центральной части Ивано-Франковска за 9 мес. нынешнего года увеличилась на 15,2% (с $660 в январе до $760 за кв.м. на начало октября). Рост цен в микрорайоне Позитрон - Каскад оказался на уровне 26,1% (с $520 до $656 за кв.м.), в микрорайоне ул. Пасична - на 25% (с $560 до $700 за кв.м.). Такой же рост цен наблюдался и на двухкомнатные квартиры в этом сегменте рынка. На трехкомнатные квартиры показатели несколько отличаются от предыдущих: в центре цены возросли на 16,1% (с $620 до $720 за кв.м.); в двух других их указанных микрорайонов соответственно на 28,3% (с $480 до $616 за кв.м.) и на 25% (с $560 до $700 за кв.м.).
На вторичном рынке в 2006 г. рост цен на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в центральной части города наблюдался одинаково на уровне 12,5% (с $800 до $900 за кв.м.), в микрорайонах Позитрон и ул. Пасична – одинаково на 13,3% (с $750 до $850 за кв.м.). Таким же был рост цен в центре и на трехкомнатные квартиры (на 12,5%). Правда, в указанных других микрорайонах цены на трехкомнатное жилье возросли на 23% (с $650 до $800 за кв.м.) и на 30,8% (с $650 до $850 за кв.м.).
- Какие же главные причины, повлиявшие на подорожание жилья в нынешнем году?
- Собственно, первичный рынок и «подтягивает» вторичный в отношении цен. Это первая причина. А вторая – это подорожание цен на все, что связано с этим рынком. Может, стоит уже всерьез говорить о повышении инфляции, которая адекватно не отражена официальной статистикой.
- Увеличивается ли количество покупателей с учетом описанных вами процессов?
- Количество покупателей-то увеличилось, но в этом плане для нас спецификой является еще то, что как бы «пропал» средний слой покупателей. Могу сказать, что ивано-франковский спрос отличает нечто неординарное – котируются или весьма дорогостоящие квартиры с суперевроремонтом и с особого качества дизайном, или самые простые одно-, двухкомнатные квартиры. Спроса на нечто среднее почти нет. Это мы ощутили еще и потому, что офис нашего агентства переселился в центральную часть города. А поскольку нас хорошо знают, то основные потоки покупателей прошли через наших риэлторов. Благодаря собственной «горячей линии» и в связи с переездом нашего офиса, потребителям стало удобнее контактировать с нами.
С учетом статистики нашего агентства увеличение покупателей все же больше наблюдается на вторичном рынке.
- Как вы определяете основные группы покупателей?
- Как группы их весьма сложно определить. Разве что, прибегнув к повторению сказанного, можно говорить о тех, кто стремится приобрести дорогое жилье. На нашем рынке недвижимости покупатели хотят стать владельцами по-настоящему качественного «товара». На что попало, как говорится, они уже не набрасываются.
Если раньше было существенно ощутимо движение, так сказать, коммерческого жилья – того, которое приобреталось для перепродажи, то сейчас это прекратилось. Такого рода продавцы как бы притормозили свои операции и выжидают – что будет происходить на рынке завтра. Поэтому покупают те, кому жилье необходимо действительно для проживания в нем.
Отмечу также уход в прошлое той группы покупателей, которая в свое время образовалась благодаря заработанным средствам за рубежом.
- В каких микрорайонах города сейчас наиболее интенсивно ведутся массовые застройки?
- Можно начать с короткого ответа: везде, где возможно, там и строят. Практически весь город в стройках. Отмечать какие-то отдельные микрорайоны сложно. Городская власть все-таки выделяет много земли под застройки. Хотя мы и пытаемся спорить с ней в том плане, чтобы этот процесс наконец-то был организован через систему аукционов… Возможно, в этом месяце добьемся того, что будет проведен аукцион по продаже земли.
- Сергей Петрович, какого типа сооружаются дома? Какие планировки квартир в них преобладают?
- Большинство строящихся домов – пятиэтажные. В них преобладают небольшие по площади жилища – 40-60-80 кв.м. Только кое-кто строит квартиры с несколько большими площадями – до 100 и больше квадратных метров.
До сих пор, в основном, шло строительство кирпичных домов. Только в нынешнем году стали внедрять монолитно-каркасный тип строительства и уже сооружено несколько таких домов.
- Но в пятиэтажных домах же не будет лифтов… И вообще – не хотят что ли франковчане жить повыше?
- Лифтов там не будет – это да, но дело не в покупателях. Причина больше в наших строителях, которые не хотят строить высотных домов, потому что для них себестоимость в таком случае будет намного выше. По их подсчетам, лучше построить два-три пятиэтажных дома, чем один высотный.
- А сами строители – местные или есть представители из других регионов?
- В основном, наши - франковчане. Несколько фирм было со Львова и из Киева. На каком-то этапе киевляне ушли с нашего рынка, но сейчас они выиграли тендер на строительство на тех 18 гектарах бывшей воинской части, о которых я упоминал. Если они войдут на этот участок, а впоследствии, построив жилье, будут продавать его несколько дешевле, чем ивано-франковские застройщики, то это создаст существенную угрозу для первичного рынка города.
- Как все же котируется жилье на обоих рынках? Ваше сообщение о том, что часть покупателей предпочитает дорогостоящие квартиры, может одинаково касаться и вторичного рынка…
- Однозначно ответить сложно. Обращу внимание на тот факт, что сданные в эксплуатацию новые дома заселены только на 30-40%. Если к образовавшемуся жилищному фонду на первичном рынке добавятся объемы на тех 18 гектарах, то наступит весьма острый момент – конкуренция по параметру цены за квадратный метр будет очень жесткой. Коммерсанты рынка недвижимости, перекупщики, которые сейчас приостановили сделки, могут начать сдавать свои объекты в новых домах, и это существенно повлияет на ценовую ситуацию на рынке.
Владельцами жилья в новых домах, в основном, стали предприниматели-перекупщики. Они попросту вложили средства в эту недвижимость. В прошлом году они покупали ее по 350-400 долл. за кв.м., Сегодня уверенно могут делать предложение на уровне 700 долл. за кв.м. Вот, кстати, еще один показатель к вопросу о темпах роста цен.
…А так жилье в новых домах котируется весьма высоко. Но возможности большинства покупателей не соответствуют тому, чтобы рынок здесь был максимально активным. Непроданные квартиры в новых домах просто стоят пустыми, ждут покупателей.
- Следовательно, можно говорить всему миру, что в Ивано-Франковск стоит ехать всем желающим и вкладывать средства в недвижимость, приобретая квартиры в новых домах?
- Да, можете так и говорить! Пусть покупают, сколько кто хочет, - хоть целыми подъездами!
- Какие программы относительно «хрущевок» есть у власти города? Будут их реконструировать, масштабно ремонтировать?
- Нет, каких-либо программ пока у города нет. Несколько групп таких домов у нас есть, но руки к их ремонту дойдут разве что лет через 5-10. Когда исчерпается фонд дешевой земли, тогда только займутся «хрущевками». Правда, что касается франковских «хрущевок», то они у нас выдержат больше чем 50-60 лет, как говорили раньше, - спокойно простоят и будут функционировать 200-300 лет.
- Ого! Но ведь это жилье, как ни суди, все же не соответствует никаким современным требованиям…
- Я согласен! Но его вполне можно использовать как социальное жилье, отдавать малоимущим или другим категориям лиц. Конечно, это должна определять комплексная программа, а ее формирование зависит от экономики страны.
- Возвращаясь к вопросу о земле и помня ваше же сообщение о том, что власть выделяет много участков под застройку, почему же тогда так подорожали земли вблизи областного центра. Согласно данным вашего агентства это рост на уровне 300%?
- Это я оцениваю, как процесс приобретения землей своей реальной цены. Сейчас она на самом деле догоняет рынок. Если жилье постепенно поднималось в стоимости, то земля по темпам только сейчас начала догонять. Поблизости Ивано-Франковска стоимость одной сотки примерно 3 тыс. долл., чуть далее – 1 тыс. долл., до 10 км – 500 долл.
- В каких микрорайонах массовое строительство жилья в ближайшей перспективе вестись не будет?
- Только в микрорайоне братьев Майданских. В центре еще год-два будут выделяться участки под застройку.
- Были ли в последнее время резонансные конфликтные ситуации, связанные с недвижимостью, землеотводом? Как они были решены?
- Не так давно, во время правления бывшего руководства города, со стороны калушской трассы был выделен участок под коттеджный городок. Новая власть, формируя свой план градостроительства, стала переводить этот участок под жилищный массив. Это вызвало резонанс.
А еще вот сейчас продолжается история с одной винницкой компанией, которая предлагает строить жилье на условиях вложений до 3% годовых. Компания предложила какую-то, не совсем понятную накопительную систему, и многие на это соглашаются, отдают свои средства. А оказывается, что впоследствии, через три года, возможны большие переплаты, когда жилье уже будет готово. Ситуация непонятна. Предлагаемый этой компанией договор так устроен, что человек, должен внести более 60% средств от будущей стоимости жилья, после чего только он попадает на какой-то тендер… Словом, это та же пресловутая «пирамида», только пирамида «в законе». Действует эта компания уже год, рекламу в прессе публикует на первых страницах.
- Бытует ли среди горожан мысль о наличии коррупции в сфере регулирования со стороны городских властей? Если да, то влияет ли такое мнение на сам рынок недвижимости?
- Да, здесь никто не сомневается в коррумпированности этой сферы. Даже известно, что «система накатана» и все устроено так, как и должно быть в спруте. Каждый, кто что-то пытается взять у власти, знает, «сколько чего стоит». Это не просто коррупция, это гиперкоррупция. Из-за этого и дорожает недвижимость, все это и сказывается на стоимости квадратного метра.
- Спасибо.
Беседовал Тарас Колиснык
