В Киеве прошла 1-я международная конференция "Real estate strategic forum 2006", посвященная вопросам недвижимости

Они считают, что украинских строителей нельзя назвать профессионалами и что под любым предлогом они пытаются увеличить бюджет проекта.

 

Генподрядчики утверждают, что проблема заключается в жадности и некомпетентности самих инвесторов.

 

Мнение экспертов: 1-я международная конференция Real Estate Strategic Forum 2006:

перспективы партнерства в сфере недвижимости

 

Дата и место проведения: 17 июня, г. Киев.

Организаторы: компания Conference House, Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания (УИИК).

Количество участников: 130 чел. из Украины и других стран (представители инвестиционных, девелоперских компаний, банков).

 

Проблемы подряд

 

В середине июня в Киеве прошла международная конференция, посвященная вопросам недвижимости. В конференц-зале гостиницы Radisson SAS собрались отечественные и зарубежные инвесторы, управленцы, а также представители банков. Участники обсуждали несколько актуальных вопросов. Например, перспективы партнерства в сфере недвижимости, в частности, между застройщиками и финансовыми учреждениями. Отметим, что проблемы банковского кредитования проектов строительства недвижимости, в том числе коммерческой, являются сейчас камнем преткновения для многих инвесторов. Ведь в Украине на стадии разработки почил в бозе уже не один проект именно благодаря несговорчивости банков. Впрочем, о проблемах финансирования девелоперов можно говорить до бесконечности. Поэтому в следующем номере БИЗНЕС посвятит этому отдельную публикацию. Не менее важная проблема, о которой редко говорят застройщики, — выбор генподрядчика. Нередко самые громкие скандалы возникают как раз на этапе строительства и в борьбе за доступ к возведению объектов.

 

Антагонизм

 

Тема сотрудничества застройщиков и генподрядчиков, даже не будучи заявленной в повестке дня, вызвала среди участников конференции по недвижимости небывалый ажиотаж. Как оказалось, большинство инвесторов, а также управляющих инвестиционными проектами недовольны работой отечественных строителей. Они считают, что украинские генподрядчики не только непрофессиональны, но то и дело пытаются обмануть “доверчивого” заказчика: под любым предлогом увеличить бюджет проекта, оттянуть сроки сдачи объекта и т. д.

 

Особенно категоричны были иностранцы. В частности, Самвел Багдасарян, директор американской компании Donovon Group LLC в Украине (г. Киев; строительство), сообщил, что сомневается в том, что в Украине можно найти добросовестных генподрядчиков. “Я думаю, что в Украине иностранному инвестору в качестве генподрядчика нужно нанимать иностранную компанию с определенным опытом работы”, — отметил он.

Низкий уровень профессионализма у местных строителей отметил и Чинви Мгбере, руководитель департамента девелопмента компании “Проект-менеджмент бизнес консалтинг” (г. Киев; консультации при подготовке и реализации проектов в различных сферах деятельности). По его мнению, генподрядчик в Украине под любым предлогом пытается увеличить бюджет проекта, что, соответственно, делает инвестора заложником процесса. Конкретнее обрисовал претензии инвесторов к генподрядчикам Милан Паевич, генеральный директор ООО “Слав-Инвест” (г. Киев; управление проектами строительства, консалтинг, инжиниринг), имеющий большой опыт выполнения генподрядных работ в Украине (работает в нашей стране с начала 1990-х). По его словам, основные претензии относятся к вопросам контроля выполнения работ. “Инвестор в течение производства строительно-монтажных работ заинтересован в соблюдении сроков, стоимости и качества выполняемых работ. Генподрядчик со своей стороны обязан выполнять условия генподрядного контракта, однако в излишнем, с его точки зрения, контроле со стороны инвестора крайне не заинтересован”, — объяснил г-н Паевич. В такой ситуации, по его словам, одним из действенных рычагов воздействия на генподрядчика является механизм применения штрафных санкций, например, за срыв сроков определенного этапа работы.

 

Но дело в том, что самих генподрядчиков на конференции не было (не исключено, что их и не приглашали). Поэтому обратился к представителям данных компаний, которые, понятное дело, посчитали обвинения застройщиков необъективными.

В частности, Андрей Орловский, председатель правления ЗАО “Украинский Строительный Концерн” (УСК; г. Киев; включает более 20 строительных компаний), считает, что качество выполненных отечественными генподрядчиками работ ничем не уступает качеству работ иностранцев. “В советское время качество работ, выполненных иностранными компаниями, достигалось за счет высококачественных дорогих материалов, доступ к которым у отечественных компаний был ограничен. В настоящее же время нам они тоже доступны”, — говорит он.

 

Тем более что некоторые украинские компании уже активно внедряют технологии проектного менеджмента. В то же время генподрядчики признают, что столь профессионально работающих строителей на рынке действительно мало.

 

“Квалифицированные генподрядные организации очень загружены, к тому же благодаря опыту строительства различных объектов они хорошо ориентируются в реальной стоимости строительства”, — заметил Валерий Ткачев, начальник отдела развития корпорации “Альтис-Холдинг” (г. Киев; проектирование и инжиниринг, строительство). А обвинения в завышении строительных смет подрядчики объясняют тем, что инвесторы пытаются сэкономить. “Наша взаимная проблема — жадность девелоперов и их непонимание поля игры”, — посетовал Юрий Карпенко, генеральный директор совместной украинско-французской проектно-строительной фирмы “Основа-Солсиф” (г. Киев). “Проблемы могут возникнуть в случаях, когда заказчик привлекает компании с небольшим опытом, которые предлагают более низкую цену. В таких случаях у подрядчика не хватает либо опыта для реализации проекта, либо мощностей, что также может привести к остановке работ”, — согласился с коллегой Валерий Ткачев.

Очевидно, в целях той же “экономии” чаще всего застройщики не создают собственных генподрядных структур. Как заметил один из участников конференции, для инвесторов это “серьезные затраты”.

 

Еще одна проблема, по словам г-на Ткачева, заключается в том, что часть заказчиков не являются профессионалами в области строительства и имеют представление о процессе, сроках и стоимости строительства, не соответствующее реалиям. Также немаловажным является тот факт, что большая часть объектов начинает строиться при отсутствии полного комплекта проектной документации (а это уже вина девелоперов). В связи с этим нередко уже в процессе строительства заказчик или проектировщик меняет проектные решения, не учитывая, что это может привести к изменению сроков и стоимости работ.

 

Конструктив

 

Учитывая вышеперечисленные проблемы, участники рынка признают: обеим сторонам нужен юридически грамотно составленный генподрядный контракт.

 

Еще одним способом решения конфликта “инвестор — генподрядчик” игроки считают страхование всех участников проекта. Правда, в данном вопросе мнения зарубежных и отечественных инвесторов разошлись. Иностранцы считают, что все риски должен страховать инвестор, украинцы — что каждый участник процесса должен страховать свои риски отдельно. К слову, крупные генподрядчики так и делают. Они страхуют риски выполнения строительных работ, а также предоставляют банковскую гарантию на всю сумму генподряда.

 

В то же время страховые компании, по словам операторов, брать на себя риски строителей не спешат. Например, участники конференции справедливо заметили, что на нынешнем мероприятии не было ни одного представителя СК. “Страховые компании в Украине работают де-юре (но не работают де-факто. — Ред.). Никто не уверен, что в случае необходимости они смогут вмешаться”, — поделился наболевшим Самвел Багдасарян. Выход участники конференции видят один — в заключении договоров с иностранными страховыми компаниями, способными гарантировать выплату страховых сумм. БИЗНЕС попытался получить комментарий у страховщиков (в том числе с иностранным капиталом), но, к сожалению, безуспешно. В одной из страховых компаний красноречиво заметили, что получить интересующие сведения журналистам вряд ли удастся. Очевидно, сказать им по этому поводу просто нечего, а страховать строительные риски они действительно не спешат.

 

Еще один вывод. Судя по настроениям иностранцев, готовится почва для прихода в Украину вместе с зарубежными девелоперами и их партнеров — тамошних подрядных организаций. По крайней мере, турецкие строители в Украине уже давно активничают. И “подминают” далеко не мелкие контракты. Например, турецкая компания возводит железнодорожно-автомобильный мостовой переход Киев-Московский — Дарница.