В процессе оценки
Предыдущая публикация касалась видов стоимости. В данной статье перейдём к процессу оценки недвижимости, использующему указанные виды стоимости.
Процесс оценки представляет собой комплекс систематизированных операций, целью которых является получение ответа на вопрос: сколько стоит недвижимость? Чтобы процесс пошел, он должен сочетать понимание сущности стоимости и используемых методов.
Теория оценки сформировалась в конце девятнадцатого столетия. Альфред Маршалл выделил три подхода к определению стоимости, используемых современными оценщиками, а Ирвин Фишер сформулировал теорию, на которой основывается метод капитализации по прибыли. В течение двадцатого столетия теория оценки продолжала развиваться и приспосабливаться к нуждам участников рынка. В конце прошлого столетия и мы приобщились к этому процессу.
Первым шагом в процессе оценки является установление круга вопросов, связанных с оценкой, который включает идентификацию недвижимости и прав собственности на нее, формулирование цели, для которой совершается оценка, указание вида определяемой стоимости, определение границ точности оценки.
Идентификация собственности должна содержать ее адрес, место расположения, конструктивную характеристику.
Права собственности характеризуются формой владения (частная, коллективная), ограничениями прав владения, юридическим статусом собственности (абсолютное право собственности; собственность, сдаваемая в аренду; арендуемая собственность).
Цель, для которой совершается оценка, ставится заказчиком и определяет характер задания. Оценка может быть использована для определения цены при покупке или продаже, для залога при получении кредита, для определения арендной платы и др.
Определение стоимости в большинстве случаев касается рыночной стоимости, но могут определяться иные виды (см. предыдущую публикацию).
Фиксирование даты определения стоимости устанавливает точку во времени, к которой относится выполненная оценка стоимости.
Границы точности оценки, иначе пределы, в которых выполняется сбор данных, их подтверждение и учет, зависят от важности задач, в связи с которыми выполняется оценка. Наличие других граничных условий указывает на те специфические особенности проводимой оценки, о которых не упоминалось ранее.
К сожалению, ещё не у всех есть понимание того, что стоимость может рассматриваться как величина, изменяющаяся в определенном диапазоне. (В умах крепко сидит опасение возможной «строгой» проверки соответствующими органами - а им подавай лишь одну, но «законную» цифру!).
После очерчивания круга вопросов при оценке, могут выполняться последующие шаги оценочного процесса (если процесс действительно пошел).
Предварительный анализ представляет собой обзор характера и объема оценки. При сборе и отборе данных оценщик собирает как материалы общего характера о факторах, влияющих на стоимость, так и конкретные сведения о состоянии имущества, правовых и природных характеристиках; особенностях расположения, доходах и расходах, а также данные о конкурентном предложении и спросе, которые характеризуют позицию собственности на рынке.
Три подхода могут быть применены при анализе мате¬риалов, чтобы получить обоснованное заключение о вели¬чине стоимости. Хотя подходы являются взаимосвязанными, тип собственности и ее использование определяют, какой подход (подходы) являются наиболее подходящими. К ним отнесены: затратный, сравнительный, доходный подходы. В рамках каждого из подходов могут использоваться различные методы, о которых будет сказано в последующих публикациях.
Яков Маркус, Виктор Маркус ЧП «Бюро Маркуса»
Теория оценки сформировалась в конце девятнадцатого столетия. Альфред Маршалл выделил три подхода к определению стоимости, используемых современными оценщиками, а Ирвин Фишер сформулировал теорию, на которой основывается метод капитализации по прибыли. В течение двадцатого столетия теория оценки продолжала развиваться и приспосабливаться к нуждам участников рынка. В конце прошлого столетия и мы приобщились к этому процессу.
Первым шагом в процессе оценки является установление круга вопросов, связанных с оценкой, который включает идентификацию недвижимости и прав собственности на нее, формулирование цели, для которой совершается оценка, указание вида определяемой стоимости, определение границ точности оценки.
Идентификация собственности должна содержать ее адрес, место расположения, конструктивную характеристику.
Права собственности характеризуются формой владения (частная, коллективная), ограничениями прав владения, юридическим статусом собственности (абсолютное право собственности; собственность, сдаваемая в аренду; арендуемая собственность).
Цель, для которой совершается оценка, ставится заказчиком и определяет характер задания. Оценка может быть использована для определения цены при покупке или продаже, для залога при получении кредита, для определения арендной платы и др.
Определение стоимости в большинстве случаев касается рыночной стоимости, но могут определяться иные виды (см. предыдущую публикацию).
Фиксирование даты определения стоимости устанавливает точку во времени, к которой относится выполненная оценка стоимости.
Границы точности оценки, иначе пределы, в которых выполняется сбор данных, их подтверждение и учет, зависят от важности задач, в связи с которыми выполняется оценка. Наличие других граничных условий указывает на те специфические особенности проводимой оценки, о которых не упоминалось ранее.
К сожалению, ещё не у всех есть понимание того, что стоимость может рассматриваться как величина, изменяющаяся в определенном диапазоне. (В умах крепко сидит опасение возможной «строгой» проверки соответствующими органами - а им подавай лишь одну, но «законную» цифру!).
После очерчивания круга вопросов при оценке, могут выполняться последующие шаги оценочного процесса (если процесс действительно пошел).
Предварительный анализ представляет собой обзор характера и объема оценки. При сборе и отборе данных оценщик собирает как материалы общего характера о факторах, влияющих на стоимость, так и конкретные сведения о состоянии имущества, правовых и природных характеристиках; особенностях расположения, доходах и расходах, а также данные о конкурентном предложении и спросе, которые характеризуют позицию собственности на рынке.
Три подхода могут быть применены при анализе мате¬риалов, чтобы получить обоснованное заключение о вели¬чине стоимости. Хотя подходы являются взаимосвязанными, тип собственности и ее использование определяют, какой подход (подходы) являются наиболее подходящими. К ним отнесены: затратный, сравнительный, доходный подходы. В рамках каждого из подходов могут использоваться различные методы, о которых будет сказано в последующих публикациях.
Яков Маркус, Виктор Маркус ЧП «Бюро Маркуса»
