В Киеве подешевеет аренда офисов

В Киеве начали строить меньше офисов. За прошлый год в эксплуатацию было введено 7 новых офисных центров (общей площадью свыше 125 тыс. кв. м). Это почти в два раза меньше, чем в 2012 г.: тогда запустили 16 новостроек площадью 193 тыс. кв.м. Об этом «Вестям» сообщили в консалтинговой компании UTG.

Возведенные в прошлом году офисные центры активно заполнялись. Чаще всего переезжали компании из IT-индустрии — на них пришлось 43% всех сделок по аренде недвижимости. На втором месте по переездам оказались энергетики (19% всех сделок), а за ними идут телекоммуникационные (14%) и консалтинговые компании (7%).

«Большая часть сделок — это переезды компаний в новые офисы, — рассказал «Вестям» руководитель департамента офисной недвижимости компании DTZ Джефф Харгрив. — Хотя были, конечно, и сделки по перезаключению уже существующих договоров аренды, и единичные сделки, связанные с выходом новых компаний на рынок».

По мнению девелоперов, основные причины переезда арендаторов — это появление значительного количества доступных офисных площадей высокого качества, с лучшим расположением. Но были и те, кто делал выбор под влиянием внутренних факторов, таких как расширение или объединение офисов.

"В преимущественном большинстве случаев договоры аренды заключаются на срок от 3 до 5 лет, реже встречаются договоры сроком действия до 7 лет, максимальный срок аренды, зафиксированный на рынке офисной недвижимости 2013 года – 10 лет", - сообщил директор департаментов офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Павел Макуха.

Почему переезжают

Как стало известно «Вестям», компания МТС-Украина готовится переехать в новый офис в бизнес-центр Merx-2, сейчас площади в 7,5 тыс. кв.м обустраиваются в соответствии с требованиями оператора связи. Аналогичную площадь, но в БЦ Premium Center планирует освоить IT-компания Kologlobal.

Кроме нее, в Premium Center перебирается еще две IT-компании: Miratech и Inovex (каждая займет по 2,5 тыс. кв.м). По словам вице-президента Miratech Алексея Перекатова, IT-сектор — показывает стабильный рост (20% в год), и его прибыль напрямую зависит от количества сотрудников. Потому месторасположение офиса и инфраструктура играет важную роль. «Одно из ключевых требований к офису — это возможность расширения. Если он находится в лесу или просто далеко от центра, но никакая супер-начинка не заманит сюда специалистов», — сказал нам Перекатов.

Административный директор Сiklum Левиза Османова сообщила «Вестям», что в ее случае причиной переезда стал именно «перерост» компании предыдущего офиса. Главными требованиями при выборе «жилплощади» было наличие необходимого количества квадратных метров (даже с запасом), техническая оснащенность, инфраструктура, а также удобное месторасположение и транспортная развязка. Много внимания уделялось возможностям окружающей территории, в частности есть ли зона питания, развлечения. В результате среди бизнес-центров класса «B+» и «А» был выбран БЦ «Гулливер», где арендовали 10500 тыс. кв.м. «На этапе адаптации помещений под наши требования и планировки пришлось столкнуться с техническими нюансами. Например, поскольку мы IT-компания, нам нужна большая электрическая мощность, чем стандартно предлагает бизнес-центр, но его администрация справилась с задачей», — рассказала Османова.

В пресс-службе DTEK сообщили, что основной причиной переезда была «высокая степень территориальной разобщенности» подразделений ДТЭК в Киеве. «Переезд в одно офисное здание позволяет оптимизировать хозяйственно-административные расходы и повысить уровень коммуникаций между сотрудниками, которые раньше работали в разных районах города. Вторая причина – потребность в дополнительных площадях с учетом увеличения некоторых подразделений ДТЭК», — объяснила «Вестям» начальник отдела по работе со СМИ Мария Помазан.

Компания Shell заняла 2,9 тыс. кв. м в БЦ «Торонто-Киев». «При выборе офисного здания искали помещение, которое можно было бы оборудовать согласно международному сертификату LEED, а также применить инновационные инженерные решения и практики «зеленого» офиса. Речь идет, прежде всего, о более эффективном и рациональном использовании электроэнергии, систем отопления, вентиляции, водоснабжения, офисной техники», — рассказала нам советник по связям с общественностью ООО «Шелл Юкрейн Эксплорейшн энд Продакшн» Юлия Пихновская. В августе прошлого года компания переехала в новый бизнес-центр «Торонто-Киев».

Цены просядут на 10%

В 2014 г. в Киеве ожидается ввод в эксплуатацию еще пяти крупных проектов общей площадью 106 тыс. кв.м. Самый амбициозный из них — IQ Business Center (ул. Струтинского,13-15, на 35 тыс.кв.м), с «умными» окнами и вертолетной площадкой на крыше. Его открытие планируется весной.

Еще пара грандиозных (более 250 тыс. кв.м каждый) проектов могут появиться на проспекте Победы. Так, в Sky Tower (пр. Победы,13) 200-метровые башни уже «доросли» до 20 этажа. Проект рядом — Victory Towers (две башни в 54 этажа) — пока заморожен.

Эксперты предполагают, что рынок не способен поглотить такое количество офисных помещений. «Бум строительства офисов был вызван интересом к нашей стране и заходом множества иностранных компаний — более 75% запросов на новые площади был именно от них. Сейчас интерес пропал, пустуют четверть площадей офисов класса «А» и шестая часть офисов класса «В», — уточнил руководитель отдела стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский.

Так что ввод значительного количества новых площадей еще больше увеличит конкуренцию, что может привести к падению ставок аренды. «В данный момент показатели стабильны, но затяжной политический кризис может привести к их снижению», — подтвердил «Вестям» Джефф Харгрив.

Сейчас помещения в бизнес-центрах класса «А» сдаются по ставкам от 25 до 40 у.е. за кв. м в плюс эксплуатационные платежи 5-8 у.е. за кв. м в эквиваленте. Для класса «В» ставки составляют от 15 до 32 у. е, а эксплуатационные платежи от 3 до 6 у.е. Согласно прогнозу Виктора Оборского, уже до начала лета расценки должны просесть (в долларовом эквиваленте) на 10%.