В преддверии очередных реформ
В предыдущем обзоре мы писали о заметном росте деловой активности. На этой неделе рост продолжился: увеличилось количество просмотров и сделок.
Подобные процессы в разгар лета нехарактерны для нашего рынка недвижимости, хотя мы их наблюдаем уже не впервые.
В 2011 году летний рост деловой активности был вызван ожиданиями возможного дефолта США и связанного с ним мирового экономического кризиса. В то лето резко усилилась поляризация настроений участников рынка. Увеличилась доля покупателей, уверенных, что подобные кризисы приведут к падению цен на киевскую недвижимость. Одновременно увеличилась доля покупателей, склоняющиеся к тому, что вложения в киевскую недвижимость более надежны и эффективны, чем хранение валютных накоплений «под матрасом» или на депозитах.
Сейчас участники рынка опасаются существенного изменения привычных «правил игры». Тем более, что даты подобных изменений известны: с первого августа вводятся новый порядок оценки недвижимости , а с первого сентября киевский рынок недвижимости практически полностью перейдет на безналичные расчеты в национальной валюте. Вот и пытаются сейчас многие продавцы и покупатели «впрыгнуть в последний вагон».
Продавцы прерывают летний отпуск и выставляют квартиры на продажу. Количество объектов заметно увеличилось, а средняя цена по городу за последнюю неделю снизилась. Снижение средней цены объясняется двумя причинами. Во-первых, продавцы более охотно снижают цены, во-вторых, изменился состав предложений.
Что же касается покупателей, то, как и летом 2011 года, среди них усилилась поляризация. С одной стороны, выросло число «активных» покупателей. С другой стороны, активные прежде покупатели все чаще занимают позиции наблюдателей: ждут завершения переходных процессов и резкого снижения цен.
Чья тактика окажется правильной – узнаем, скорее всего, к концу года. Летом 2011 года выиграли, насколько мы можем судить, те, кто решал вполне конкретные личные проблемы. Во втором полугодии 2011 года индекс цен снизился на 2,1%, что, конечно же, немало, но на обвал цен никак не похоже.
Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.
| Индикаторы рынка недвижимости Киева Исходная информация в $/кв.м | 20.07.2013 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву | |||
| Без аппроксимации | 1699 | -0,5% | -0,8% |
| С использованием аппроксимации | 1703 | 0,0% | -0,4% |
| Средняя цена предложений в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1870 | -0,5% | +0,8% |
| С использованием аппроксимации | 1881 | -0,3% | +1,8 % |
| Средняя цена предложений возле метро | |||
| Без аппроксимации | 2043 | -0,6% | -1,6% |
| С использованием аппроксимации | 2054 | 0,0% | -1,4 % |
| Средняя цена предложений в сегменте «дешевого жилья» | |||
| Без аппроксимации | 1143 | +0,4% | -0,5% |
| С использованием аппроксимации | 1138 | +0,2% | +1,5% |
| Средняя цена предложений в сегменте «дорогого жилья» | |||
| Без аппроксимации | 2379 | -0,9% | -1,2% |
| С использованием аппроксимации | 2393 | 0,0% | -1,4% |
По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 4,7% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.
Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Печерском районе . При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.
График №1 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Печерском районе
- синяя кривая – в среднем по району;
- зеленая кривая – квартиры в новых домах
- красная кривая – квартиры в домах возле метро
Средняя цена предложений в Печерском районе за последние три месяца не изменилась; за последнюю неделю выросла на 0,4%.
Средняя цена предложений в новых домах в Печерском районе за последние три месяца выросла на 3,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,5%.
Средняя цена предложений возле метро в Печерском районе за последние три месяца выросла на 0,1%; за последнюю неделю выросла на 0,5%.
График №2 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Печерском районе в сегментах «старый кирпич» и «улучшенный кирпич»
- синяя кривая - в сегменте «старый кирпич»;
- зеленая кривая – в сегменте «улучшенный кирпич»
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца снизилась на 5,3%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%.
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «улучшенный кирпич» за последние три месяца снизилась на 3,7%; за последнюю неделю выросла на 0,2%.
График №3 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Печерском районе в сегментах «дореволюционные дома», «сталинки» и «украинский кирпич»:
- синяя кривая - в сегменте «дореволюционные дома»;
- зеленая кривая – в сегменте «сталинки»
- красная кривая – в сегменте «украинский кирпич»
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «дореволюционные дома» за последние три месяца выросла на 6,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,8%.
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «сталинки» за последние три месяца выросла на 2,6%; за последнюю неделю снизилась на 0,3%.
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца выросла на 2,8%; за последнюю неделю выросла на 2,2%.
В последнее время произошли следующие сделки:
Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), Оболонский проспект (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 33 кв.м., жилая 17,2, кухня 7. Санузел раздельный. Балкон застеклен и утеплен. Окна во двор. Стеклопакеты. Паркет, линолеум, кафель. Столярка старая. Сантехника новая. Кондиционер. Метро «Героев Днепра» в зоне пешеходной доступности. Состояние: «сделан косметический ремонт». 54000$ (1636$/кв.м).
Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Щусева (Шевченковский район, Сырец ). Общая площадь 31,2 кв.м., жилая 17,5, кухня 7,5. Санузел совмещенный. Балкон застеклен и утеплен. Стеклопакеты. Паркет, кафель. Новая сантехника. В зоне пешеходной доступности станция метро «Дорогожичи» и парковая зона. Состояние: «требуется косметический ремонт». 55000$ (1763$/кв.м).
Однокомнатная квартира в современном панельном доме, улица Чавдар (Дарницкий район, Осокорки ). Общая площадь 41,1 кв.м., жилая 18, кухня 9. Санузел совмещенный. Лоджия застеклена. Стеклопакеты. Стены оштукатурены, на полу линолеум. Новая сантехника. Дом не сдан. Переуступка имущественных прав. Состояние: «требуется косметический ремонт». 70000$ (1703$/кв.м).
Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Вишняковская (Дарницкий район, Осокорки). Общая площадь 55,4 кв.м., жилая 29,8, кухня 8,5. Санузел раздельный. Две лоджии, застеклены. Стеклопакеты. Сантехника новая. Столярка новая. Линолеум, кафель. Встроенная кухня. Состояние: «сделан косметический ремонт». 76000$ (1372$/кв.м).
Общая площадь приведенных выше квартир 160,7 кв.м.
Общая стоимость приведенных выше квартир 255000$.
Автор: Владимир Коломейко, аналитик Domik.net
© domik.net, 2013
Комментарии посетителей